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打房大伤元气审视10年房屋政策

有人说，是因为政府2010至2014年连串的打房措施，让房市陷入10年低迷，无力激起新的火花；也有人认为，房市萎靡不振归咎于整体结构问题，导致国内产业市场发展失衡，众说纷纭没有标准答案。上一期，我们一览过去10年的房价走势，本应在今年开始触底并酝酿反弹，但因为海内外不确定因素未明而延宕了，而明年能否追上周期谱写U型甚至V型复苏仍是未知数。不过，可以确定的是，主导这十年房市走向的关键，在于政府推行的相关政策，比如产业盈利税（RPGT）、发展商承担利息计划（DIBS）及“拥屋运动”（HOC）计划等，为此若想房市再迎来盛景，政府能否延续扶持政策至关重要。 [nonvip_content_start] 房产“漏了气” 得靠政策培元有人说，是因为政府2010至2014年连串的打房措施，让房市陷入10年低迷，无力激起新的火花；也有人认为，房市萎靡不振归咎于整体结构问题，导致国内产业市场发展失衡，众说纷纭没有标准答案。产业顾问公司大马亨利行（HenryButcher）首席营运员邓志明告诉《投资致富》，房价增速放缓有几个因素，而国家银行2010至2014年祭出的连串打房措施就是其中之一，当时是为了防止产业出现泡沫。 “一旦泡沫破灭，或经济走软造成需求下滑，这都会让国内产业市场乃至经济都置身风险中。” 政府2012至2014年重手打房，期间大幅调高RPGT、废除DIBS、调高外国人在我国置产价格顶限、房贷审批以申请者净收入为准等，旨在为过热的房市降温，而房价指数确也从13.4%的增长高峰，缓慢放缓至9.4%。国家银行在2016年减息，政府则在2017年宣布为首购族豁免印花税直到年底，惟房价指数增幅从7.1%再走缓至6.5%。纵然房价已然降温，但政府2019年又调高第5年脱售产业的RPGT，使得房价指数增长进一步降至2.2%。政府虽在2020年调低外国人置产门槛，也短期放宽国人出售产业的RPGT，加上国行四度降息，仍无助推高2020年住宅产业成交量，反而还按年跌8.57%，房价增幅再放缓至1.2%。龙国雯：打房施力不当纵观这几年间的房价表现，不难发现政策的变动确影响房价走势，打房错了吗？兴业区域房产领域研究主管龙国雯指出，打房政策是对，但缺乏到位的政策去扶持或稳定房市，才使得整个产业市场过去10年不温不火。 “最终仍胥视整体经济发展和人均国民总收入（GNI）而定。” 产业顾问公司第一太平戴维斯（Savills）大马区董事经理兼主管拿督邝保罗也认为，本地住宅房产的价格走向，很大程度仰赖政府政策及房贷便利，这可从过去12年的房价复合年增长率（CAGR）走向看出端倪。 “大马房屋价格指数（MHPI）2010至2014年间急速攀升，期间的CAGR达11%，主要是政府在全球金融危机后，免除产业盈利税，显著带动房价。而随著政策收紧后，房价CAGR在那3年（2015至2017年）开始放缓至7%，而2017至2021年这4年间的房价CAGR仅稍微增长1.96%。” 缺少政策支撑成屋销量走跌政府施政方针与房价有著密不可分的关系，此外也牵引整体房市成交量走向。邝保罗指出，国内产业市场高度依赖政府政策，诸如DIBS及HOC计划都对产业市场起到明显的提振效应。 “最明显的例子，即是在2010至2011年间，和2019年显著推高年度住宅产业成交量。” 随著政府收紧房市政策，于2012年重新推出RPGT，后在2013及2014年进一步提高RPGT、废除DIBS并祭出消费税（GST），则在2015、2016及2017年冲击房市。“所以缺少政策支撑的房市，过去10年住宅产业成交量多数都走跌，跌势最重在2016年，成交量按年下跌13.94%。” 过去10年影响我国房市的政策与措施 2010年●国行三度升息，利率从2%增至2.75%●购买第三间房屋贷款对价值比率（LTV）顶限为70% 2011年●国行升息25个基点至3% 2012年●2年内脱售产业，产业盈利税（RPGT）从5%调高至10% 2013年●产业盈利税再调高，2年内出售产业税率上调至15%；2至5年内从5%调高至10%●房贷最高期限设在35年●废除发展商承担利息计划（DIBS）或任何相似计划 2014年●外国人在我国置产价格顶限从50万提高至100万令吉●房贷审批以申请者净收入为准●调高产业盈利税，3年内脱售需缴税30%；第4年脱售税率增至20%，第5年调高至15%●国行升息25个基点至3.25% 2015年●消费税开跑 2016年●国行减息25个基点至3% 2017年●首购族购买不超过30万令吉产业，印花税全免，直到12月底 2018年●100万令吉以上的产业交易印花税，从3%调高至4%●国行升息25个基点至3.25%●政府60年来首次宣布月入不超过2000令吉的群体，租房收入可豁免高达50%税务减免，从2018至2020年●废除消费税，恢复销售及服务税（SST） 2019年●调高产业盈利税，公司、非公民与非永久居民第5年后脱售产业税率从5%上调至10%；本地公民及永久居民第5年需缴税5%●首购族买房，房价不超过50万令吉住宅产业，首30万令吉豁免买卖及房贷合约印花税，2年优惠至2020年12月底●政府推出“拥屋运动”（HOC）计划，延长至12月底●国行降息25个基点至3% 2020年●调降外国人置产门槛，购买城市区内高楼产业，从原本至少100万令吉，下调至60万令吉●政府推出先租后买（RTO）计划，协助人们购买第一间自住房●在“国家经济重振计划”（PENJANA)下重启HOC，在HOC下也撤销第3间售价60万令吉或以上房屋贷款顶额70%限制●大马公民2020年6月1日至2021年12月31日出售住宅产业，可豁免产业盈利税，仅限个人出售的3个住宅单位。●国行4度降息，从3%调低至1.75% 2021年●调高豁免首购族印花税门槛，至50万令吉产业，从2021至2025年●成立先租后买基金，让首购族可在2021年至2022年底申请购买5000间一马人民房屋（PR1MA）●重启“大马：我的第二家园计划”（MM2H），但制定10项新条件 2022年●政府稍微放宽产业盈利税，第6年后出售产业的大马公民、永久居民及外国人，无需再缴税●提供20亿令吉的房屋信贷担保计划（SJKP），协助零工户、小型企业家及农夫获取房贷融资●国行4度升息，从1.75%调高至2.75% 资料来源：《星洲日报》汇整、历年财政预算案宣布、国家银行审视3结构问题我国房市主要的3大结构问题： 1.政策不到位比起聚焦协助首购族拥屋，政府应全面性探讨提振房市的政策，而非头痛医头脚痛医脚的做法。政府近年来都致力于豁免首购族买房印花税，龙国雯指出，一味降低印花税未必就能带动买气，以邻国新加坡为例，买房的印花税也不低，但当地房市买气仍强劲。 “反观国内房市买气疲软，大家疫情期间都受苦，纵然利率低迷但也没有能力买房，而外资因对我国信心不足，都不愿到这里置产，可见政治稳定及良好政策是关键。” 设法稳定市场信心她直言，政府在推动房市发展方面，相比聚焦协助首购族拥屋，应该设法稳定市场信心。 “印花税减免不是激活房市的措施，而且经济前景展望不佳，加上马币兑美元一直在贬值，如何让人有信心买产业？” 新加坡政府为让房市降温，去年12月16日起将购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD），调高5至15个百分点，不过房价去年仍创新高记录，新屋及转售屋销售也继续稳定攀高。根据新加坡市区重建局（URA）的数据，去年卖出的私人住宅单位有1万3027个，按年攀升30.5%。至于转售屋方面，按年激升86.06%至1万9962个单位。 HOC反成供过于求肇因另外，去年底结束的HOC因政策不严谨，反成发展商推销新项目的行销手法，或是导致国内住宅房产供应过剩的罪魁祸首之一。政府是在2019年推出HOC，主要协助国人拥屋及清理库存，而在2020至2021年获得延长，直至去年底结束。房产评论员潘荣德认为，发展商都有各自的销售配套，有些回扣甚至高达20%或以上，诱人程度远超HOC，故HOC实际效果并不大。对此，龙国雯点出，HOC只是短期措施，并不能持久推动产业领域发展。 “这项政策主要目的虽是刺激需求，但因政策不到位反成市场供过于求的祸首。” 丰隆研究早前也指出，虽有HOC加持，但不仅未能舒缓供应过剩，相反还持续增加，更在去年12月间攀上高峰。 “主要是HOC并不仅限于已建竣但未能售出的产业项目，发展商也能在这个计划下推出新项目，而这更大大激励发展商在HOC之下推出更多新项目。” 2.可负担房屋失序可负担房屋是导致滞销房屋居高不下的最大毒瘤？邝保罗点出，这么多年以来，政府的重心一直放在援助低收入群体（B40）及首购族买房，而非推动房市增长，故政府必须承诺推动房市并支撑房市增长，让牛市回归。 “提振房市当务之急是控制市场供应、降低滞销单位、激励外国人买房及协助国人购屋者。” 潘荣德直言，可负担房屋是滞销房产的最大毒瘤，真正陷入停滞不是高档房产，而是缺乏良好规划的可负担房屋。 “发展商没做好规划，为了建而建，政府需要重新检讨可负担房屋政策，要谨慎审批可负担房屋的建设，同时限制整体发展才能从根本减少房屋滞销情况再恶化。” 纵观2017至2021年的产业报告，最大比率的滞销房产都是介于2万至4万令吉的可负担房屋项目，去年计有3万6863个单位，年增24.68%。审批新项目应更严苛针对新项目审批，邝保罗披露，有关当局应落实更严苛的程序才是“缩小”供需错置的有效方法，最终才能将房市导向健康复苏。此外，他建议，政府应设立奖掖鼓励发展商降低滞销库存，一旦成功售出滞销单位可获得奖掖。 “而土著单位也是其中最大占比，或许现阶段可以考虑放宽配额限制及降低转换附加费（Conversion Premium）。” 3.收入追不上房价收入增幅追不上房价涨幅，才是国人无力拥屋的最大阻碍，光打房并不能从根本解决这个问题，所以目前优先要做是提升国人生产力，同时专注于吸引更高技术生产链的外资，才有望提升人民收入，进而缩小与房价的鸿沟。世界银行及亚洲发展银行（ADB）的数据显示，东南亚的人均国民总收入（GNI）过去10年一直都稳定攀升，只是因2019年遭疫情侵袭，东南亚的GNI在2020年微跌0.44%，从1万1703美元（约5万3547令吉）探低至1万1652美元（约5万3314令吉），不过2021年回稳，升高9.34%至1万2740美元（约5万8292令吉）。纵观东南亚国家的GNI表现，新加坡最高，2021年按年冲高16.36%至6万4010美元（约29万2878令吉），第二则是汶莱，截至最新2020年数据挂在3万1510美元（约14万4174令吉）；这两国的GNI都跑赢东南亚国家整体表现。至于我国GNI，还未重返疫情前水平，截至2021年的GNI按年微起3.41%至1万零930美元（约5万零10令吉）；2019年时为1万1260美元（约5万1520令吉）。国人薪资偏低对此，潘荣德点出目前最大的盲点：“与其说国内房市增长陷入停滞，但根本问题却是国人薪资偏低，涨幅追不上房价升幅。” 政府需正视这个收入增长追不上房价的事实，CBRE/WTW产业顾问公司主席符儒仁披露，否则纵使出台好政策，对提振整体房市也无补于事。 “购屋者没有能力买房，就算有额外奖掖鼓励拥屋也不会对整体市场带来助益，提高家庭及人民收入才是关键。” 至于该如何提升收入，龙国雯指出，我国除了应致力吸引外资到这里投资，提升生产力也很重要，只有这样才能创造就业机会进而推动收入增长。 “而在吸引外资方面，应倾向能把外国技术带进来的外资，若继续停留在低技术工业链，则人民收入难提高。提高人均国民总收入的第一步，需先制定吸引优质外资的方针，以新加坡为例，我们也不应该再继续专注低端产业。” 下期预告厘清导致国内房市发展失衡的结构问题后，是否从此能一帆风顺？抑或市场仍潜存增长停滞风险？房市陷入增长停滞前又会有哪些讯号？

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房市盛衰10年路（2）| 打房大伤元气审视10年房屋政策

有人说，是因为政府2010至2014年连串的打房措施，让房市陷入10年低迷，无力激起新的火花；也有人认为，房市萎靡不振归咎于整体结构问题，导致国内产业市场发展失衡，众说纷纭没有标准答案。

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