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建屋

3月前
  崔先生问:“发展商将土地抵押给银行,对于购买在兴建中工程,土地被抵押的购屋者,会有哪些风险?或者说对购屋者比较不利 ?” 谢谢。     答: 购屋者协会中文组主任陈锺灵说,购买在兴建中工程抵押房屋的购屋者,房屋方面的产权存在一定的风险。现在不少发展商因为资金严紧的问题,会将土地,甚至将土地上的房屋抵押给银行,以取得建屋资金。 许多时候,我们可能没有察觉到这一点,发展商在推销房屋的小册子,背面那一页有许多字体小小的字眼,里边会有相关资料,例如房屋坐落在永久或是租约的土地上,如果属于租赁契约,租契还剩下多少年。 此外,土地是否抵押给银行的资料,也会列在这一页,如果有,是抵押给哪一家银行,其他资料包括:公寓的建筑面积与售价,例如将会兴建几个单位,哪一年完工。 细读推销册子“小字眼” 还有,房产计划属于哪一个地方政府管辖,可惜,不少购屋者往往忽略细读这一页的资料。 一般来说,发展商开始销售房屋,销售业绩到了一个水平时,自然有能力偿还他将土地抵押给银行获取的贷款。 假如发展商不能及时,或者没有悉数归还贷款,银行就不能将房屋解除抵押,简单说,虽然购屋者已向发展商缴交购屋款,可是,在法律上,购屋者并不一定拥有该房屋。   若未解押 或无法产权转移 发展商将未建好的房屋,向银行设置了抵押,取得建屋资金进行抵押登记。如果抵押之后,发展商再将房屋出售,除非是已经解押,或者是抵押银行同意,否则,产权部门无法为购屋者办理产权转移。 谈到房屋贷款,如果发展商将房屋抵押给银行,银行允许发展商销售,可能规定购买这些房屋的客户,必须向该银行领取抵押贷款。 购买兴建工程进行中的房屋,签订贷款合约后,如果房屋迟迟不解押,也会影响贷款的发放时间。 曾经有购屋者碰到这样的情况,跟别人同时在一家银行签署贷款合约,也没有不良信用记录,别人的贷款已经批下来了,为何自己的贷款却迟迟办不出来。 假如遇到这种情况就要注意了,当时人不妨查一下,自己购买房屋的销售情况,如果是在兴建工程抵押状态,就需要催促发展商及时办理解押,以便可以继续处理贷款手续。   我们经常接获读者提及订购转手房屋后,才获知卖方是破产者,导致交易复杂化的问题。假如购屋者面对这样的问题,是否有解决的可能?   订购屋后发现卖主是破产者…… 林先生说,他与太太订购了一间房屋后,过后才被通知卖主是一名破产者,但没有提供比较多的详情。 他问道:“面对这样的问题,最终的结果会怎样?同时,有什么办法可以解决我们面对的问题?”   答:黄振原律师在回答这位读者的问题时指出,在正常情况下,购屋者的律师会对卖主展开破产搜寻,以确保他不是一名破产者。 可是,破产局那边在发放破产搜寻结果方面,往往非常缓慢,由于双方必须在一定期间内签署买卖合约;因此,律师可能在没有选择的情况下,让购屋者先签署买卖合约。 签买卖合约续宣誓非破产者 另外,购屋者的律师也必须同时让卖主执行法定宣誓,确认本身不是一名破产者,在买卖合约下,通常会有一条款表明卖主不是一名破产者。 假如卖主被发现做出虚假宣誓,就等于是抵触法令。提到如何解决问题,黄振原律师认为有两个选择: 第一:终止买卖合约,并取回已支付的购屋订金。 第二:寻求官方财产管理人的同意,继续这项交易,然后,将支付有关产业的款项,交给官方财产管理人。 不过,整个交易的程序可能会拖拉比较长的时间,建议这位读者寻求其代表律师的协助,或者咨询该名律师的意见,因为有关律师会更清楚整个交易的过程。
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