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购屋者犹豫发展商放缓房市渐进式复苏

大马房地产发展商会希望，政府可以再推出居者有其屋活动（HOC 3.0）、继续协助首次购房者、审查购买外国房产的门槛、放宽大马第二家园（MM2H）的严格条件，以刺激房市。许晓菁、伍咏敏、郑碧娥／报道通胀和升息让购屋者犹豫不决，高成本令发展商放慢步伐，发展商协会和零售业者认为，2023年房市复苏程度只会是渐进式的，而商铺供过于求的窘境仍会存在两三年。商铺供过于求雪隆区最明显根据联昌研究的2023年展望研讨报告，大马零售集团（RGM）董事经理陈海信在会上指出，零售店铺在供应过多的情况，在雪隆区尤为明显。 “在过去几年，新开设的购物中心占用率复苏缓慢。大马零售集团估计，2022年的新购物中心总建筑面积为273万平方尺，而且占用率较低。” [nonvip_content_start] 他说，2023年应还会有额外391万平方尺的新空间面积供应，预计这会进一步加剧供过于求的问题。不过他指出，购物中心的关键成功因素有几个，包括地方足够大，能吸引长期租客及提供各种餐饮店、商品和服务选择。他补充，超市和电影院不再是主要拉动人群到来的地方。他们注意到，购物中心的租户组合发生了变化，越来越多的零售空间被专卖店和专业服务店铺占用。 “此外，消费品公司也不少在购物中心设立售货亭、体验中心和旗舰店。” 大马房地产发展商会（REHDA）主席拿督童银坤也在会上分享了该商会去年9至10月进行的2022／2023年房产市场调查，该报告分析了150名大马半岛会员的反馈。童银坤表示，该调查显示，2022年房屋发展业有几个要点，其一是，去年上半年影响发展商现金流的3大成本是材料与人工成本、合规成本及土地成本，而经营成本共增加高达20％。 “发展商应对建材价格上涨的主要措施，是提高物业售价、缩小利润空间以吸收额外成本。” 此外他说，2022上半年的住宅推介量和销售业绩均比2021上半年下降。去年下半年，发展商推出的物业，有49％是有地物业，其次48％是分层或高楼物业，只有3％是商业物业。 “由于各种不利的市场条件，有48％的发展商表示没有计划在2022下半年推出任何项目。” 展望2023年，童银坤指出，44％受访者对上半年的房产市场持中立态度，此外有66％受访发展商预计首6个月的新项目销售业绩仅达到目标的50％及以下。成本高屋价难降期待政府协助措施 “这个行业的主要阻力依然是严重的劳动力短缺、建筑成本增加、利率上升、成本上升、消费者负担能力和全球经济衰退影响。尽管短期内建筑成本放缓，但大宗商品在长期里仍可能保持高位。” 他指出，自2022年初以来，主要建材价格平均上涨了30％。对应此事，他认为政府可以提供建材采购方面的协助，例如降低或取消某些建筑材料产品的进口税。他也建议政府降低合规成本，并接管可负担房屋的发展项目，以此缓解发展商的成本压力。他指出，由于可负担房屋需要发展商交叉补贴，因此房产价格维持在较高水平。此外，大马房地产发展商会希望，政府可以再推出居者有其屋活动（HOC 3.0）、继续协助首次购房者、审查购买外国房产的门槛、放宽大马第二家园（MM2H）的严格条件，以刺激房市。长期展望仍看好从好的一面来看，他指出，我国的平均家庭规模较小（2020年是每家3.8人，而2010年为4.3人），而家庭数量增多（2020年为820万，2010年为640万），从长远来看，大马仍然短缺房屋。 “而且大马的房价和收入比率仍比全球低约10％，而房价增幅也在放缓。” 至于目前，他说，虽然行业的基本面、房产发展商的经营环境、房市情绪普遍改善，不过复苏程度应该会渐进，主要是受到利率和通胀环境影响。 “对于房产投资者或购房者而言，从长期看，房产仍然是抵御通胀的良好工具。” 产业公司比一比实达专注住宅商产联昌研究指出，实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）将达到2022财政年40亿令吉新产业销售的目标，因此2023财政年新的销售目标，至少可设定在与2022财政年持平的水平。分析员说，随着国际工程交货，土地注入策略伙伴关系及短期内将脱售非策略地点，该公司2022至2024财政年净负债率将改善。实达集团放眼在2023财政年内维持净负债水平，并且在5年内改善净负债率至0.4倍。截至去年9月，该公司的地库面积达7151英亩，发展总值近1480亿令吉，因此计划释放在巴生河流域和柔佛，面积达265英亩，价值约23亿3000万令吉的商业土地的价值。分析员指出，该公司除了将继续专注住宅和商务产业的发展，也放眼拓展巴生Setia Alaman面积达399英亩及柔佛丹绒古邦322英亩的工业园发展。另外，分析员认为，该公司现有10％的地库，有潜能发展为工业用途，可以包括卖地、根据要求而建和投资产业等形式进行。尽管目前因劳工短缺，工地产能仅达80％，但分析员认为，将在2023财政年内恢复正常，建筑成本也一样，不再像2022财政年顶峰时期那么高。分析员给予该股“增持”评级，目标价为1令吉22仙。马星放眼22亿销售分析员指出，马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）处达到2022财政年20亿令吉销售额的正轨上，且基于M系列令人鼓舞的表现，已设定了2023财政年更高的销售目标，至少达22亿令吉。 2023财政年内，该公司65％即将推介的产业价格低于50万令吉，31％的价格介于50万至69万9999令吉，只有2％的产业价格将介于70万至100万令吉。分析员相信，马星集团将达到该销售目标，因为大部分的产品都属于可负担的价格范围，正是目前市场需要的。该公司也承诺派发净利至少40％作为股息，等于2022至2024年3至5％的周息率。另外，分析员指出，由于建材价格上升，该公司的建筑成本将上涨5至10％，但对赚幅的冲击有限，因为新工程的合约分阶段颁发而原料价格也有些恢复正常了。同时，该公司也更谨慎控制成本，包括更多内部设计、大量采购和采纳工业化建筑系统（IBS）。也基于本身强劲的品牌，上调了销售价格。马星集团资产负债表强劲，截至2022年9月，净负债率0.27倍，68％是固定利率债务。分析员说，由于该公司负债率目标为0.5倍，因此还有近8亿令吉的空间来扩大地库。分析员相信，马星集团将继续寻找更多策略地点，因为目前产业市场疲弱，有更多便宜货。 “去年6月，该公司收购了柔佛M Minori的地库，正在寻找类似的地库，以迅速发展M系列的可负担屋。而向来谨慎购地，相信马星集团将土地成本保持在占发展总值20％以下。” 分析员也给予该股“增持”评级，目标价为69仙。绿盛世推高赚幅房产分析员指出，绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）2022财政年的新产业销售额达38亿4000万令吉，因此2023财政年35亿令吉的新销售目标相对平坦。同时，随着旗下的地库和工程渐渐成熟，该公司放眼通过推介更高赚幅的产品来改善盈利能力。管理层指出，总赚幅料保持在21至25％的水平，并希望最终以更好的产品组合（倾向于赚幅更高的产业）来增加总赚幅。分析员认为，基于资产负债表改善，从2020财政年0.62倍净负债率，到2022财政年0.31倍净负债率，假设有好的机会，绿盛世就可以展开策略土地收购活动。 “0.4至0.6倍是比较舒适的负债水平，该公司料可轻易的再进行1到2土地的交易。” 管理层指出，新的土地交易料属于200至500英亩的规模，也将以巴生河流域为主。另外，2023财政年，绿盛世也将在公司所发展的商业园，会优先考虑工业发展和大型客户。分析员认为，赖于产业推介的动力，将支撑该公司的工业发展业务至少5年。 2022财政年内，Eco Business Park新产业销售达7亿5300万令吉，管理层指出，2023财年内销售动力至少持平或更高。同时，绿盛世管理层也希望可以派发更高股息，分析员预计，该公司可以在2023财政年内至少维持每股5仙股息，也等于超过6％诱人的周息率。分析员给予该股“增持”评级，目标价为74仙。森产业销售动力良好基于良好的销售动力和产品组合，分析员认为，森产业（SIMEPROP,5288,主板产业组）可以在2022财政年内轻松达到30亿令吉的新产业销售额，超越26亿令吉的目标。截至2022年9月，该公司整体工程的认购率近90％；同时，管理层指出，2022财政年的销售可能不平坦，因为在把数项工程提前到第15届全国大选前。有鉴于此，分析员认为，该公司2023财政年的新产业销售目标，会与2022财政年持平或稍微高出一点，因为新推介将恢复正常。尽管原料价格已经回稳，但劳工短缺将持续到今年上半年。目前没有工程展延，总盈利将在2023财政年内徘徊在20至25％的水平。另外，森产业与新加坡LOGOS产业集团联营，共设2亿美元（约8亿4700万令吉）的工业发展基金，截至去年9月，获得达70％的投资承诺，成为保荐人和共同投资者。分析员认为，当该工程更接近完成的时候，可以录得100％的投资承诺。至于英国巴特西项目，去年底推介了一共204个公寓单位的Koa at Electric Boulevard和面积达20万平方尺的50 Electric Boulevard。分析员指出，Koa at Electric Boulevard仅推介2至3个月，就有100个单位就被订购，表现令人鼓舞。分析员给予该股“增持”评级，目标价为64仙

2年前

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产业公司2022年首季业绩表现参差，分析员认为，虽然经济复苏和通膨受控有助于房市保持强稳，但劳力短缺、建材涨价等利空依然不可忽视，产业公司整体展望仍偏向保守。

3年前

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分析员认为，受到行管令影响，发展商的2021年第三季财报料将显示产业销售疲弱，尽管如此，对比2020年第二季行管令期间的销量，估计此次表现将更为强韧，这要归因于持续推行数字化促销的成果。

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