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焦点财经

建筑房产业掀财富效应槟轻快铁催动2大领域

市场期盼已久的槟城轻快铁项目正式被批准，分析员认为，这项发展将为国内建筑领域与槟城产业领域带来“财富效应”，并且重点看好几家相关的产业和建筑公司。

9月前

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烂尾楼系列一 | 购屋者永远的痛

纵观大马的产业市场，“烂尾楼”比率不大，但最新数据显示出有增长趋势，更惊人的是，就连政府旗下的一马房屋计划（PR1MA）机构和国家房屋有限公司（SPNB）发展所发展项目也被列入烂尾行列。文／伍咏敏什么是烂尾楼？根据大马地方政府发展部，“烂尾楼”分成3种：1.迟交屋2.病态项目比预期进度相比，延迟超过30%或买卖协议已到期的项目。3.搁置项目●无法在买卖合约期限内完成，且建筑工地连续6个月没有显着的活动；或者●发展商根据1966年公司法第218条，向高庭登记了清盘申请；或者●公司已被接管人及管理人接管；或者●发展商以书面形式向房屋官员承认无能力完成项目并由地方政府部长根据118法第11（1）（c）条文确认为搁置项目。对于购屋者而言，购屋或投资产业面对最大的风险，就是买到“烂尾楼”。掏空了积蓄买房，到头来却是烂尾噩梦和不懂何时才完工的家。纵观大马的产业市场，“烂尾楼”比率不大，但最新数据显示出有增长趋势，更惊人的是，就连政府旗下的一马房屋计划（PR1MA）机构和国家房屋有限公司（SPNB）发展所发展项目也被列入烂尾行列。专家认为，虽然相对整个产业领域而言，“烂尾楼”的数量属冰山一角，但往往中招的是最脆弱的低收入群体，对他们的影响尤其巨大。分三等级近12万房屋单位烂尾今年4月中，被誉为是砂拉越史上最大“烂尾楼”项目——古晋圣淘沙花园（Taman Sentosa）宣布成功复兴，引起高度关注和热烈讨论。买家早在2003年就买了该项目的产业，历时20年，终于可以搬进他们期待很久的新家。据媒体报道，该项目一共有2个阶段，第一阶段有131个单位包括店屋、半独立式房屋和排屋，第二阶段有190个单位，包括3座公寓和2个排屋，项目2013年被接管人接管，并耗时10年才完成。第一阶段购屋者，2018年起逐步获得地契，今年3月，第二阶段买家也获得入伙纸。当第一阶段所有单位的地契都发放给买家，且第二阶段买家也已获入伙纸时，整个项目才算成功。说到“烂尾楼”，是购屋者面对最大的风险，也是噩梦。大马地方政府发展部网站的资料显示，截至今年3月31日，全马住宅产业的搁置项目（Projek Terbengkalai）、迟交屋项目（Projek Lewat）和病态项目（Projek Sakit），高达665个，一共11万7538个单位，涉及买家6万零77人。大马地方政府发展部将有问题，俗称“烂尾楼”的住宅产业发展项目，分成“第三级伤害”的迟交屋、“第二级伤害”的病态屋，以及“第一级伤害”的搁置项目3个等级。截至2022年9月30日，久久无法竣工的搁置项目，在全马一共累积达120个项目，一共有2万5367个单位，涉及买家一共1万4685人。这些搁置项目中，有15个正在重启，其余115个还在进行重启规划的阶段。而迟交屋和病态项目截至今年3月31日，一共545个项目，一共9万2171个单位，涉及买家达4万5392人。包括病态项目一共435项，一共有6万9529个单位，涉及买家达3万2081人；以及110个迟交屋项目，达2万2642个单位，涉及1万3311名买家。当然，也有进展顺利的项目，达2508个，一共50万9355个单位，涉及买家20万3780人。而未动工的项目一共100项，共1万4245个单位，涉及买家2508人。有问题住宅项目趋增今年3月，地方政府发展部副部长阿克玛也曾经指出，政府对于国内有问题的住宅发展项目感到担忧，因为数量正上升，情况“可怕”。 [nonvip_content_start] 他还预测，由于冠病疫情期间，发展项目获得了延长期限，预计产业市场内的“烂尾楼”会进一步增加。符儒仁：直接搁置最严重 WTW产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE／WTW）集团董事经理符儒仁接受《星洲日报》专访时说，在3种“烂尾楼”中，多年都无法重启或涅槃重生的搁置项目最为严重。因为购屋者掏空积蓄来买房，却等来烂尾噩梦，不懂何时完工的家。符儒仁说：“如果单看数据，比对整个领域的生态系统，‘烂尾楼’是相对微小的数据。但不幸的是，这课题的严重性在于许多受害者是低收入的群体，尤其是生活或是生计会被冲击到的B40或M40收入群体。” “我们要记得，对于大部分的人来说，购屋是一生人一次的大事，并不是很多人有幸可以买第二个产业。房屋绝对是许多人一生中最大的‘单个大件物品消费’。” 一生人只买一次房屋，却陷入烂尾窘境，它能不冲击生活吗？一般情况下，一个家庭只需要供一个房子，不幸成为“烂尾楼”苦主，会导致他们耗尽资源尤其是财务资源。 “当产业项目陷入烂尾，购屋者一方面要应付现在居住的房租或供期，同时要承担搁置产业的房贷，这尤其对B40或M40群体来说，生活负担百上加斤。” 资金陷进无生产力黑洞而从宏观经济角度来看，价值数千万甚至数亿令吉的产业项目无法完成，所涉及的资金就陷进了无生产力的黑洞，无法更有效率的使用，进而冲击经济。苦主蜡烛两头烧根据大马统计局的资料，2019年，大马家庭的平均规模为3.9人，其中1.8人有收入，家庭收入的中位数为5873令吉，平均值为7901令吉。同时，家庭开销平均为4534令吉。主要的消费项目有12项，包括、酒精饮料和烟草、服饰与鞋子、住宿、水、电、燃气和其他燃料费、交通和教育等。 12项主要开销中，住宿、水、电、燃气和其他燃料费的开销，占了每月总的23.6%，是开销最大的项目，比食品与非酒精饮料的17.3%高，也高过13.5%的交通开销。比对2019年，大马家庭收入中位数为5873令吉，B40的收入中位数仅3166令吉，M40的收入中位数为7093令吉。疫情后通货膨胀，大家都钱不够用，若还不幸沦为“烂尾楼”楼主，既要负担生活开销，又要负担没有未来的债务，蜡烛两头烧，不难想象那样的生活，肯定苦不堪言。人民广场——大马著名“烂尾楼” 众所皆知，位于富都路的人民广场（Plaza Rakyat）是我国著名的“烂尾楼”。该计划是大马政府1995年推出的一项综合产业发展项目，内容包括公共交通终站、办公楼和公寓。然而，1997年的一场经济风暴，令该发展计划搁置了近30年。尽管多次传出复工的消息，但始终只听楼梯响，不见人下来。荒废建筑物显得荒凉，与毗邻的茨厂街及阿罗街一带热闹的景象，对比强烈。金宝Seri Emas花园停工38年资料显示，目前为止，我国历史最悠久的“烂尾楼”是原本应该在38年前，也就是1985年竣工的霹雳金宝Seri Emas花园。目前，政府正在重启该项目。资料显示，Seri Emas花园原本计划建筑154个单位，一共137个买家，该项目于2013年2月18日宣布列为搁置项目。 PR1MA和SPNB项目也中招截至2022年9月30日，雪兰莪有最多产业搁置项目，39个项目正在计划重启，及10个项目正在重启。雪最多搁置和迟交屋产业另外，根据地方政府发展部网站，截至今年3月31日，雪兰莪的迟交屋项目全国最多，达32项，一共4657个单位，涉及买家3419人；也拥有最多病态项目，达93项，一共1万3400个单位，涉及买家8116人。联邦直辖区虽然只有7项迟交屋项目，但数量最多，达5028个单位。病态项目也有20项，一共12零16个单位，涉及买家4370人。彭亨州的病态工程也达71项，一共6328个单位，涉及买家4177人。根据病态项目名单，截至今年3月31日，病态公寓项目一共有55项，还包括7项PR1MA的发展项目，以及2项由国家房屋有限公司（SPNB）发展的项目。同时，病态有地产业项目也包括6项PR1MA项目，和7项SPNB项目，令人感到费解。 PR1MA的使命是为大马中等收入群规划、发展和提供符合现代生活理念且可负担的优质住宅，工程却竟然出现在“烂尾楼”名单内。地方政府发展部设特工队国家房屋有限公司成立于1997年旨在为民实现居者有其屋的梦想。为了解决“烂尾楼”问题，地方政府发展部去年12月，该部成立了一个特工队。阿克玛也指出，地方政府发展部将透明对待“烂尾楼”的问题。为何烂尾？发展商资金不足、购屋者无知…… 符儒仁指出，“烂尾楼”并不是大马独特的现象，因为无论是任何领域，总有害群之马，不负责任的不专业商人搅乱市场。那么导致烂尾楼的原因是什幺？他说：“当一个项目成为‘烂尾楼’一定有它的理由，我们从各种例子可以看到，地点也未必是主要问题，毕竟我们在吉隆坡闹市中都可以看到烂尾项目。” 地方政府发展部的资料也显示，导致产业项目烂尾的原因包括，发展商资金不足、项目不受欢迎以致无法达到盈利门槛、没有准确的投资回酬研究、建材价格波动冲击及发展计划受到全球经济动向影响。买家缺房产权知识另外，符儒仁补充：“‘烂尾楼’一般的受害是来自B40和M40群体的买家，是因为人民缺乏房产权的知识。” “就像没有足够的理财知识，我们看到很多人卷入金钱欺诈案，金钱游戏等等。许多人对于购屋也有很大的误解，以为投资产业是最快赚钱的方式。” 他说，不幸的时，不少人都有这种不正确的观念，因此，当市场上有一个项目提供回酬担保、给予很多“免费赠品”等就会掉入陷阱。 “但这世上，没有任何东西是免费的。” 他补充，当一个项目有购屋者支持，即便是有潜在风险它还是能开跑，最后才落得无疾而终。因此，无知购屋者的支持，其实也助长了“烂尾楼”。 “需知道，要是没有足够的购屋者认购，一个项目将无法启动。” 童银坤：疫情导致问题恶化 REHDA主席拿督童银坤接受访问时说，很难去总结一个造成“烂尾楼”的原因，惟其中值得一提，就是过去3年的冠病疫情抗疫期间，直接和间接的因素导致“烂尾楼”数量增加。他说，直接的原因就是冠病疫情抗疫期间，尤其是行动管制令使建筑工地关闭，无法继续建筑活动。同时，产业销售厅也必须关闭，所以产业销售量也减少。 “一些产业项目已开始建筑工程，但因为疫情无法继续销售，导致项目进行到一部分，面对资金不足喊停。” 防疫措施影响供应链物流间接的原因则包括，疫情期间的防疫措施影响了供应链和物流。外劳的供应也是其中一个大问题。他说，尽管外劳短缺的课题正在解决中，政府也批准了引进外劳，但庞大的外劳人数要进入国内，是一个大挑战，导致外劳无法及时入境。 “这些问题都导致了‘烂尾楼’，但它们可能不是搁置项目，只属于迟交屋或病态项目。” 郑金龙：银行政府受殃及马来西亚购屋者协会总秘书拿督郑金龙也说，不幸买到“烂尾楼”不仅购屋者受苦，银行和政府也会殃及池鱼。首当其冲自然是购屋者，房屋没得入住，还必须继续偿还贷款，若无力偿还就有可能被银行列入了黑名单，要再申请贷款的可能降到零。还要继续缴房租。他指出，银行也难逃一劫，因为无论是为发展商提供临时贷款，或为购屋者提供房贷，都将因抵押品无法套现，不能覆盖损失。同时，政府也被各方面埋怨。尤其当政府出手补救，却会落下盈利私有化，损失社会化的话柄。张仰荣：贪腐或是肇因产业估价师张仰荣博士接受访问时提出疑问，“烂尾楼”的出现，是否因为业界出现了贪腐事件呢？他指出，根据根据1966年房屋发展（管制与执照）法令（118法令），原则上，发展商将依工程进度获得相应资金，然而，是什幺原因造成了发展资金不足甚至导致工程搁置呢？一些烂尾项目原可避免另外，他补充，一些烂尾项目是可以避免的，比如那些销售不足的项目，若不启动就不会陷入窘境。或者，发展商应分阶段发展，而不是一次过就开始规模庞大的项目，造成沉重的经济压力。

2年前

会员文

投资周刊

国人购屋需求高企

2022上半年，我国房地产市场的成交量、交易价皆有增长，根据大马政府的规定，外国人在本地购买房产，必须是售价100万令吉或以上；但是，有关部门的数据反映，价格在100万令吉以上的房产交易量，只占4.9%。

2年前

投资周刊

即时财经

房产业务带动森德公司次季多赚13.46%

森德公司（SCIENTX,4731,主板工业产品服务组）在旗下房产业务带动下，截至2023年1月31日次季净利起13.46%，至1亿零629万2000令吉；前期为9368万6000令吉。

2年前

即时财经

+1财经

财经Espresso｜国行政府发功房产业向好

丰隆研究分析员指出，近来包括国家银行1月暂缓继续升息等利好，使得产业领域前景有所改善。

2年前

+1财经

会员文

购屋者犹豫发展商放缓房市渐进式复苏

大马房地产发展商会希望，政府可以再推出居者有其屋活动（HOC 3.0）、继续协助首次购房者、审查购买外国房产的门槛、放宽大马第二家园（MM2H）的严格条件，以刺激房市。许晓菁、伍咏敏、郑碧娥／报道通胀和升息让购屋者犹豫不决，高成本令发展商放慢步伐，发展商协会和零售业者认为，2023年房市复苏程度只会是渐进式的，而商铺供过于求的窘境仍会存在两三年。商铺供过于求雪隆区最明显根据联昌研究的2023年展望研讨报告，大马零售集团（RGM）董事经理陈海信在会上指出，零售店铺在供应过多的情况，在雪隆区尤为明显。 “在过去几年，新开设的购物中心占用率复苏缓慢。大马零售集团估计，2022年的新购物中心总建筑面积为273万平方尺，而且占用率较低。” [nonvip_content_start] 他说，2023年应还会有额外391万平方尺的新空间面积供应，预计这会进一步加剧供过于求的问题。不过他指出，购物中心的关键成功因素有几个，包括地方足够大，能吸引长期租客及提供各种餐饮店、商品和服务选择。他补充，超市和电影院不再是主要拉动人群到来的地方。他们注意到，购物中心的租户组合发生了变化，越来越多的零售空间被专卖店和专业服务店铺占用。 “此外，消费品公司也不少在购物中心设立售货亭、体验中心和旗舰店。” 大马房地产发展商会（REHDA）主席拿督童银坤也在会上分享了该商会去年9至10月进行的2022／2023年房产市场调查，该报告分析了150名大马半岛会员的反馈。童银坤表示，该调查显示，2022年房屋发展业有几个要点，其一是，去年上半年影响发展商现金流的3大成本是材料与人工成本、合规成本及土地成本，而经营成本共增加高达20％。 “发展商应对建材价格上涨的主要措施，是提高物业售价、缩小利润空间以吸收额外成本。” 此外他说，2022上半年的住宅推介量和销售业绩均比2021上半年下降。去年下半年，发展商推出的物业，有49％是有地物业，其次48％是分层或高楼物业，只有3％是商业物业。 “由于各种不利的市场条件，有48％的发展商表示没有计划在2022下半年推出任何项目。” 展望2023年，童银坤指出，44％受访者对上半年的房产市场持中立态度，此外有66％受访发展商预计首6个月的新项目销售业绩仅达到目标的50％及以下。成本高屋价难降期待政府协助措施 “这个行业的主要阻力依然是严重的劳动力短缺、建筑成本增加、利率上升、成本上升、消费者负担能力和全球经济衰退影响。尽管短期内建筑成本放缓，但大宗商品在长期里仍可能保持高位。” 他指出，自2022年初以来，主要建材价格平均上涨了30％。对应此事，他认为政府可以提供建材采购方面的协助，例如降低或取消某些建筑材料产品的进口税。他也建议政府降低合规成本，并接管可负担房屋的发展项目，以此缓解发展商的成本压力。他指出，由于可负担房屋需要发展商交叉补贴，因此房产价格维持在较高水平。此外，大马房地产发展商会希望，政府可以再推出居者有其屋活动（HOC 3.0）、继续协助首次购房者、审查购买外国房产的门槛、放宽大马第二家园（MM2H）的严格条件，以刺激房市。长期展望仍看好从好的一面来看，他指出，我国的平均家庭规模较小（2020年是每家3.8人，而2010年为4.3人），而家庭数量增多（2020年为820万，2010年为640万），从长远来看，大马仍然短缺房屋。 “而且大马的房价和收入比率仍比全球低约10％，而房价增幅也在放缓。” 至于目前，他说，虽然行业的基本面、房产发展商的经营环境、房市情绪普遍改善，不过复苏程度应该会渐进，主要是受到利率和通胀环境影响。 “对于房产投资者或购房者而言，从长期看，房产仍然是抵御通胀的良好工具。” 产业公司比一比实达专注住宅商产联昌研究指出，实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）将达到2022财政年40亿令吉新产业销售的目标，因此2023财政年新的销售目标，至少可设定在与2022财政年持平的水平。分析员说，随着国际工程交货，土地注入策略伙伴关系及短期内将脱售非策略地点，该公司2022至2024财政年净负债率将改善。实达集团放眼在2023财政年内维持净负债水平，并且在5年内改善净负债率至0.4倍。截至去年9月，该公司的地库面积达7151英亩，发展总值近1480亿令吉，因此计划释放在巴生河流域和柔佛，面积达265英亩，价值约23亿3000万令吉的商业土地的价值。分析员指出，该公司除了将继续专注住宅和商务产业的发展，也放眼拓展巴生Setia Alaman面积达399英亩及柔佛丹绒古邦322英亩的工业园发展。另外，分析员认为，该公司现有10％的地库，有潜能发展为工业用途，可以包括卖地、根据要求而建和投资产业等形式进行。尽管目前因劳工短缺，工地产能仅达80％，但分析员认为，将在2023财政年内恢复正常，建筑成本也一样，不再像2022财政年顶峰时期那么高。分析员给予该股“增持”评级，目标价为1令吉22仙。马星放眼22亿销售分析员指出，马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）处达到2022财政年20亿令吉销售额的正轨上，且基于M系列令人鼓舞的表现，已设定了2023财政年更高的销售目标，至少达22亿令吉。 2023财政年内，该公司65％即将推介的产业价格低于50万令吉，31％的价格介于50万至69万9999令吉，只有2％的产业价格将介于70万至100万令吉。分析员相信，马星集团将达到该销售目标，因为大部分的产品都属于可负担的价格范围，正是目前市场需要的。该公司也承诺派发净利至少40％作为股息，等于2022至2024年3至5％的周息率。另外，分析员指出，由于建材价格上升，该公司的建筑成本将上涨5至10％，但对赚幅的冲击有限，因为新工程的合约分阶段颁发而原料价格也有些恢复正常了。同时，该公司也更谨慎控制成本，包括更多内部设计、大量采购和采纳工业化建筑系统（IBS）。也基于本身强劲的品牌，上调了销售价格。马星集团资产负债表强劲，截至2022年9月，净负债率0.27倍，68％是固定利率债务。分析员说，由于该公司负债率目标为0.5倍，因此还有近8亿令吉的空间来扩大地库。分析员相信，马星集团将继续寻找更多策略地点，因为目前产业市场疲弱，有更多便宜货。 “去年6月，该公司收购了柔佛M Minori的地库，正在寻找类似的地库，以迅速发展M系列的可负担屋。而向来谨慎购地，相信马星集团将土地成本保持在占发展总值20％以下。” 分析员也给予该股“增持”评级，目标价为69仙。绿盛世推高赚幅房产分析员指出，绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）2022财政年的新产业销售额达38亿4000万令吉，因此2023财政年35亿令吉的新销售目标相对平坦。同时，随着旗下的地库和工程渐渐成熟，该公司放眼通过推介更高赚幅的产品来改善盈利能力。管理层指出，总赚幅料保持在21至25％的水平，并希望最终以更好的产品组合（倾向于赚幅更高的产业）来增加总赚幅。分析员认为，基于资产负债表改善，从2020财政年0.62倍净负债率，到2022财政年0.31倍净负债率，假设有好的机会，绿盛世就可以展开策略土地收购活动。 “0.4至0.6倍是比较舒适的负债水平，该公司料可轻易的再进行1到2土地的交易。” 管理层指出，新的土地交易料属于200至500英亩的规模，也将以巴生河流域为主。另外，2023财政年，绿盛世也将在公司所发展的商业园，会优先考虑工业发展和大型客户。分析员认为，赖于产业推介的动力，将支撑该公司的工业发展业务至少5年。 2022财政年内，Eco Business Park新产业销售达7亿5300万令吉，管理层指出，2023财年内销售动力至少持平或更高。同时，绿盛世管理层也希望可以派发更高股息，分析员预计，该公司可以在2023财政年内至少维持每股5仙股息，也等于超过6％诱人的周息率。分析员给予该股“增持”评级，目标价为74仙。森产业销售动力良好基于良好的销售动力和产品组合，分析员认为，森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）可以在2022财政年内轻松达到30亿令吉的新产业销售额，超越26亿令吉的目标。截至2022年9月，该公司整体工程的认购率近90％；同时，管理层指出，2022财政年的销售可能不平坦，因为在把数项工程提前到第15届全国大选前。有鉴于此，分析员认为，该公司2023财政年的新产业销售目标，会与2022财政年持平或稍微高出一点，因为新推介将恢复正常。尽管原料价格已经回稳，但劳工短缺将持续到今年上半年。目前没有工程展延，总盈利将在2023财政年内徘徊在20至25％的水平。另外，森产业与新加坡LOGOS产业集团联营，共设2亿美元（约8亿4700万令吉）的工业发展基金，截至去年9月，获得达70％的投资承诺，成为保荐人和共同投资者。分析员认为，当该工程更接近完成的时候，可以录得100％的投资承诺。至于英国巴特西项目，去年底推介了一共204个公寓单位的Koa at Electric Boulevard和面积达20万平方尺的50 Electric Boulevard。分析员指出，Koa at Electric Boulevard仅推介2至3个月，就有100个单位就被订购，表现令人鼓舞。分析员给予该股“增持”评级，目标价为64仙

2年前

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即时财经

越南房产吃香香港富豪李嘉诚也买地

香港还在逐步放宽社交距离政策，越南早于今年初便开放边境，无论是旅游、工厂制造业已经全面复苏。

2年前

即时财经

即时财经

中国房产业入寒冬放话安民心? 碧桂园: 财务稳健

《华尔街日报》报道，房屋销售下滑、房企债券价格跌至谷底之际，中国房地产行业身处困境。在此背景下，大型民营产业发展碧桂园控股正力图让购房者和投资者相信该公司没有问题。

3年前

即时财经

全国综合

FIABCI马分会与星报联办 MDA奖表扬房产业

世界不动产联盟马来西亚分会（FIABCI Malaysia）与星报媒体集团联手举办“FIABCI-Star马来西亚发展商奖”（MDA）。

3年前

全国综合

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预算案有好消息？产业股涨势凌厉

市场憧憬房产业将从明日公布的2020年财政预算案中迎来好消息，产业股延续近期涨势，带动产业指数盘中大涨31.21点，一度升破800点关口，在大市低迷之际逆流而上。

3年前

无栏目