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投资周刊

产业情报| 房产最低资本增长应比通胀率高2%

根据房地产专家的看法，住宅房产的高资本增长率，最好每年至少比通货膨胀率高出4或5%。假设马来西亚的消费者价格指数（CPI）是2.8%，基于对通货膨胀率的考量，资本增长率应该至少有6.8或7.8%，这才称得上是稳健的增长率。坦白说，单看字面上的数据，这似乎并不容易达到，不过，可以作为我们投资房产放眼的目标。在正常的经济情况下，资本增长率高于通货膨胀率的2至3%已经不错了，尽管它不能被归类为最高，任何低于这个数字，都被视为低资本增长率。受国家经济影响值得注意的是，住宅房产的资本增长率，通常受到国家经济状况的影响。根据国家房地产资讯中心（NAPIC）的数据，2012年马来西亚住宅房产业的平均资本价格升值率高达13.9%，当时国家的经济正蓬勃发展。那么，房产投资的平均资本增长率，到底多少比较理想？在典型的市场条件下，5至7%的资本增长是理想的。但是，当马来西亚的经济受到冠病疫情的影响，住宅房产业的平均资本增长在2020年下降至0.6%，到了2021年第一季度，甚至暴跌到负值的水平。投资房产也需要看租金收益率，什么是租金收益率？租金收益率是指与整个投资价格相比，一个房产每年得出的租金收入数目。这个公式对于房产投资者的决策过程相当有用，因为可以用来评估一个房产投资的潜在收入。可依租金收益率评估如何计算租金收益率？与资本增长不同，租金收益率的公式比较简单，只要简单的计算器就可以算出来。租金收益率 =（总租金收入-总管理费用）/房产买入价格X 100 假设个人购买房产的价格是RM500,000，每年的管理费支出为RM5000，可获得的租金收入是每月RM3000。租金收益率=（RM3000 X 12个月-RM5000）/RM500,000 X 100 = 6.2%。房地产投资的良好租金收益率是什么? 就像资本增值一样，租金收益率也受到经济状况的影响。例如，当劳力市场强劲时，对商业区周边地区的租赁产业反映出健康的需求。相反的，当许多人因病毒爆发而失去工作，市场对这些地点的房产需求量，也会随着减弱。在马来西亚，一般在正常市场的条件下，住宅房产的平均租金收益率大约是3.72%。一名金融分析员指出，一个好的房产出租率，应该至少是屋主购买价格的7%，因为6%是收支平衡。这是因为屋主需考虑额外的成本，例如房产家具、管理和保养费、房产维修等。此外，退租和房屋空置也会减少屋主的租金收入。我们应该注意的是，租金收益率胥视房地产的类型及资产所在的位置，例如：单位数量有限，而且靠近轻快铁站、地铁站等交通地点、购物中心和办公楼附近的公寓，一般上能获得较高的租金收益。投资者在出租其投资产业获利时，获得正向现金流也至关重要。在扣除所有与租金有关的费用，例如每月的管理费、评估税和退租费后，屋主应该有一个正向的净利润，而且租金收入最好能概括每月的房贷分期付款。严格来说，对于买屋出租的投资者来说，他们最期待租户的租金可以概括大部分的房屋贷款分期。

3天前

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