2013年分层管理法令规定：要办第一次成立管理机构的年会需得先达成该共管楼宇25%业主的转名手续，因许多业主并未事前准备好这一大笔金额的印花税，迟迟不完成它，导致该楼宇的转换率无法达到法令最低要求的25%。 有读者私信，新家入伙至今已经超过13个月了，为何发展商迟迟不举办年会成立联合管理机构（joint management body）呢？ 按照2013年分层管理法令，第17条文(1)(b)表示当房产从交房日（领钥匙）算起，发展商得在不超过12个月的期限举办第一次年会并成立联合管理机构。 法律原文： Section 17 Establishment of a Joint Management Body (1) A joint management body shall be established upon the convening of the first annual general meeting of that joint management body – 故，许多业主的理解就是得成立联合管理机构，但是，当我们细读法令，在第17条文的第五附条文明确提到，如果管理机构（Management Corporation）文书在第一次成立联合管理机构的年会举办前出生（成立），那成立联合管理机构就无必要了。 Section 17 Establishment of a Joint Management Body (5) If the management corporation comes into existence before the first annual meeting of the joint management body specified in subsection (1) is convened – 所以，拥有官方地契文件（Strata Book）的共管楼宇无需召开成立联合管理机构的第一次年会，可直接越过成立联合管理机构，并直接成立管理机构。 [vip_content_start] 但是，当2013年分层管理法令透过国会上下议院三读通过时，忽略了一个关键要点，那就是当土地局正式发出官方地契文件后，每一位拥有个别单位的单位业主需得向土地局完成登记（Strata Perfection），也有人称这个手续为Memorandum Of Transfer，而办这个转名手续，或向土地局完成登记手续，每一位单位业主得缴印花税（Stamp Duty）。 这印花房产税就是Ad-valorem Duty，中文翻译为“从价税”，以下就是该税收的列表： 假设购买的房产售价是1, 500, 000令吉， 房产售价 税收的比例 印花税金额（令吉） 房价的前100, 000.00令吉 征税 1% 1, 000.00 介于房价100, 001.00令吉至500, 000.00令吉 征税 2% 8, 000.00 介于房价500, 001.00令吉至1, 000, 000.00令吉 征税 3% 15, 000.00 1, 000, 000.00令吉以上一律 征税 4% 20, 000.00 该业主得缴付44, 000.00令吉。 现实的难题 许多买房业主并不知道需要准备这款项，并没有预先储蓄这笔开销，故当发展商发文告通知业主要完成转名手续时，被需要缴交的印花税金额吓一跳，一时也拿不出来。 加上2013年分层管理法令规定：要办第一次成立管理机构的年会需得先达成该共管楼宇25%业主的转名手续，因许多业主并未事前准备好这一大笔金额的印花税，迟迟不完成它，导致该楼宇的转换率无法达到法令最低要求的25%。 两难状态 因25%的指标达不到，发展商无法举办第一次年会成立管理机构的同时，也因土地局颁发的官方地契文件而无法举办第一次成立联合管理机构的年会。 笔者呼吁业主，如果您居住的共管楼宇从交房日计算起，已经超过13个月还没办第一届年会成立联合管理机构，请您即刻向管理处询问并确认土地局是否已经颁发官方地契文件。如果答案是 “YES”，您只能等转换率达标后的一个月内，让发展商举办年会成立管理机构。 同时，让管理处发文告，呼吁个别单位业主尽快向土地局完成登记，不然成立管理机构将遥遥无期。
2年前
2013年分层管理法令明文规定，发展商应在建筑范围内提供足够停车位。为何如今还有许多公寓住户，被迫停车在路边？他们能否就此法律条文，告赢发展商呢？ 以上问题只是冰山一角，笔者认为官方机构须检讨楼宇的“法令溯及力”！ 法令溯及力是指某项法律规定的效力可以追溯到一定时间之前的行为或事件；它也被称为溯及既往的效力，通常可被分类为： 马来西亚的共管楼宇的正面对以上困境，旧楼宇到底是否合法合规，或违法不合规？ 特别整理成表格，方便会员查阅我国对于楼宇建设的相关法令或条规： ACT 118 Housing Development ( Control and Licensing ) Act ,1966，HDA1966 1966年房屋发展（管制与执照）法令 ACT 133 Street, Drainage and Building Act, 1974， SDB 1974 1974年街道、排水和建筑法令 ACT 171 Local Government Act 1976, LGA1976 1976年地方政府法令 ACT 172 Town and Country Planning Act 1976, TCPA 1976 1976年城市和乡村规划法令 UBBL 1984 Uniform Building By Laws, 1985 UBBL 1984 1984年统一建筑条约 ACT 341 Fire Service Act 1977，FSA 1988 1988年消防法服务法令 ACT 318 Strata Title Act, 1985, STA 1985 1985年分层地契法令 ACT 633 Building and Common Property (Maintenance and Management) Act, 2007，BCP 2007 2007年建筑物与共管产业（维修与管理）法令 ACT 757 Strata Management Act, 2013，SMA2013 2013年分层管理法令 旧楼宇面对争议时，官方机构应采用什么法令或条规来处理呢？ 根据笔者的观察，2013年分层管理法令推行前，市场就已经有许多建梭交房的共管楼宇，遵守当时的“统一建筑条规”，并获得竣工合规证书（Certificate of Completion and Compliance, CCC）后才交房。 现在却出现，旧楼宇的批文与2013年分层管理法令相冲突的窘境。其中最争议的就是 [vip_content_start] 其中最争议的就是楼宇的共用面积、私有面积以及附生单位面积的规划图。 争议之一：停车位 发展商被新的批文指示，必须在建筑范围内提供足够的停车位，但80年代的拥车率不像现在，所以许多旧楼停并不是1单位配1车位，而是少于１。导致拥车率增加后，旧楼出现停车位不足的争议，究竟是否合法呢？ 注：2021年1月数据显示，陆交局登记车辆已突破１千７百７２万８４８２辆。 争议之二：share unit计算公式 这是2013年分层管理法令的产物。 许多旧楼宇采用的计算公式，并无按照2013年的指定公式，导致许多认知错误；如要统一新旧楼的计算公式，旧楼宇则须聘请合法土地测量师，重新测量，但许多共管楼宇财库已经赤字斑斑，根本无法负担专业测量费，如何有资金来达成合法的要求呢？ 争议之三：官方规格不一致 马来西亚土地局将停车位归类为附属单位，采用的登记编号通常是Assesory Number；市议会与发展商的买卖合约则采用Bay Number。两个官方单位的规格不一致，导致产业转手时，出现不必要的误会。 如果您是第一手业主，问题不大，但是从二手市场购入的新业主就没那么侥幸了。产业转手时，律师准备的买卖合约是根据土地局查询到的停车位编号Assesory Number，而发展商和首个业主原本签署的买卖合约却采用Bay Number，导致转手的新业主入伙后，以为别人霸占了他的停车位。 争议之四：统一管理费 2013年分层管理法令，明文规定共管楼宇须采用统一标准管理收费，且须遵守指定的计算公式。 但是市场上，有许多混合型发展项目，例如以下楼宇： 按照旧法令，各楼宇可因个别功能，定制专属的管理费，例如： 根据２０１３年分层管理法令，以上收费不符合统一标准，因此有关收费行为涉嫌违法。 笔者最后想说的是，官方应尽快接洽旧楼管理委员，了解多功能共管楼宇的管理难题，共同研究一套更周全方案，而不是强行推行统一收费制，导致双方站在对立角度。
2年前
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