银行的利息都是公平公正的，只不过如果我们缺乏这方面的知识，就很容易在这个公平公正的游戏里吃上亏，所以真的不要开玩笑。 最近市场传出国行有意废除个人贷款的固定利率，而且也有意废除银行使用 “78法则” 计算利息。对于金融界来说，这算是一个比较大的转变，但是对于普罗大众来说，天哥觉得大部份人应该不明白当中到底有什么分别。 其实别说大家了，连天哥这种浸泡在金融业的，也只能大概了解银行的利息算法，并不能100%完整搞懂，或许大家会觉得，天哥只涉及投资，借贷部分搞不懂也挺正常的。 这里跟大家分享一件趣事，天哥一位团队成员去银行洽询房贷利息时，从工作人员唯唯诺诺的语气，已经看得出该工作人员也不太确定了。天哥朋友问自己的房贷还差多少期没还时，该工作人员说很容易，直接用你现在的总欠款÷每月供款，就能得到答案。 听起来好像没毛病，但是这是假设该房贷不再算利息的前提下，而房贷的利息算法又不一样，它会每个月额外把利息加进户口，所以根据该员工的算法，算出来的结果就会完全不正确。还好我的团队成员抱持怀疑态度，便来问问我，不然她还真的满心期待可以在某个期限内还清，结果到时候居然还要多个10年8年，那就真的不是开玩笑了。 其实在不久之前，新闻也有报道过，有人买了一家RM 35,000的房地产，并且用17年还了RM 40,800后，打算从公积金提出RM 11,000来解决剩余的债务，但后来发现远远不足以解决。 虽然我们都有一个共识：买房子一间供完会变两间，但不是所有人都明白这个道理。 那么国行打算修正的78法则，又是一个什么法则呢？ 78法则通常不会用在房贷，反而会使用在一些直接通过总借贷额一次过计算未来几年利息的产品，犹如汽车贷款、个人贷款等等。有别于房屋贷款，随着我们还款母金逐渐下降后，利息就会更低，每个月的供款数额就会有更大一部分是用来偿还母金。 以上图为例，假设买房者借贷了一笔50万并且4.2%的贷款，虽然供款同样是RM 2,445左右，但是第一个月的贷款利息高达RM 1,750。然后，随着每月供款RM2,445，贷款总额逐步递减倒第12个月RM 491,000左右，利息就降低至RM 1,722了。 来到第301个月（第26年），总欠款已经降低至RM 130,000，虽然供款RM 2,445并没有变少，但是里头的资金只有RM 460左右是还利息，其他的都已经是在还母金了。 一般上的个人贷款或者汽车贷款，他们会直接使用借贷总额去计算利息，例如一个4%的个人贷款借贷了RM 50,000，还款期两年的话，那么他是直接使用RM 50,000和4%一年作为计算，两年的利息就是RM 4,000，看起来好像没啥毛病，但是我们换个角度去想：如果第一年我们还了RM 25,000+2,000的利息，第二年我们其实就只欠银行RM 25,000了，为何利息还是需要还RM 2,000？这就是固定利率产品跟房贷的差别了。 而所谓的78法则，其实是衍生于这种固定利率的产品，他主要的目的就是让大家提早还款时会更吃亏，因为如果按照上述的算法，利息一年RM 2,000的话，那么每个月就大约RM166.66左右，我提早一年还款应该可以省略RM 2,000的利息吧？ 但是很遗憾，算法并不是这样，最后只能节省RM 1,000左右的利息而已。 这里也有一份【星洲小词典】的截图，大家看过估计就能比较有一个概念了。其实这个法则的利息算法最后跟普通的固定利率贷款是相同的，只是他对于想要提前还款的贷款者不是那么划算而已，如果我们都是乖乖的正常还款，其实是没有差别的。 这里也跟大家分享一则天哥自己的真人真事，相信大家都知道，天哥其实也是房地产投资的爱好者，目前手中有6套房地产，大部分是出租用途，也都是交给我的蜜糖（太太）管理。有一天我们正好聊起，蜜糖说这家房地产的贷款是最划算了的，因为利息上涨后，它的供款没有跟着上涨。 听完之后我有暗暗吃惊了一下，因为我那种贷款配套是可以节约利息的房产我是有额外多还的，剩下的是那种多还后也只是变成Advance Payment（预付），不会多扣利息，所以我都是让蜜糖每个月乖乖跟着还款数额去做，不要被银行占便宜。而当听到她说这里其中一间是之前升息后也没有多还的，我就知道中招了。 蜜糖没有这方面的知识我是知道的，但是我也知道银行不会做亏本生意，计算一轮后发现，原来是 [vip_content_start] 真的。如果按照这样的还款数额去还的话，接下来只要没有出现降息或升息，我这个贷款可是白白多还了好几年，所以赶紧去把供款数额调整正确。 总的来说，银行的利息都是公平公正的，只不过如果我们缺乏这方面的知识，就很容易在这个公平公正的游戏里吃上亏，所以真的不要开玩笑。 如果大家有任何房贷是升息后也没有要求追加供款的，不要以为自己占了便宜，尤其是之前面对疫情，银行的免还期和利息高低换来换去之后…… 银行算过的账，永远都是草都生不出来的，自己还真的要好好计算下呢…… 那么我们真的没办法占便宜了吗？还是有一个特殊玩法的，就是打不赢就加入。当我在利息方面无法战胜银行的时候，我自己也买入该银行的股份，在银行获利的时候分一杯羹，从而缓冲我因借贷而损失的利息。 不过，这又衍生到投资的层面了，普罗大众还是不好胡乱尝试，以免赔了“利息”又折“亏”咯……
3月前
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