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房屋贷款

4小时前
9月前
其实买房唯一的好处,就是”有机会“赚钱。但是要达到这个赚钱情况,还有许多考量,例如房产的增值是否有能力超过贷款时的利息支出,因为大部分人买房子,都需要向银行借贷,所以利息高低也是考量因素之一,而且自己能否在二三十年稳定地向银行支付每月供款?该房地产是出租用途还是自住?而租金收入又是多少,能否覆盖到大部分的供款?这些都是需要考量的问题。 当在马来西亚谈到房地产投资时,常常都会引起大家的讨论。老一辈总是说应该买房,因为房地产是包赚的,也算是过去被公认最稳健的投资项目之一,在过往都能在随着人口增长和通膨下,为投资者带来还算稳定的增值,还可以出租出去,赚取可观的收入,达到所谓的财务自由。 但是对于年轻一辈来说,这个想法可能就不太一样,因为年轻人更倾向于YOLO模式,也就是You Only Live Once(你只活一次)。有鉴于此,很多年轻人对于买房都会认为太沉重,毕竟30至35年就注定要放弃本身的享受了,累积的财富再多,也无法带去下辈子,倒不如先好好活一遍? 当然,上述的可能只是一些比较极端的例子,目前在马来西亚更多的情况是,很多人都不太确定自己到底该买还是租房产,因为网络上众说纷纭:有人说房产不好;有人说必须要有房产;有人说倒不如直接租就好,钱用在其他更有价值的地方。所以每逢说到该买房还是租房时,就产生一个让人纠结的问题了,因为每个人的情况和需求都不同,在这个课题里,根本没有一个固定的答案。不同的情况发生时,都会产生出不同的答案。 买房需要考量哪些事? 购买房屋的优势之一就是投资。房地产市场的长期趋势通常是上涨的,因此购买房子很大机会为投资者带来资本增值。例如,如果我们购买了一个位于繁荣地区的房屋,而该区域未来陆续变得更旺,那么也会带动该区域的房价在未来几年内上涨。又或者随着通货膨胀之下,人民的人均收入变得更高,原料价格也变得更高,新房产的售价逐步变高,也会带动房地产的价格上涨。 但是讲来讲去,其实买房唯一的好处,就是“有机会”赚钱。但是要达到这个赚钱情况,还有许多考量,例如房产的增值是否有能力超过贷款时的利息支出,因为大部分人买房子,都需要向银行借贷,所以利息高低也是考量因素之一,而且自己能否在二三十年稳定地向银行支付每月供款?该房地产是出租用途还是自住?而租金收入又是多少,能否覆盖到大部分的供款?这些都是需要考量的问题。 投资房地产”包赚“? 有鉴于此,投资房地产“包赚”这个说法,其实是不成立的,因为在投资的世界里,永远没有“包”这回事,即便是放在定期存款,银行倒闭也没有全包,更别说房地产了。而作为自住的人来说,房地产甚至不能算是投资,只能算是本身的消费品和投资的结合体,因为本身是支付着每月供款来入住这里,所以房产也可以算是消费品了。虽然房产最后可能会增值,但是那个前提是自己需要把它卖掉,否则增值到多少,最后也只是一个有价值的消费品而已,而且这里还没包括所谓的房屋维护费用、保险费用和一大堆的管理费用等等。 有发展前景并计划在当地长居才买 所以谈到该买房产还是租房产的这个课题,首先我们需要搞清楚几个状况,我们是否计划会长期在该区域生活?例如之前有朋友本身在新加坡工作,所以他也买了在新山的房产,主要就是人云亦云怕将来房产价格会更高,现在不买怕以后更买不起。但是才没几年,他又跑回了雪隆生活,又想着要把新山的房产卖掉,变相来说就忙上忙下的,最后还可能因此而赔掉了不必要的钱,赔了夫人又折兵。 所以除非是计划好会在该区域长期生活,并觉得该区域未来会有前景,那么购买房产才可能是一个明智的选择。而如果像上述天哥的朋友来说,买房明显就不是那么理智了,尤其是那种工作性质需要时常调动地区的,租房或许会比直接购买更方便。除了可以省略资金之外,也方便公司的调动安排,减少了很多因为被逼买房而产生的额外费用。所以其实租房也有本身的好处。 长期租房可能会比购房更贵 只不过呢,与买房相比,租房意味着我们没有资产所有权,所有的租金都是帮人家供屋子,无法像买房那样,供完后房子是自己的,也可以从房产升值中获益。另一个需要考虑的因素是租金的持续性。在某些情况下,长期租房可能会比购房更贵。随着时间的推移,房屋租金可能会逐渐上涨,尤其是在热门地区。这意味着我们可能需要支付越来越高的租金,而无法享受到购房带来的稳定住房成本。 而回到原点——我们该买房还是租房这个课题的话,如果我们把上述说的情况,例如需要时常搬迁,又或者自己没有能力买房的条件等移除,假设我们是长期住在该区域,而我们又有能力买和租的时候,其实我们该买还是租呢? [vip_content_start] 租房未必比直接投资房地产差 很多人看了上述的条件,一定会觉得能够负担当然是买比较划算吧?但是事实可能就未必了,首先我们要考量的是买的话价格是多少,租的话价格是多少。毕竟以投资角度出发,成本和例如以目前房子的利率从4%+起跳的话,购买一间50万令吉左右的房子,30年供款就大概需要2500令吉左右了,这里还没包括所谓管理费和其他费用等等。所以如果买入自住的话,平均每月成本会是3000令吉左右,房子还会因为逐步变旧而需要的额外保养费用,算算就是一笔账了。 但是换个角度,如果这个地方租金只是1500令吉一个月的话,意味着成本节约一半,虽然说租只是帮人供屋子,但是如果租金长期都只保持在这个阶段的话,那么每个月节约的1500令吉用来做其他的储蓄,假设只获得平均4%的年回报,这笔钱就在30年后就足以累积过百万了,跟买入房地产算上增值也差不多了。而如果用来投资其他的投资项目,可以获得6至7%,那么最后的数额其实会变得更多,也未必比直接投资房地产差。 衡量买房或租房的先决条件:成本问题 当然啦,30年里房子的租金完全不起,几乎是不太可能的事,只不过以现阶段来说,租会比直接买来得划算,直到接下来租金上涨之后,再做其他的考量也未尝不可。简单来说,衡量该买房还是该租房的先决条件,是成本问题。毕竟这里讲究的是该房产能否赚钱,那么投资成本将非常关键,因为这将导致我们往后的成本高低,从而影响最终的投资回报。 该买或租的简单计算方法 而这里也有一些简单的方法去计算到底该买还是该租,一般上租的成本会低于买是肯定的,而一般上租的成本比买便宜30%左右是一个比较合理的位置。例如买需要每月支付的费用为3000令吉,那么租的话,合理的位置就是大概2000令吉左右了,如果高于这个数额,意味着租是不划算的,或者低于这个数额,就意味着买是不划算了。因为我们买入的价格越高,就会影响到我们的每月成本,所以用这个方法大概去评估该房产估值是否过高,也是一个不错的方法。 当然这个只是一个大概的参考,让我们可以减低买得太贵的几率而已,并不是一个投资房产的绝对,因为买房投资还需要考量很多情况。只不过如果站在累积资产的角度来说,只要不是买得太贵的,那么买往往是比租好的,毕竟将来该房产还是自己的,卖出也有一定的价值,不是吗? 总的来说,在马来西亚买房和租房都有各自的优势和劣势。购买房屋可以提供长期的投资价值、稳定的居住环境和自由度,但需要财务实力和长期计划。租赁房屋则更加灵活便捷,适合短期居住和频繁搬迁的人,但可能缺乏资产增值和长期的经济稳定性。最终的决策取决于个人的需求、财务状况和长远目标。而如果情况是买得起,并且价格对比租金也在合理范围的话,天哥还是觉得买会比租来得好,可能天哥是个比较传统的人吧,还是喜欢有房在手收租的感觉。
1年前
另一种说法则是认为当78法则退出后,人们就可以提早偿还他们的车贷。这说法在理论上也确实如此,而且我也相信有不少人是有能力早日还清车贷的。只不过,这又要回到汽车的本质。说到底,汽车是日益贬值的资产,这和房产大有不同,也会使得人们提早还清贷款的经济诱因截然不同。 最近因为有一说监管单位要废除汽车贷款所使用的78法则(Rule of 78),而改用余额递减法(Reducing Balance Method),以保护借贷者的权益。消息一出,分析师们纷纷认为由于这项改变不具备可追溯性,所以不会对银行业务造成重大影响。 不过,许多人依然好奇,为什么影响银行收入的算法改变了,却不会对银行的利息收入造成重大冲击呢? 简单说明一下78法则的算法。假设今天A先生向银行借一年车贷,借贷本金为10万令吉,利息为3.00%。那么这笔贷款的总利息就是3,000令吉。每个月的还款则是把10万令吉加上3,000令吉后除以12个月,为8,583令吉。 当偿还银行贷款时,我们所缴付的供款就包括了偿还银行的利息和借贷本金,两个部分,而这两个部分的比例就取决于该贷款合约是以何种方式计算。根据78法则,A先生在这一年的贷款利息一共会被平均分成78份(也就是38.5令吉),每个月的利息份额都会不同。 第一个月的供款,总共要偿还的利息份额为12份(也就是462令吉)、第二个月供款会偿还11份利息(423令吉)、第三个月供款会偿还10份利息(385令吉),以此类推,最后一个月的供款自然就会偿还1份利息(38.5令吉)。 为何是拆成78份呢?因为从1开始加到12,总和为78。自然,如果A先生的贷款期限是5年,这五年的总利息就会被平均拆分成1,830份(从1开始加到60)。 以上为78法则的演算。 [vip_content_start] 而余额递减法是用于计算房屋贷款这类贷款产品。每个月,银行就会用贷款利率乘以尚未偿还的贷款本金,其金额就是下个月供款的利息部分。举例来说,如果B先生借了10万令吉的车贷,为期一年,利息为5.49%,计算方式为余额递减法。那么B先生每个月的供款依然是8,583令吉,一年下来的总利息和A先生一样为3,000令吉。 唯一不同的是B先生在偿还贷款时,第一个月供款当中,用于偿还利息的总额为458令吉、第二个月为421令吉、第三个月为383令吉…最后一个月为39令吉。 这当中的演算有点复杂,看官们可以自行上网搜索。不过,相信各位也看出来了,A先生从第一个月到第三个月的供款里,所偿还的利息总额是比B先生稍多,而到了最后一个月的供款时,却是B先生稍多。 以上就是这两种算法的差异,虽然两者所收取的利息总额是相同,但是78法则可以帮助银行提早收取更多的利息,尤其是贷款期限的第一年。可是,当贷款期限过了将近四成后,余额递减法就会超越78法则,收取更高的利息收入。 经过演算比较,从78法则转变为余额递减法,前期最大的利息收入差异也就6.45%。环顾所有有上市的银行,其贷款占比里,七成为浮动利率。车贷为固定利率产品。因此,废除78法则的影响幅度有限。 其次,废除78法则后,银行在车贷业务的利息收入在第一年最多也就下滑6.45%。银行的利息收入幅度平均也就4.0%左右。新算法生效后,这4.0%的幅度顶多下跌至3.74%。用3.74%乘以30%的固定利率贷款(假设所有固定利率为车贷),得1.12%。而不受78法则废除影响的浮动利率贷款,平均利率收入幅度维持在4.0%。当我们把1.12%加上2.80%(4.0%乘以70%的浮动利率贷款),得3.92%,比原先平均4.0%的水平少了2%,或者是8个百分点。 也就是说,一旦78法则作古了,银行的利息收入顶多也就下挫2%。 当然,银行体量极大,纵使少了2.0%也是一笔可观的金额。不过,这并不影响银行的整体利润,况且,只要贷款期限过了40%的时间,那么余额递减法就会帮银行迅速收拾腹地。 另一种说法则是认为当78法则退出后,人们就可以提早偿还他们的车贷。这说法在理论上也确实如此,而且我也相信有不少人是有能力早日还清车贷的。只不过,这又要回到汽车的本质。说到底,汽车是日益贬值的资产,这和房产大有不同,也会使得人们提早还清贷款的经济诱因截然不同。 总的来说,废除78法则,我认为对社会的经济效益并不大,更多只是让人民觉得自己的权益有被照顾到而已。
2年前
2年前
2年前