2024年產業市場在平淡走勢中結束，這一年沒有重大的決策宣佈，或是引起市場注目的數據，如果說2024這一年，有哪些與產業相關的新課題，縮小範圍來講，主要有城市重建，包括融入“15分鐘城市”概念，增設數據中心、工業園，以應付數字時代的需求。 為配合2025／2026旅遊年的到來，將會有比較多的粉飾酒店或翻新計劃，一些屬於商業地契的服務公寓，料將華麗轉身，經過申請批准後，裝修成短期旅客住宿單位，應付他們在這裡“落腳”一週，或更長時間的入住需求。 政府相關部門在2024年6月公佈“大馬：我的第二家園計劃（MM2H）”框架，料將吸引更多海外買家前來我國投資，位於城市地點的高檔房產，將是他們放眼的目標。後續影響如何，仍需要一些時間觀察。 稅務優惠 首購族別錯過 與過去幾年的情況一樣，可負擔房屋依然是2024年房產領域的焦點，為了鼓勵年輕人購買房屋，政府通過財政預算案的公佈，準備推行一些措施或政策，以協助首購族購屋，減輕他們的財務負擔。 政府在2024年10月提呈2025年財政預算案，建議給予首次購買房屋者優惠，例如購買不超過50萬令吉的房屋，支付的房貸利息，可獲7000令吉的稅務減免。至於購買50萬至75萬令吉房屋的購屋者，可獲得的稅務減免則是5000令吉。 購屋者要享有這項稅務減免優惠，必須符合幾個條件：首先這間房屋不能出租以取得收入，必須是自住，購屋者不能為了享有稅務減免，買了一間對自己不方便的房屋，然後出租給其他人，自己則住在另一間房屋。 其次，房屋買賣合約的簽署，必須是在2025年1月1日至2027年12月31日之間，第三，個人可以連續3個估稅年，享有這項優惠，從支付房屋貸款利息第一年開始計算。 第四：假設同一間房屋是由兩個人聯名擁有，可以根據利息支付比重享有減免。這項建議的有效日是2025年1月1日至2027年12月31日之間。 在這之前，政府曾經在2009年3月10日至2010年12月31日期間，給予簽署房屋買賣合約的購屋者，提供為期3年的個人所得稅減免，符合資格的大馬和居民，每年可以享有最高1萬令吉的房屋貸款利息減免。 隨著政治經濟日趨穩定，首購族對購買房屋的興致較為濃厚，從更多90年代年輕人物色新屋、搜尋轉手房屋以及申請房屋貸款增加可以看出。 說到90年代年輕人，實力產業經紀公司總裁陳建業說，假如是1995年出生的孩子，2025年已經是30歲的青年，正是購屋的適當年齡，如果領取30年的房屋貸款，到了60歲退休前供完，可以說是最好不過的安排。 雖然說有些銀行給予貸款者35年的房貸分期，但是產業顧問認為，假如有能力不要這麼長的貸款配套，25年或者20年更好，這樣可以節省房屋貸款利息，當然也要看貸款者開始房貸供期的年齡。 百萬房產印花稅小增 與此同時，政府在提呈2025年財政預算案，有提出關於購買價格超過100萬令吉的房產，買方需要繳付4%的印花稅，影響層面如何的問題，針對這點，產業顧問鄧志明說，對於有能力購買100萬令吉或以上的房產買家，估計影響層面不大。 我們假設一位房產投資者，他購買的房屋價格是120萬令吉，在2024年，他需要繳付的印花稅總共是3萬令吉，但是，如果是在2025年購買，他需要付的印花稅則是3萬2000令吉。 他說，產業買家或投資者繳付給政府的印花稅，其計算法是這樣：首10萬令吉1%，就是1000令吉，接下來的40萬令吉2%，就是8000令吉，下一個50萬令吉，就是不超過100萬令吉3%，需要1萬5000令吉，再來20萬令吉，也是3%就是6000令吉。 這幾個數目加起來總共是3萬令吉，就是1000+8000+15,000+6000=30,000。 假設房產價格是120萬令吉，前面的100萬令吉印花稅是1000+8000+15,000，總共2萬4000令吉。不過，超過100萬令吉的印花稅以4%計算，那20萬令吉的印花稅將是8000令吉。 因此，120萬令吉的印花稅總數是3萬2000令吉（24,000+8000）。投資者或房產買家需要多付的印花稅是2000令吉（8000-6000）。 假設房產價格是150萬令吉，產業買家需要多付的印花稅是5000令吉，如果是3%，50萬令吉的印花稅是1萬5000令吉，而4%的印花稅則是2萬令吉，因此相差5000令吉（20,000-15,000）。 他補充，如果是超級高檔、時尚，對一般人來說非常昂貴的房產單位，會有一些分別，只是同樣的道理，如果買得起這些房產單位的投資者，他們也付得起那筆印花稅 。 滯銷數量下降 關於2024年產業市場的概況，根據國家房地產資訊中心（NAPIC）的數據，縱觀我國2024年上半年的房地產市場，霹靂州的滯銷房產數量最多，緊隨其後的是柔佛和吉隆坡。 該中心在《2024上半年房產市場報告》指出，在2024下半年，我國將有2萬2642萬個滯銷單位，涉及總值142億4000萬令吉。 不過，與2023下半年比較，住宅房產項目的過剩情況已逐漸改善，2023下半年滯銷房產共有2萬5816個單位，總值176億8000萬令吉。與此同時，房產交易量減少12.3%，交易價值也相應減少19.5%。 在交易價值方面，吉隆坡的滯銷房產價值最高，達30億6000萬令吉，主因是首都吉隆坡房產價格較貴，未必是滯銷房產單位多，其次是柔佛28億令吉，檳城20億2000萬令吉，以及雪蘭莪18億5000萬令吉。 與此同時，報告指出，公寓佔全國滯銷住宅單位總數大約60%，相當於1萬3535個單位，其次是排屋佔24.4%，相當於5524個單位。 在柔佛州首府新山 ，檳城和吉隆坡的公寓單位，佔全國滯銷住宅單位的大部分，大約是18.9%，或相當於4284個滯銷房產。 報告指出，按照價格範圍來看，30萬令吉以下的可負擔價格房屋，佔全國滯銷住宅單位總數的30.2%。 [vip_content_start] 欣慰的是，該數字在2024上半年，減至6840個單位，比2023下半年的7592個少一些。 此外，價格在50萬至100萬令吉的住宅單位排第二，佔全國滯銷住宅單位總數的29.6%或6694個單位，售價介於30萬至50萬令吉的住宅單位佔28.2%，相當於6389個單位，至於售價超過100萬令吉的滯銷住宅單位佔12%，相當於2719個單位。 經過幾年冠病疫情的衝擊，發展商在前兩年減少推出新房產計劃，同時努力清減滯銷房產，這些房產單位已經相應減少。國家房地產資訊中心的數據顯示，2024下半年的滯銷房產數據，比2023下半年少，可以反映這一點。 第二家園極受歡迎 提到“馬來西亞我的第二家園（MM2H）計劃，自從政府在2024年6月公佈“第二家園計劃”最新框架之後，在房地產買賣已有積累多年經驗的陳建業說，不少中國買家紛紛致電洽詢房地產信息，過去數月的中國買家詢問量，增幅高達70%。 中國顧客諮詢房地產主要目的分別是：留學和投資創業為主，而大馬我的第二家園計劃，其中一項福利是：假如中國公民以留學目的來馬深造，該公民的父母可陪同來大馬暫時居住。 陳建業認為，外國人前來大馬置產，不論是在第二家園計劃下，或是購買房產供投資，預料將會帶動本地的高檔房產市場，估計在量和值方面將同步增長。 假設一如預期，本地高檔房產將展現新氣象。為何是高檔房產？因為外國人在本地置產，必須是購買100萬令吉以上的房產，一些地點例如吉隆坡、雪蘭莪一些地區，甚至定下更高的價位限制，不過，也有限制不能購買超過2000萬令吉的房產，超過2000萬令吉的房產，估計數量並不多。 關於對外國人購買房產的價格限定，也要看個別州政府制定的最低價格，以及相關條件。 ESG房產成新趨勢 提到ESG的課題，在環保事業經驗豐富的陳鍾靈說，產業計劃融入ESG元素的步伐已經加速，在氣候暖化，生態環境深受影響之際，我們需要提升城市的競爭力，改善城市的宜居性，當中包括重建城市，為城市注入新生命。 所謂ESG指的是環境、社會與治理，這是近年來國內外企業的一個流行用語，房地產領域也不例外。 說到ESG，陳鍾靈說，這個起源於2004年的概念，在2024年已經足足有20年，那是從一次聯合國會議提出的投資框架出發，進而轉為全球資本市場的新潮流。 根據彭博社智庫的預測，到了2025年，全球ESG資產預計將達到53兆美元（大約233兆令吉），佔全球管理中投資總額的三分之一。從環境社會治理這個詞來看，在某種意義上講，ESG是衡量一家良好企業的標準。 這個概念離不開節能減碳，讓房產項目具備綠色功能，例如在共用空間安裝節能燈，配有雨水收集系統，以減少公共區域的用水量，產業大廈的建築採用綠色設計，確保地上停車場自然通風等等。 發展商重質不重量 前面說到發展商在過去兩年，調整營運策略減少推出新房產項目，並非指發展商停在原步，而是按情況推出，也許數量稍微少一些，但價值並不減少，雖減少房產計劃，但是增加工業產業，包括進軍數據中心領域。 2024年11月，本地兩大產業集團，馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）和綠盛世（ECOWLD 8206,主板產業組）宣佈，分別斥資購買地皮，準備在近期內推出新的產業發展項目。 其中馬星集團宣佈以1億1300萬令吉，收購位於吉隆坡舊巴生路的土地，準備發展名為M Aurora的新產業項目，發展總值6億6000萬令吉，這是一個以交通為導向的產業計劃。 綠盛世斥資7億4240萬7086令吉，收購位於雪州烏魯冷嶽的土地，以在未來發展名為“Eco Forest 2”的綜合式產業計劃。這兩家產業發展集團重拳出手，反映大馬房地產市場已逐漸復甦。 此外，百樂園（PARAMON,1724,主板產業組 ）在2024下半年推出4個新的房產項目，發展總值大約7億8300萬令吉，這4個房產項目分別位於雪蘭莪州和檳城威省。 該集團首席執行員周勝忠較早前披露，百樂園目前擁有580英畝地皮，主要位於巴生河流域，潛在發展總值大約有75億令吉，可以讓公司忙碌7至8年。 該公司較早前脫售教育資產計劃獲得股東放行，為擴大房產業務鋪平道路，並冀望在5年內將產業收入貢獻比重，從目前的70%提升至85%。 周勝忠指出，未來產業臂膀業務重點將放在增加地庫，擴展共享工作空間等領域。他表示，雖然產業市場放緩，但集團有信心全年營業銷售目標可以達到10億令吉。 2024年9月，IOI置業（IOIPG,5249,主板產業組）宣佈推出全新的工業園系列，準備打造全新的獲利來源，預計將成為該公司日後的首要營收項目，為集團貢獻至少20%，大約4億令吉的年度營收。 這是該集團擴大工業產業組合的規劃，首階段將推出3個工業園區，重新塑造柔佛“iSynergy”品牌，並在更名為依斯干達IOI工業園後推出。 另外兩個項目分別為2025年第二季的萬津IOI工業園，以及將於2025年杪推出的馬六甲工業園區，藉此鞏固其工業領域地位和影響力，以及迎合市場的需求。 產業顧問補充，與數據中心相關的交易，是過去一年的熱門話題，2024年6月，綠盛世集團獨資子公司綠盛商業園，與微軟付款（馬）私人有限公司，簽署附條件合約，以4億零230萬令吉，脫售位於柔佛古來，面積123英畝的土地，預期交易將在2025下半年完成。 與此同時，馬星集團也加入參與數據中心的發展，該集團宣佈與貝恩資本旗下的Bridge數據中心簽署合作協議，聯手擴大發展馬星在Southville城數據中心樞紐，進一步鞏固該樞紐作為大馬數字基礎設施的地位。 【結語】 從本地產業集團在2024年的購地和規劃，可以預見他們將繼續按原定計劃前進，涉足工業園、數據中心等計劃，不像過去市場有比較多的共管公寓待推出，目前還有一些賣剩公寓單位待清減；當然也有低密度的高檔公寓推出市場，位於吉隆坡安邦路，由百樂園發展的Ashwood是其中一個典型的例子。
3月前
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