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投资周刊

隆办公产业供应续增

马来西亚宏观经济推动力，促使大马形势保持正向发展，市场各领域中期动力乐观，基本面保持强劲。最能反映市场经济形势乐观的商产领域，今年表现可期，预定在2024年完工的办公产业包括：Lendlease office @ TRX、PNB Project 1194、TNB Platinum Tower及CT 1@ Pavilion Damansara Hegights，这些发展计划分别位于吉隆坡市区和吉隆坡市郊。半数附有绿色元素上述两大地区是已建起来办公楼的集中地，其中半数新增供应附有绿色元素，拥有本地或国际认同的证书。在2024年，预料将有105万平方呎的办公空间加入市场，2025年也将有同样数量的空间供应，在2026年，供应量将显著增加，发展商预测，将会有250万平方呎的供应，预定在2024和2025年，先后加入市场的办公空间，将拥有某种形式的绿色认证。根据仲量行产业顾问公司的报告，吉隆坡周边地区转手市场，排在首二名的是：商业服务与消费者货品制造业公司，在吉隆坡周边地区，转手市场的结合市占率接近60%，金融领域排第三，共有18%。报告指出，一些保险公司和银行，在吉隆坡周边地区设有总部和后勤办公室，租户被这些地区现代化和高质量办公空间库存所吸引，与吉隆坡城市地区，周边地区的租金比较，显示比较低，这些办公楼通常是以交通为导向（TOD）综合产业计划的一部分，出入交通便利，拥有各种类型的设备，还有各种美味的餐饮供消费。以成本为优先考量的市郊地区租户，主要包括科技领域，商业服务和其他组别，这些地区超过50%空间的租户，以科技业和商业服务为主，以地区来说，这个转手市场的租户，倾向选择靠近交通中心，或是当地的城市中心。最近几年，商业产业领域受到重新安置办公楼地点，大型银行和保险公司提升办公空间质量，推动市场对商产空间的需求。顾问公司意识到目前的趋势，许多公司正提升他们的办公楼空间，将较旧的首要产业转型至新的，以符合他们对工作空间的策略，迎合企业的ESG理念和措施。市场转向优质商产是推动需求的力量，与大市比较，绿色产业空间的租金，显示成长较迅速，尽管出现转移，租户对租金的开销保持谨慎，旨在加大营运效率，在转型至选择绿色空间，可能缩小现有空间，或是维持同样的空间面积。有鉴于此，显示出租空间变动的净吸纳率，与之前一年比较，反映成长步伐放缓，我们看到公司从较旧B等级办公空间，转向首要空间，不管怎样，净吸纳保持正成长，预示市场继续前进。 2024年首季，市场转向优质商产趋势，租户优先考量高质量办公空间，这样的选项推动租户的租用形势显著转变，特别是在吉隆坡市区和吉隆坡周边地区。在2024年首季，并没有新的商产计划完工，需求保持正成长，整体空置率继续呈下跌走势，这印证需求强劲，并且超越供应，该季空置率下跌至21.1%。至于特定转手市场，吉隆坡市区明显有改善，空置率从2023年第四季的30.2%，下跌至2024年首季的28.7%；同样的，在吉隆坡周边地区，转手市场稍微有改善，从2023年第三季的7.9%，下跌至2024年首季的7.7%。租户转向优质产业另一方面，市郊地区空置率反而上升，从2023年第三季的18.9%，上扬至2024年首季的19.5%，从这些转手市场可以看到，租户转向优质产业，增加对具备永续特色产业的需求，他们优先考虑靠近交通枢纽优质量，永续特色的办公空间。最新的市场数据显示，在2024年首季，最高租金水平是在吉隆坡市区，然后是吉隆坡周边地区，市场对优质商产的需求，是租金上涨的主要推动力。与之前一季比较，拥有绿色元素的办公空间，以配合永续发展趋势，租户愿意支付比较高的租金。不过，市场整体形势反映，与之前一季比较，租金的涨幅不大。由于市郊地区绿色空间有限，租户被迫转移去吉隆坡周边地区，导致市郊地区商产的租金继续下跌，每平方呎月租从5令吉5仙，微跌至5令吉2仙。许多时候，市郊地区的办公楼，与捷运站和轻快铁站的距离比较远，这是比较处于劣势的地方。

3星期前

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