房贷新闻资料

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第一天 | 银行贷款利率知多少？

银行的利息都是公平公正的，只不过如果我们缺乏这方面的知识，就很容易在这个公平公正的游戏里吃上亏，所以真的不要开玩笑。最近市场传出国行有意废除个人贷款的固定利率，而且也有意废除银行使用 “78法则” 计算利息。对于金融界来说，这算是一个比较大的转变，但是对于普罗大众来说，天哥觉得大部份人应该不明白当中到底有什么分别。其实别说大家了，连天哥这种浸泡在金融业的，也只能大概了解银行的利息算法，并不能100%完整搞懂，或许大家会觉得，天哥只涉及投资，借贷部分搞不懂也挺正常的。这里跟大家分享一件趣事，天哥一位团队成员去银行洽询房贷利息时，从工作人员唯唯诺诺的语气，已经看得出该工作人员也不太确定了。天哥朋友问自己的房贷还差多少期没还时，该工作人员说很容易，直接用你现在的总欠款÷每月供款，就能得到答案。听起来好像没毛病，但是这是假设该房贷不再算利息的前提下，而房贷的利息算法又不一样，它会每个月额外把利息加进户口，所以根据该员工的算法，算出来的结果就会完全不正确。还好我的团队成员抱持怀疑态度，便来问问我，不然她还真的满心期待可以在某个期限内还清，结果到时候居然还要多个10年8年，那就真的不是开玩笑了。其实在不久之前，新闻也有报道过，有人买了一家RM 35,000的房地产，并且用17年还了RM 40,800后，打算从公积金提出RM 11,000来解决剩余的债务，但后来发现远远不足以解决。虽然我们都有一个共识：买房子一间供完会变两间，但不是所有人都明白这个道理。那么国行打算修正的78法则，又是一个什么法则呢？ 78法则通常不会用在房贷，反而会使用在一些直接通过总借贷额一次过计算未来几年利息的产品，犹如汽车贷款、个人贷款等等。有别于房屋贷款，随着我们还款母金逐渐下降后，利息就会更低，每个月的供款数额就会有更大一部分是用来偿还母金。以上图为例，假设买房者借贷了一笔50万并且4.2%的贷款，虽然供款同样是RM 2,445左右，但是第一个月的贷款利息高达RM 1,750。然后，随着每月供款RM2,445，贷款总额逐步递减倒第12个月RM 491,000左右，利息就降低至RM 1,722了。来到第301个月（第26年），总欠款已经降低至RM 130,000，虽然供款RM 2,445并没有变少，但是里头的资金只有RM 460左右是还利息，其他的都已经是在还母金了。一般上的个人贷款或者汽车贷款，他们会直接使用借贷总额去计算利息，例如一个4%的个人贷款借贷了RM 50,000，还款期两年的话，那么他是直接使用RM 50,000和4%一年作为计算，两年的利息就是RM 4,000，看起来好像没啥毛病，但是我们换个角度去想：如果第一年我们还了RM 25,000+2,000的利息，第二年我们其实就只欠银行RM 25,000了，为何利息还是需要还RM 2,000？这就是固定利率产品跟房贷的差别了。而所谓的78法则，其实是衍生于这种固定利率的产品，他主要的目的就是让大家提早还款时会更吃亏，因为如果按照上述的算法，利息一年RM 2,000的话，那么每个月就大约RM166.66左右，我提早一年还款应该可以省略RM 2,000的利息吧？但是很遗憾，算法并不是这样，最后只能节省RM 1,000左右的利息而已。这里也有一份【星洲小词典】的截图，大家看过估计就能比较有一个概念了。其实这个法则的利息算法最后跟普通的固定利率贷款是相同的，只是他对于想要提前还款的贷款者不是那么划算而已，如果我们都是乖乖的正常还款，其实是没有差别的。这里也跟大家分享一则天哥自己的真人真事，相信大家都知道，天哥其实也是房地产投资的爱好者，目前手中有6套房地产，大部分是出租用途，也都是交给我的蜜糖（太太）管理。有一天我们正好聊起，蜜糖说这家房地产的贷款是最划算了的，因为利息上涨后，它的供款没有跟着上涨。听完之后我有暗暗吃惊了一下，因为我那种贷款配套是可以节约利息的房产我是有额外多还的，剩下的是那种多还后也只是变成Advance Payment（预付），不会多扣利息，所以我都是让蜜糖每个月乖乖跟着还款数额去做，不要被银行占便宜。而当听到她说这里其中一间是之前升息后也没有多还的，我就知道中招了。蜜糖没有这方面的知识我是知道的，但是我也知道银行不会做亏本生意，计算一轮后发现，原来是 [vip_content_start] 真的。如果按照这样的还款数额去还的话，接下来只要没有出现降息或升息，我这个贷款可是白白多还了好几年，所以赶紧去把供款数额调整正确。总的来说，银行的利息都是公平公正的，只不过如果我们缺乏这方面的知识，就很容易在这个公平公正的游戏里吃上亏，所以真的不要开玩笑。如果大家有任何房贷是升息后也没有要求追加供款的，不要以为自己占了便宜，尤其是之前面对疫情，银行的免还期和利息高低换来换去之后…… 银行算过的账，永远都是草都生不出来的，自己还真的要好好计算下呢…… 那么我们真的没办法占便宜了吗？还是有一个特殊玩法的，就是打不赢就加入。当我在利息方面无法战胜银行的时候，我自己也买入该银行的股份，在银行获利的时候分一杯羹，从而缓冲我因借贷而损失的利息。不过，这又衍生到投资的层面了，普罗大众还是不好胡乱尝试，以免赔了“利息”又折“亏”咯……

3天前

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KCLau | 50岁后常见的个人理财问题

50岁是重新评估财务目标和采取行动的关键阶段。通过解决这些常见问题，你可以制定一份确保晚年安全和安心的财务计划。时间飞逝，我即将步入50岁。随着年岁的增长，财务优先事项也会发生变化。退休不再是遥远的概念，而是需要仔细规划的现实。此时做出的决策将直接影响未来的财务状况。无论你是准备退休，还是希望在黄金岁月中最大化收入，问对问题尤为关键。以下是50岁后常见的十大个人理财问题： 1. 我需要多少钱才能舒适退休？退休储蓄的“魔法数字”因个人生活方式、健康状况和预期寿命而异。一个常见的标准是积累足够的储蓄来替代退休前年收入的70%-80%。例如，对于大多数人来说，超过一百万马币可能是一个舒适的数字，但这个数字并不适用于所有人，因为生活方式和地理位置的差异很大，比如双溪大年和吉隆坡市中心、喜欢宅家和每季度旅行的花费有天壤之别。 2. 什么时候开始提取退休基金？在马来西亚，很多人依赖公积金（EPF），但提取的时间点很重要。过早提取可能导致晚年资金不足，而过晚提取可能无法享受自己辛苦赚来的积蓄。制定一个与支出和其他收入来源相匹配的提取计划至关重要。此外，也要考虑在其他地方获得的收益率。如果是股市中的优秀投资者，每年能安全获得10%以上的回报，可以提早提取EPF自行投资。而非投资者，EPF通常比大多数安全投资提供更好的回报。避免陷入骗局，比如不受监管的现金信托计划、复杂的加密货币等。 3. 如何应对日益增长的医疗费用？随着年龄增长，健康问题可能增加，医疗费用也可能迅速侵蚀储蓄，确保有足够的医疗保险以及重大疾病保险非常重要。定期审查保单，确保满足当前需求。有些保险公司提供高免赔额（deductible）的医疗卡，可以显著降低保险费用。如果退休时有七位数的退休储蓄，偶尔花费2.5万马币住院还不那么害怕，但如果一次手术费用高达25万马币，势必会对退休资金造成重大打击。因此，高免赔额医疗卡是一个可行的选择，也能显著降低保费。 4. 这个年龄段的最佳投资策略是什么？ 50岁后，平衡增长与安全性尤为重要。虽然你可能希望通过债券或定期存款保护财富，但适当分配一些资产到股票等增长型投资中有助于对抗通货膨胀。因此，可以根据风险承受能力分散投资组合。通常，这个阶段的投资依然需要长期视角。即使50岁后仍有可能活30-50年，尤其是在健康状况良好的情况下。因此，不要惧怕持有长期视角的股票，例如仍在成长的优质公司。 5. 退休前是否需要还清房贷？带着债务进入退休生活会增加压力，但将所有储蓄用于清偿房贷并非最佳选择。权衡房贷利率与潜在投资回报率。如果债务难以管理，可以考虑重新安排贷款结构，但过多使用流动资金清偿债务可能会降低灵活性，使你无法抓住机遇。我本身是从来不急着还房贷的。 6. 我的应急储备是否足够？紧急情况并不会随着年龄停止，实际上可能因健康或家庭相关开支而增加。建议应急储备覆盖至少六个月的生活开支。如果主要依赖投资收益而非主动收入，考虑准备2-3年的应急资金，放在低风险且流动性强的投资中。避免经济低迷时不得不抛售资产应急，这通常是最糟糕的时机。 7. 如何建立可持续的退休收入？退休后的可靠收入来源至关重要。常见的策略包括“4%提取法则”、投资于分红股或房地产租金收入（如REIT）。计算这些收入来源如何补充你的公积金或养老金资金。但也可以考虑非分红股，例如 [vip_content_start] 成长型股票或美国股票（通常不支付高额股息）。可以通过部分出售实现收益，毕竟“羊毛出在羊身上” —没派发股息，收益会反应在股价本身。 8. 是否需要缩小房屋规模或搬迁？许多50岁以上的人会考虑缩小房屋规模以减少开支，或者搬到离家人更近的地方。评估你的住房需求以及出售和搬迁的财务影响。有时，留在原地并进行翻新可能是更好的选择。如果目标地区租金收益率较低，或理想房屋的购买成本高，租房可能是更明智的选择。 9. 我需要遗嘱或财产规划吗？遗产规划不仅仅适用于富人。一份遗嘱可以确保资产按照你的意愿分配，而信托可以帮助避免漫长的遗嘱认证过程。指定可靠的遗嘱执行人，并定期审查计划以保持更新。遗产规划是必要的，如今有许多服务提供者，费用并不昂贵。但要警惕最近流行的现金信托计划，这些计划常以保证回报的名义营销。天底下没有免费的午餐！ 10. 退休后还能额外赚取收入吗？退休并不一定意味着停止工作。许多退休人士会从事兼职工作，在自己的领域担任顾问，或将爱好变现，例如烘焙、写作或手工艺。如果能找到自己热爱的、有意义的工作，就可以一直工作下去。我个人热爱现在从事的理财教育事业，预计会一直做到不能做为止。找到自己喜欢的、有意义的事情尤为重要。总结 50岁是重新评估财务目标和采取行动的关键阶段。通过解决这些常见问题，你可以制定一份确保晚年安全和安心的财务计划。如果不确定从哪里开始，可以咨询专业的理财顾问，为你提供量身定制的建议。掌握金钱管理永远不嫌晚——你的未来会感谢你现在的努力！

1星期前

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狮城二三事

房贷高存款少无退休计划狮城女：父母财务观念过时

一名新加坡女子称，她60岁父母的思维仍活在过去，认为3000新元（约9850令吉）的薪水非常高，似乎没意识到生活成本已经大幅上涨。

2月前

狮城二三事

财案报道

2025财政预算案回响| 马星集团创办人梁海金：房贷可减税首购族更易拥屋

马星集团创办人兼集团董事经理丹斯里梁海金：我们赞扬政府宣布首购族的房贷给予所得税税务减免，这是让拥有房屋变得更容易的重要一步。

2月前

财案报道

真情告白

陈文强 | 房贷要用一生来还吗？

马来西亚老百姓一生中最大的经济压力就是来自房屋贷款，因为这不是三五年或是十几年就能还清的一项贷款，而是必须要用大半生的时间来偿还。

2月前

真情告白

投资周刊

产业问诊 | 房贷已过锁定期提早还清无需付罚款

我们的房屋贷款已经过了锁定期，大约还有5年才供完，准备在今年结束前或明年首3个月内，提前还清贷款的尾数，估计还欠10万多令吉。请问：“我们应该如何进行？程序是先联络律师，或者是先联络银行？”另外，还清房屋贷款之前，需要有哪些考量，除了可以节省利息，对个人是否有不利的地方？谢谢。伍先生与太太敬上答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，这位读者可以联络律师，由律师写信给伍先生的贷款银行，向银行提出要一份房屋贷款结清文件（Redemption Statement）。银行会对顾客征收提前还清贷款的违约罚款，基于伍先生的房屋贷款已过了锁定期，因此，不需要被迫支付2或3%的违约房贷罚款。房贷结清文件有效期1个月一般来说，房屋贷款结清文件的有效期是1个月，一些银行在发出房屋贷款结清文件当中，会根据不同日期来计算必须结清的贷款余额。以伍先生估计的贷款余额数据，我们以10万令吉为例子，情况是这样： 1）在1月1日还清： 10万令吉 2）在2月1日还清：10万5000令吉 3）在3月1日还清：11万令吉。这是因为贷款余额是根据截至相关日期的利息和费用来计算，所以在不同日期计算，欠银行的总额也就不一样。仍有特殊情况陈建业说，我们一般都是聘请律师来协助办理房屋解押手续（discharge of charge），这些是已经拿到个别地契（individual title），或者分层地契（Strata Title）的例子。至于仍属于总地契（Master Title）的房产，解押手续需要用到未分层地契解押文件（Deed of Receipt and Reassignment，简称DRR）。在办理解押手续时，伍先生需要支付律师费、印花税、注册费，以及其他杂项收费。陈建业补充，在一些情况下，即使过了锁定期，贷款者也可能会因为提前还清贷款被罚款。关于锁定期，有几种情况，主要有以下几种： ◆非零费用配套： Non-zero moving cost／finance moving cost package（就是贷款人必须支付相关费用），锁定期一般是3年。 ◆零费用配套： zero moving cost package（就是贷款人不需要支付律师费等相关费用），镇定期一般是5年。 ◆假如个人有其他可获得较高盈利的投资，就是回酬率比房屋抵押贷款利率高的投资选择，那么，需要深入考量是否提前偿还房屋贷款。只是任何投资都有风险，因此，这取决于个人能够承担风险的程度。若现金充裕可不定期增还贷款分期陈建业表示，如果要减轻房屋贷款的利息开销，除了提前还清房屋贷款，另一个选择是：不定期增加贷款分期的偿还数目，前提是不会影响个人的现金流量，以及手上必须拥有相等于6个月开销的应急资金。这就是说，在现金充裕的情况下，这样做可以减少贷款利息开销的负担，毕竟贷款利息是以复利率计算，可以倍增至一笔显著的数目。不过，假如个人有一些贷款利率比较高的债务，例如个人贷款，那么在资金充裕的时候，应该优先偿还个人贷款，因为利率可能是9或10%。此外，另一个不能忽视的高利率债务是信用卡债，如果没有还清每月的卡债，面对的可能是15%或更高的利率，这项债务累积不得。因此，在没有其他高利率债务的情况下，假如有多余的现金，才考虑增加每月房屋贷款分期的偿还数额，或者是一次过提前还清贷款。我们比较常见的情况是：个人在退休之前，假如还有一些贷款余额，他们会选择一次过还清，以节省利息，同时可以享有无债一身轻，没有财务负担的心情。

3月前

投资周刊

国际财经

传中国分两步下调存量房贷利率

知情人士表示，中国正在考虑分两步降低存量住房贷款利率，在减轻居民家庭负担的同时减缓对银行利润的挤压。

4月前

国际财经

国际财经

中国上市银行上半年房贷减1961亿坏账率上升

根据中国上市银行最新公布的2024上半年财报，房贷规模延续去年以来的收缩趋势，42家上市银行的个人房贷余额合计较去年底减少3191亿元（人民币，下同，约1961亿令吉），房贷坏账率也有所提升。

4月前

国际财经

投资周刊

申请房贷多久可获批？

吉利说，他今年6月在转手市场，订购了一间房屋，在订购房屋前，他有向银行了解贷款的情况，获告知应该没有问题。

4月前

投资周刊

投资周刊

房贷未清未有地契律师费如何算？

曾先生说，最近我正在进行脱售一个房产单位，已有房产买家想要购买，我联系了律师表明我的计划，并请求律师楼的职员协助，以便计算代表卖方需要支付给律师的收费。

4月前

投资周刊

投资周刊

房贷还清如何取回地契？

我们购买房屋，只要有向银行贷款，产业地契都是抵押给银行，直到我们把贷款还清了，才能向银行领回地契，还完贷款并不能直接向银行提领，而是需要通过律师办理解押手续，才能将地契赎回来。

4月前

投资周刊

读者观点

马晋城.消除烂尾楼保障购房者

房地部通过病态及搁置私人房屋计划特工队恢复项目的政策，将是有效保障购房者权益的关键举措。同时通过完善1966年房屋发展（管制与执照）法令，政府可以加强监管力度，真正做到保护普通人的“最大投资”，落实无搁置房屋项目的目标。

5月前

读者观点

全国综合

父母迫不及待孩子尽快毕业女子叹：要我帮忙还房贷

（八打灵再也25日讯）毕业后被父母要求偿还房屋贷款，你觉得合理吗？网媒《Kosmo》报道，一名女子在Tiktok上抱怨她父母的不负责任态度，“我父母经常说，他们迫不及待地等我完成学业，因为他们要我继续偿还房屋贷款。” 据悉，这位女子目前正在攻读最后一年的学士学位课程。她也表示，“可怜的孩子，刚进入职场，就得面对这一切。” 女子的分享引起了网民的热议，甚至有人分享了类似的经历。 “在那之后，如果你用自己疲惫赚来的钱来娱乐，比如去旅行、买东西，而不是还清房屋贷款，你可能被嘲讽。 “我有10个兄弟姐妹。我爸爸说，我给的钱不够用，尽管我已经帮忙还了门牌税，以及饮水机Coway的钱，我感到伤心。”

6月前

全国综合

投资周刊

房贷申请及批准俱增产业买气转浓

基于市场购买情绪持续好转，2024年1月贷款申请数额510亿令吉，按年大幅度上涨46.5%，为今年开启稳健的成长步伐，反映购买房产的人显著增加，推动贷款申请的数额相应上升，显示人们对产业购买的兴致转浓。

6月前

投资周刊

VIP文

KCLAU | 退休有房却没钱？别让房子绑住你的退休生活

再融资可以让你把房子的价值变现，手中有了现金，你可以更灵活地规划和享受你的退休生活。许多人一想到要支付房贷，就开始心惊胆战，恨不得早点把房贷还清。为了尽快摆脱这个“财务枷锁”，有些人甚至会动用公积金（EPF）第二账户的资金，只要里面有钱，就赶紧用来还贷。然而，当你终于退休时，房贷虽然是全款付清了，但手头上的现金却可能不足以支撑未来的生活。公积金也许在你工作时显得相当可观，但当你需要靠它度过接下来2-30年（甚至更长）的退休生涯时，很多退休人士会发现这笔钱根本不够用。这时，问题就来了：手握一套已经付清的房子，但却没有足够的现金来维持退休生活，这真是一个让人头疼的问题。这时，你可能会想：“那我该去哪儿找现金呢？” 难道要卖掉房子？可是卖了房子之后又该住哪里呢？再融资？但没有收入又怎么能拿到贷款呢？这类担忧在退休人群中非常普遍。虽然你有一套全款付清的房子，确实节省了居住成本，但其他开支依然存在。健康问题、医疗费用、日常生活开支、长期护理等，都是不可忽视的负担。更糟糕的是，手头上没有多少流动现金，真的令人担心会坐吃山空。时间大把却没钱旅行、享受生活想象一下，退休后你有大把的时间，但因为缺少现金，想去旅行却不敢花钱，连买份猫山王榴梿都要犹豫半天。天啊，这种生活可不是我们退休时所期待的。更尴尬的是，当你辛辛苦苦攒了一大笔钱，却没能好好享受。等你离世后，这些钱又会落到别人手里。我老婆总是爱说一句话，我觉得特别有道理：“你是要给媳妇留下很多钱花吗？” 再想想你那套全款付清的房子吧——等你不在了，谁会继承它？你的子孙真的需要你的房子吗？或者说，他们是否更需要那些能马上使用的现金，而不是一套需要卖掉才能变现的房子？所以啊，别只顾着还房贷，把所有的钱都压在房子上。你需要重新思考，如何在退休后既有房住，又有钱花，这样既不必为生活琐事操心，也不用担心留下太多钱给别人花。解决方案：退休前再融资那么，有什么解决方案呢？其实很简单——在你退休之前进行房屋贷款再融资。通过再融资，你可以提前获得一笔现金，为你的退休生活做好准备。这需要你在心态上进行一个转变：不要成为一个“房奴”。你可能会反驳说，支付房贷分期付款的当下，我们就已经是房子的奴隶。但是，我要说的是，你虽然还清了房子，但当你害怕现金不够用，且大部分财富都捆绑在房子上时，这不是一种更愚蠢的“奴隶”状态吗？再融资可以让你把房子的价值变现，手中有了现金，你可以更灵活地规划和享受你的退休生活。再融资后的资金使用一旦你进行了再融资，钱就到你手里了。那么接下来怎么做呢？这里有几个建议： [vip_content_start] 再简单算一笔账：假设你的公积金派息率为5%，而你的房贷利率为4%。那你的净回报就是1%。虽然看起来不多，但长时间累积起来，效果还是非常可观的。无论你选择哪种方式，关键是要让钱为你工作，而不是把钱全部压在房子上。这样，你不仅能享受退休生活，还能确保财务的稳健和自由。成功案例：再融资带来的美好生活当然，最理想的情况是你能够找到年回报率更高的投资项目，比如每年超过10%。我就认识一位这样的退休人士，他将所有房产进行了再融资，获得了更多的现金用于投资股票，每年的回报率超过了10%。这位退休人士不仅生活得更好，还搬进了一套更大、更新装修的房子。相比那些担心钱会花光的退休人士，他的生活完全没有这样的烦恼。因为他通过明智的投资，实现了财务自由，过上了无忧无虑的退休生活。这个成功的故事告诉我们，只要合理规划和使用资产，再加上适当的投资策略，你也可以在退休后享受高质量的生活，而不是因为担心钱不够用而束手束脚。结论不要让房子成为你退休生活的绊脚石。在你退休前进行再融资，把资金灵活运用在回报率更高的投资项目上，这样你不仅能确保居住的安全，还能拥有足够的现金流来享受退休生活。财务自由不只是拥有一套全款付清的房子，更是拥有可以支配的现金和自由的生活方式。

7月前

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投资周刊

房贷剩5万供完赎地契再卖？

实力产业经纪公司总裁陈建业说，假如彩霞在今年内有把握可以遇到适合的买家，那么就不需要急于供完房屋贷款，然后将地契赎回来。

7月前

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