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香港房市低迷拍卖屋折价20%也卖不出

大约20人挤在香港金融区的一间小办公室内，等待房产拍卖开始。

1年前

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拍卖屋系列（完结）|拍卖屋剧增捡便宜好时机？

拍卖平台AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义告诉《投资致富》，无论产业价值高或低，都会吸引竞标者，主要是看竞标价格是否值得。拍卖屋是产业界黑羊，没有新房产的亮丽，也不如二手房产自信开价，还有未知的人事待处理。然而对投资者来说，却是人弃我取的获利机会，正如逆向投资名人约翰邓普顿的名言：牛市生于悲观，长于怀疑。只是如今的拍卖产业市场，在疫情缓和后反弹，货源价量齐高。对于希望探索这个领域者，所需的条件，该看的方向，也和以往有所不同…… [nonvip_content_start] 谨慎竞标　　等底价再降购买拍卖屋，通常看中它低于市价，日后转卖时可获可观差价。可是大马屋价在数年前是成长高峰期，连带目前的拍卖屋价普遍变高。拍卖平台AuctionGuru.Com.My执行董事谢廉义告诉《投资致富》，无论产业价值高或低，都会吸引竞标者，主要是看竞标价格是否值得。他指出，中、低价拍卖产业还是占多数，但或位于大城市之外的地区。一般投资者还是有进入市场的空间。他说，市场的景气问题，加上屋价普遍变高，买家会先考虑房贷是否能批，竞标时也比较谨慎，看准时机才下手。 “以前低价拍卖屋多，竞标的人也多，大家不自觉会‘追价’。现在出现不少较高价的，第一轮的底价和市价一样，照常理，难以让投资者举手标下。” 所以如今有经验的买家，会等“下一轮”，底价再降时，才进场竞标。谢廉义说，这也是拍卖的美妙之处，不晓得最后会竞标到甚么价位。有技巧又幸运的话，或会以较低的底价标到。仅限认真者　　需先提交首期支票 “拍卖产业吸引投资者的另一点是，它并非新屋营销，也不像二手房产放盘测试市场。拍卖屋的资料透明，规则已定，仅有诚意者会来投标。拍卖的时间和地点确实，底价不供协商，竞标时举手不回。竞标者都已事先了解该产业资料，清楚本身的财务能力及拍卖条款。谢廉义说，还有关键的一点是，竞标者需先提交首期支票。之后若贷款不成，头期钱会被没收。踏入拍卖场的人，可说都是认真要入购产业的。他透露，早前森美兰有一间曾出租给快餐厅的店屋被拍卖，底价75万令吉。竞标日多达7人前来，最后的竞标价为110万令吉，一次就交易成功。 “所以很多时候，在二手市场很久都售不出、最后沦为拍卖的产业，在竞标时却一次出售，就是以上的原因。” 新屋也拍卖　　中低价选择多产业拍卖师兼宝帝产业投资俱乐部发起人傅仰庆博士表示，他们观察到每个月约有3000间左右的房产上架拍卖。随著暂缓还贷优惠陆续结束，相信到年底，拍卖屋量还会增加约10至20%，当中以新公寓为多。他说，单位多的公寓，或底价百万令吉以上的房产，第一次竞标都会“流拍”，意即无人问津，下一次再竞标，底价会降低。新公寓拍卖价诱人今年不少新公寓的拍卖价很吸引，傅仰庆以新山Twin Danga公寓为例，2013年新推出时，1000平方呎的单位在折扣后的售价约55万令吉；而今年释放出来的拍卖单位，底价约26万令吉，折价高达50%，几乎都没人住过，无需整修。 “我们（投资者）共标下了二十多间，我也鼓励员工竞标来自住或出租。” 若得到银行批准30年房贷，月供约1200令吉，是一般中产上班族可负担的范围。随著新山人潮回流，他指出，租金可达1500至1800令吉，足以应付房贷，是很好的长期投资，但是新公寓要布置简单家具后才较容易放租。国家产业资讯中心（NAPIC）数据显示2020年的平均屋价约43万令吉。傅仰庆说，事实上，目前50万令吉以下的中价屋最多，占约60%。 “10万令吉左右的还是有，通常位于郊外或小城，适合对那一区熟悉的人。而位于雪隆的低价房屋，通常是旧龄屋，不过这是成熟区，会有一定的需求。” 所以他说目前拍卖市场选择多，尤其不少新建竣公寓单位在拍卖，这是以往少见到的，想买新屋自住的人，可以考虑。拍卖条款清晰谢廉义说，众所周知房产能保值，若以较低价格标得，且买在有需求的地点，是一件很保险的事。出租能应付供款，长期能成为真正的资产。 “不过，以我的经验，买任何产业都要先做功课，把风险减到最低。买新屋，若不幸运，会买到烂尾楼；买二手房或存在当初看不到的状况，都有利弊。” 买拍卖屋，交涉的对手是银行，即原屋主的债权者，反而让投资者放心，金融机构会严肃地列出全部资料。可是，拍卖屋也许有琐事和麻烦事待处理。谢廉义说：“据我所知，许多问题都是可以解决的，重点是要谨慎选择和耐心处理，并且有一笔资金支撑。” “首要做的，是清楚查看拍卖文件资料，研究充足才入场。只要做好万全准备，买拍卖产业一直是获取物业的好管道之一。” 4大建议在通胀和利率回升的环境中，甚么人适合投资拍卖屋？傅仰庆提出以下建议： 1.有贷款能力：要信贷记录良好，或贷款额和收入水平相符，否则银行会拒批，失去杠杆机会。要记得，买拍卖屋必须先缴付约10%首期，之后若反悔或贷款不批，首期款会被没收。 2.做好预算：买拍卖屋不可议价也没有优惠。要有足够资金，查清楚所需费用，例如是否要负担前屋主欠下的管理费等。杂费额度越大，投资成本越高。至于转让手续和律师费，和一般的房屋买卖无异，可以咨询律师。 3.有规划：包括规划预算和设定目标价，这样在竞标时就会镇定，不轻易被他人影响，不会超出预算以致拉低目标盈利。 4.能处理各种屋况：很多人担心屋里有人住著，或屋况不佳，其实这是很正常的事。屋子有问题，可以修整；屋里有人，也许是前屋主或租客，可以透过洽谈，请对方搬走。不行才用法律解决，可申请庭令（Court Order），请警察陪你一起“请”走前住客。 “根据我们投资拍卖屋十多年的经验，很少发生前屋主不愿走的情况。至今只有一次需要动用到庭令，其余的都会愿意离开。” 拍卖流程对于有兴趣竞标的人，傅仰庆整理出大致的拍卖流程： ●在哪里拍卖主持拍卖的地方有两种，按照房产地契情况而定：1.地契所有权已经划分成个别地契（Individual Title）或分层地契（Strata Title），这类房产交由指定的法庭来拍卖；2.地契所有权尚未划分，仍处于发展商或地主名下的总地契（Master Title），即俗话说的“未割名”，称为贷款合约拍卖（LACA），会交由拍卖行来拍卖。 ●拍卖前 1.浏览拍卖平台，锁定有兴趣的产业后向拍卖行索取拍卖通知；2.预算成本和费用；3.实地考察（不能进去屋里，但可以观察四周环境）；4.准备首期款（银行支票）。 ●拍卖当日 5.准备身份证明：可以由本人、直属家人或持牌产业经纪代标；6.提早到场交支票和报名并入场竞标。 ●拍卖后 7.成功竞标后，拍卖行会发出合同备忘录（Memorandum ofContract）；8.买家找银行申请房屋贷款及找律师进行买卖手续；9.在指定的90天或120天内付清余款。须知事项 1.细读拍卖通知（POS）：每个产业都有一份POS，注明所有资料和条款，包括地址、底价、头期额、拍卖地点和时间、需缴费用、限制等等。 2.付清余款期限：POS会注明买家必须在90天或120天内付款和完成转让，否则买卖终止。 3.产业是否被冻结（Caveat）：银行不会释放房贷给被冻结的产业（可从土地局查看），不过还是可以竞标，之后再委托律师处理解冻手续，过程会蛮久。如要买冻结的产业，最好先准备现金付全款。 4.前屋主欠下费用由谁负责偿还：如门牌税、排污费、水电费等等，POS里会注明买家该付的比率或索偿方式。 5.首期款：通常是产业底价的10%，有的是5%，必须以银行支票（Banker’s Cheque）呈交。 6.避开拍卖现场的“恶性竞争者”：也许会有人你谈条件，给你一点钱，叫你不要竞标；或跟你拿一点钱，以便他们不和你竞争。这个问题持续很久，直到2017年法庭推出电子竞标政策后，避免了不必要的困扰。竞标者可以在法庭的拍卖网页上注册帐户，然后在线上竞标，买家也可以选择线上转账首期款。（详情查看高等法庭网页：https://elelong.kehakiman.gov.my/）； 7.中标后立即找几家银行询问贷款：以防一家银行不批申请，还有下一家，否则恐赶不及在规定的期限完成交易。 8.买拍卖屋不包括屋里财物：前屋主留下的东西，可以请律师联络对方回来拿。必须等到转让手续完成，正式成为屋主后，才可以处理屋里的事。如何筛选？　利润为前提一个月有两千多间房屋在拍卖，要怎样筛选？买了之后要如何处理才有望获利？拍卖产业投资者兼宝帝集团创办人拿督傅子明博士认为，买拍卖屋者通常是投资者，因此考量和决定因素，是以利润为前提。他说应先看本身的能力和借贷条件，能够负担甚么价位的房产。接著要做预算，除了上述提到的各种费用，有一项关键的支出是装修费。也是产业拍卖师的傅子明说，旧屋需要装修，新屋要有家具。让屋子焕然一新，适合下一家人居住，是提升屋价的方式。很多人以为装修必定花巨款，事实上不能以自主屋的标准来衡量。 “应该以简单和实用修整为主，非大肆装修。要把你的目的告诉装修师傅，按照预算进行，以达到目标赚幅为要。” 他说，根据经验，一间残旧的排屋，约3万令吉装修费，就可以“重修”成吸引人进去居住的模样。要买就要懂得卖拍卖屋能够在较短的时间内转卖，是因为一个因素。傅子明说，现在的竞标价，就是几年前的市价，较旧的甚至就是十多年前的市价。 “不像新屋或二手屋，必须等待几年甚至10年后，才会看到屋价升值。” 这意味著，一旦成功标到，赚幅已经存在。转卖时，对新买家来说，会愿意以多年前的价钱，买一间装修好的屋子。他说，投资者要买就要懂得卖，前提是设定目标，“我们设定的净赚幅，是3万至10万令吉。一旦有买家出价能达到此目标，就可以放盘。变现后，就有较多资本继续投资，无需久等。” 他指出，如果希望较快转卖，有地房产的机会比较高。此外，以高折价竞标到的新公寓，也较有空间可以脱手。不转卖可出租若暂不能转卖，就出租创造被动收入。傅子明举例，15万令吉的较旧中低价单位，贷款13万令吉，月供约600令吉，简单修整后，一般月租是800令吉。 “持有小资本的投资者，用现金购入后放租，每月有固定收入。贷款买下的话，还贷后每月有200令吉盈余。” 他说有的投资者会买下几间较低价的房产，每月租金加起来，是一笔可观的被动收入。出租后可观察3至5年才放盘，如果还不想卖，届时屋价升值，可以跟银行申请再融资。 “这是能保值甚至增值的固定资产，带来现金流，无需自己供屋。但先决条件是，要以较低的价格购入，做好预算，才能得到比定存更好的收获。” 他提到，放盘前，除了一般既定费用，别忘记计算产业盈利税（RPGT）。截至2022年，买屋后首3年售出，要为赚幅缴付30%盈利税；若第四或第五年脱售，分别是20%和15%；第六年起才不征盈利税。傅子明在他的书里提到，几年前在柔佛居銮买了一间超过10年没有人居住的有地屋，优点是地点成熟。竞标前后的账目如下：不敢买？关键在印象傅子明认为，拍卖屋也曾是亮眼的新屋，本质不变，沦为拍卖后，却让人却步，关键在于印象。 “拍卖屋看起来落魄，但事实是，它早已建好，且能入住。当初发展商的承诺是否兑现、该区有何基础设施、社群情况、四周屋价和出租行情，一目了然。” 他说，照理买家应勇于买拍卖屋才对。然而，人的一般心理是，听到“lelong”（拍卖）就联想到各种负面状况。也因为这样，投资者才有进场获利的空间，并重塑被嫌弃的房屋。傅子明透露，在过去10年和其他投资者一共投资了约千间拍卖屋，不少是在同区，重修后招来租客或新买家，间接刺激了该区的居住率，原本寂静的社区逐渐增人气。 “所以我常说，拍卖房产也是长在土地上的天然资源之一。关键在于有没有去发掘它，把一间原是别人负债的东西增值和变现。” 结语拍卖屋，让人看到了产业的债权和资本流动。原先的包装褪去后，利弊豁然显现，从底价重新出发，待看中其本质的人去竞标并重振，循环出第二次生命。

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拍卖屋系列2 | 拍卖后不抵债屋主如何解套

由此可见，不是说拍卖就拍卖，当中经过一系列流程，发出多道“催款令牌”，历时至少半年。况且，只要欠款者向银行缴清欠款，在拍卖师落锤宣布成交的前一刻，仍可以召回。每一间拍卖屋背后，都有一个积欠房贷的人，而拍卖是处理债权违约的一种方法，以资抵债。棘手的是，拍卖所得不够，资不抵债，欠贷人因此落入更险峻的境地，必须以非常方案应付…… 房产断供恐被拍卖 [nonvip_content_start] 首先来了解，多久没缴付房贷，才会被视为违约并被拍卖？人们贷款买屋，和银行签下贷款设施合约，之后就要履行合约，依时定额还贷，断供即步入违约状态。根据马来西亚房地产经纪人协会（MIEA）提供的资料，一般上金融机构的标准作业程序如下： 1.贷款者连续3至4个月没有付房贷，银行将发出警告信，这是止赎程序（Foreclosure-取消抵押品赎回权）的开始； 2.下一个月会发出进一步的警告信； 3.若没有收到回应，银行律师会发出信件，称为诉求函（Letter of Demand），也就是俗称的“律师信”； 4.还是没有缴款，银行将发出“召回或撤回贷款设施信函”（Letter of Recall or Withdrawal Facility），意味著终止贷款便利； 5.接著银行根据国家土地法令（第254节）发出16D表格（也称为违约通知），再一次催款； 6.仍没缴款，银行就向法庭提出申请，透过法庭或拍卖行，择日拍卖该产业； 7.一旦拍卖交易成功，完成转让程序之后，该房产将归新买家所有。由此可见，不是说拍卖就拍卖，当中经过一系列流程，发出多道“催款令牌”，历时至少半年。况且，只要欠款者向银行缴清欠款，在拍卖师落锤宣布成交的前一刻，仍可以召回。拍卖价≠贷款额房产遭拍卖后，前屋主就无债一身轻了吗？这要视乎拍卖所得而定。拍卖的底价通常是根据市价而定。成交价高于底价，就有机会可抵偿贷款。扣除贷款和其他费用后，盈余还会交回给前屋主！但是，若首次拍卖无人竞标，下一回的底价会再降。多轮之后，即使竞标成功，所得也许不足还清债务，前屋主必须补上差额。没能力补上差额，欠债人不但在中央信用资讯系统（CCRIS）记录不良，一旦超过破产界限（10万令吉），债主即银行可以向法庭发起申请，宣告欠债人破产。买屋前衡量还贷能力破产就等于药石无灵了吗？就从最糟的情况说起。产业估价师兼房产顾问张仰荣博士告诉《投资致富》，他在两年前开始，陆续接到约40人前来寻求咨询。这些人共有约100间房屋被迫拍卖，而拍卖成交价，大都低于贷款额，因此部份违约者已经被银行入禀法庭申请破产。张仰荣建议他们打官司，诉求贷款合约无效。 “2012到2018年期间，这些人分别被不同发展商的‘零头期+现金回扣优惠’吸引，入购了公寓、排屋等物业，地点遍布雪隆和槟城。交屋后手上多了一笔现金，贷款额却比实际售价高。” 他透露，这批人每人平均买两间产业，其中一人持有7间，另一人持有6间！每间平均月供3000令吉左右。也是特许测量师和仲裁员的张仰荣说，也许这些贷款人还用了压缩贷款（Compressed Loan）方式，即同时向不同银行贷款，买下几间，超出本身的还贷能力。然而，房市行情并不如预期，房子建竣后，租金不佳，也卖不出，进退两难。别轻信现金回扣好处 “他们从回扣得来的现金，并没有保留为储备金，早已花掉在其他地方！这些人月薪介于6000至1万令吉左右，没有能力应付两三间房贷。欠款3到9个月之后，房产被银行拍卖。当初的贷款额高于市价，拍卖所得抵不了贷款。” 张仰荣说他从事房产咨询40年，第一次见到上述遭遇，因此劝谕大家：“别轻易相信现金回扣之类的好处，别以为天下会掉下馅饼，更别买你供不起的房产。” 尽管如此，张仰荣还是为他们出主意，寻求法律途径，可以从1950年合约法令第24C、第24D、第25和第66条文著手。合约法令第25条文阐明，如果合约中有不法行为，合约将无效。而根据第24条文，协议是合法的，除非有欺诈、涉及或暗示对他人人身或财产的伤害。 “根据该法令第66条文，当发现协议无效或合同无效时，任何根据该合约获得任何好处的人有义务将其恢复或补偿。” 他说，意思是如果证实某买卖或贷款合约无效，购屋者和银行之前的贷款合约也是无效，且无法执行。“目前部份案件已经开了档。打官司也许要几年时间，输赢未知，还要一笔律师费。况且，相信至今未有类似的官司案例。” 这些已有财务问题的购屋者，也没有余钱再聘用律师打官司。张仰荣表示正为他们寻求法律协助。所以他再劝说，买屋前要衡量还贷能力。如果对房产不了解，不妨先咨询专家如估价师。 “最重要的是，按本身的收入状况来决定，以当下房市价格入购，而不是想象未来。” 何谓现金回扣？甚么是现金回扣？现金回扣的做法，近年常在产业代理营销广告里见到。张仰荣举例： ●一间屋子，买卖合约售价是150万令吉。不过发展商给予20%折扣，即实际售价是120万令吉，但是这个优惠并不写明在买卖合约内。 ●首两间贷款的房子，可借贷额高达90%。按以上例子，银行通过审批后，会发放135万令吉贷款额（150万令吉90%）。 ●然后发展商把15万令吉差额给购屋者（135万令吉减120万令吉）。 ●这样一来，贷款者手上多出15万令吉现金，但是还银行的月供款，却是按照135万令吉房贷计算，而不是120万令吉。疫后拍卖趋增 46岁以上最多根据Lelongtips.com.my提供的数据，2018和2019年是过去5年内，拍卖产业转让人（Assignor）最多的两年，那两年也是拍卖量高峰期。转让人或原贷款人，即是当产业售出后，将房产拥有权过户给受让人（买家）的个人或公司。 2018年有7301名转让人（平均每月608人），2019年有8694人（每月高达725人）。根据年龄，31至45岁者占大多数，分别有3545人和4281人。 2020年之后，因疫情行动管制等措施，拍卖活动缓慢下来。不同的是，2021和2022年，年龄46岁或以上的转让人变成占多数，超越了31至45岁人群。若资不抵债需债务重组没那么糟的情况是，房子被拍卖后，若未能填补欠额，并会不马上被申请破产。双方还是可以协商，例如达成债务重组方案。财福人生教育培训学院创办人兼理财师杨子佑表示，2013年时他曾协助一名房贷违约者和银行交涉，达成一个双方都同意的贷款重组方案，从破产的边缘挽救回来。债务重组，是指债权人（例如银行）在债务人（例如房贷者）发生财务困难情况下，双方达成协议，作出让步事项。杨子佑说，此人在2003年跟发展商买下位于雪兰莪万挠郊外的一间排屋，批准的贷款额是6万2641令吉。该产业是为了投资而买，因听说那区会建机场，可是机场没有建成，该区顿失焦点，新屋没能出租或转卖。 “那人本身住在他州，忽略了银行的催款信，起初银行也联系不上他。一段日子后，房子被送去拍卖。足足拍卖了7次才成！最后的成交易价仅2万令吉。” 到了2012年，欠款加违约金共12万3609令吉，超过了破产界限。银行决定向法庭申请欠债人破产。那名违约者方知事态严重，向杨子佑求助。洽谈过程不容易杨子佑到相关银行的收账部门，解释那人的情况，寻求协商，“和银行方谈了多次，最后才达成协议，不诉讼该违约者破产，不过他还是必须还钱。” 根据协商，争取到的最低还款额是5万令吉，先还2000令吉，其余分5年9个月摊还，每月700令吉，这是那人能够负担的最高额度，最后，终于在2019年完成供款，获得清关信，解除了债务问题。 “债务重组洽谈过程很不容易，不是每个案件都能解决。一旦达成，也算是双赢，客户无需破产，银行能够取回部份欠款。” 尽早与银行协商破产是最后方案通常，银行发出的月结单会有附注，建议有难题的客户咨询信贷咨询和债务管理机构（AKPK）。这是国行成立的机构，为人民提供财务建议及协助个人管理债务。不过杨子佑认为，最好先主动和银行协商，“一旦加入AKPK的债务重组计划，则要紧跟其规则。所以在任何情况下，尽早找银行，保有协商空间。” 如协商不成功，再向AKPK咨询。始终这是正规单位，服务免费，能帮助债务人管理现金流，避免在法庭上进行债务诉讼。要注意的是，求助者要有收入证明。参与AKPK计划者，仍必须准时付款，按照规矩行事，否则会被取消财务重组资格。假如产业被拍卖了，仍资不抵债，财务重组商议也不成，破产就是最后方案。破产后，通过法律程序，欠债人的全部资产，会按照一定的程序和比率，有序地摊分给债权人。欠债人不能再持有任何资产。此外，破产总监也有权将破产人每月薪水的一部份用于偿还债务。张仰荣说，“破产并非末路，这是在制度之下，贷款违约者必须承受的苦果。破产期间他们可以脚踏实地，工作赚取收入，继续还债。” 杨子佑也说，“在别无他法之下，破产也是一种重组方式。3年后可以根据情况申请解除。” 房贷非破产主因事实上，如非欠下覆水难收的巨额款项，欠房贷者很难走到破产的地步。因为无论如何，还有一间房产作抵押，可以变卖和套现，抵销部份贷款。只占9.54% 根据大马报穷局的数据，在2018至2022年，因房贷欠款而破产者，只占9.54%。个人贷款才是破产的主因，高达42%，其次是汽车贷款和生意贷款。所以杨子佑说：“如果不是欠下巨额，只要变卖房屋，同时保有一份工作，积极向银行协商，不易达到破产界限。” 况且，2021年9月起，政府修法调高破产界限，从5万令吉调至10万令吉。因此大马报穷局数据显示，截至2022年7月，因房贷而破产仅327宗，2018年高峰时全年有1982宗。因此问题不是出在房贷本身，而是贷款者的个人情况。杨子佑认为：“房贷是最典型的贷款类型，能利用杠杆获取保值的物业。只要处理得当，不要过度杠杆，确保供得起，投资房产是可行的。” 4预防方式房产是很多人一生中最大的投资，没人希望资产被拍卖。所以，还未陷入违约但出现缴贷压力的人，应及早采取预防行动。杨子佑有几项建议： 1.再向银行申请延迟还贷：自动延缓贷款（Moratorium）措施虽然在2020年10月结束，但是至今，还是能向所贷款的银行申请暂缓计划，银行会根据个别客户的情况来审批。鉴于疫情是非比寻常的大事，金融机构会尽量协助受到冲击的客户。贷款者应把握争取到的时间，积极提升收入和调整资金。 2.多元渠道出租房屋：积极在各个平台发出放租讯息、寻求多位房地产经纪协助，除了长租，短租和分租都行，尽量从房产获取收入，别弃之不顾。 3.再融资：如果有较旧的已升值资产，可尝试向银行融资，取一笔现金，整顿目前的财务状况。但别把融资的钱作其他风险投资，必须先解决高利息债务。 4.提取储蓄保险：如有急用，不妨提取来调度资金，总比慌乱地去申请个人贷款好。切忌以债养债。可主动拍卖房产售屋方法有多种，除了透过房产经纪，屋主也可以先发制人，主动拍卖自己的房子。长茂拍卖行（Ng Chan Mau&Co）业务总监兼拍卖师刘志贤表示，拍卖行提供“屋主拍卖（Owner Auction）”方式，让有意出售或急售房屋的人，多一个卖屋管道，还可以自设底价。他说，2019年时，一名屋主的物业在二手市场3年都卖不出，于是来拍卖行要求自主拍卖，结果第一轮竞标就成交了。 “若选择主动拍卖，最好找大型拍卖平台，以便获得较大的宣传网络，招来更多竞标者。在竞价气氛中，出售机会更大和更快。” 拍卖自己的财物，在欧美等国是历史悠久又常见的做法。对本身的资产有信心者，都可以交由拍卖行竞标。如要自主拍卖产业，前提是屋主并非违约者，没有欠下超过市价的房贷，且起标价要有吸引力，才有望招来买家。结语房产始终是公认的保值资产，处理得当就是资产，不积极应对会变负担。关键是认清本身的还贷能力。一旦有违约危机，绝不应回避债权人（银行），否则将一次次失去协商的机会，最后落入被拍卖也解决不了的下场。下一期：疫后投资见解

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拍卖屋系列1|今年2.27万屋遭拍卖中高价房产也陷囹圄

根据拍卖产业平台LelongTips.com.my提供《投资致富》的数据，今年截至8月31日，全马拍卖产业上架量多达2万2721间，每月平均2840间，比去年每月平均1690间激增68%，是5年来最大涨幅。前言经过两年的疫情冲击，各行业重新洗牌，房市也充满挑战。尽管我国经济数据依然俏秀，但“钱还没花就变少了”，成为极为寻常的事，导致供不起房贷也不仅仅是低收入群体的烦恼了……根据拍卖产业平台LelongTips.com.my提供《投资致富》的数据，今年截至8月31日，全马拍卖产业上架量多达2万2721间，每月平均2840间，比去年每月平均1690间激增68%，是5年来最大涨幅。另一个现象是，超过100万令吉的高价公寓、别墅、商铺、办公室、度假屋等物业，占总拍卖量的比率虽小，份额却逐年增多；相反的是，低于50万令吉的房产比率按年减少。拍卖屋量飙涨意味着什么？持有中高价物业的小富人士撑不住了吗？每月2840屋折价30%拍卖浏览拍卖行网页，不难看到同栋的高价公寓有多个单位被拍卖，例如柔佛的Astaka服务公寓，其中一个单位面积2000多平方尺，市价超过200万令吉，于8月5日的拍卖底价154万令吉，折价26%。高折扣的新簇簇房屋不少，位于吉隆坡安邦路的Arte服务公寓，其中一个3房单位，3月拍卖底价40万令吉，市价约60万令吉，折价34%。吉隆坡满家乐的Richmond@Mont Kiara，某单位1927平方尺，3房1厅，底价67万令吉，折价35%。寻找雪隆区的拍卖店铺，每区都有选择，如八打灵再也的Oasis Damansara、梳邦再也的DamenUSJ Komersil、吉隆坡的Plaza Bukit Jalil、Tower3，价格介于100万至300万令吉，赛城和布城也不乏折价30%的。从LelongTips.com.my提供的数据看来，2022年首8个月的拍卖量，已经比去年全年的2万零285间多出12%，但仍还未回疫情前状态。在2017至2019年，拍卖量按年梯级型上升。 2019年是顶峰期，那年每月平均有3249间房产被拍卖。疫情首次爆发后，拍卖活动也和整个经济市场一样缓和下来。尤其政府宣布，2020年4月1日起，个人和疫情中小型企业贷款可享有长达6个月的自动暂缓还贷（简称Moratorium）优惠，这个措施直接或间接剧减了贷款违约事件。 2020年的拍卖房产降至2万7958间，平均每月2329间；2021年再降至平均每月1690间。来到今年，回到了月均2840间的上架量。虽说这是疫情后回升的“正常化”过程，但是比起去年平均每月1690间，剧增68%的幅度强大。 50万以上房产拍卖激增从屋价来看，在比率上有一些微妙变化。以2017和2022年做比较，低于50万令吉的拍卖房产还是占绝大多数，但是比率从81.78%减至75.85%。介于50万至100万令吉的拍卖房产，比率从11.51%增加至16.22%；高于100万令吉的拍卖房产，比率从6.72%提高到7.94%。根据产业的类型，排屋、公寓或高楼住宅仍是最多被拍卖的产业，2022年分别占36.54%和31.90%，2021年最多公寓拍卖，占40.29%。 [vip_content_start] 落入拍卖的廉价组屋，比率却从2017年的8.72%大降至2022年的3.92%。相反的，半独立、独立屋和别墅组合比率在5年内从8.65%增至10.68%；同样的情况发生在店铺和办公室，比率从8.67%增至11.15%。被拍卖的酒店和度假屋比率也明显增加，从2017年的0.19%增至2022年的0.37%；土地拍卖的比率今年占4.72%，从去年的0.34%大力反弹。当前拍卖价＝早前高屋价拍卖屋的价格越来越高，很大原因是来自几年前的房市写照。长茂拍卖行（Ng ChanMau&Co）业务总监兼拍卖师刘志贤接受采访时说，现在的拍卖价就是几年前的高市价。从国家产业资讯中心（NAPIC）的数据看出，大马房价增幅在2011到2013年达到顶峰，涨幅分别高达10.9%、13.4%及11.2%，之后逐渐收窄，2021年预计仅0.6%增长，而2020年的平均屋价是43万2111令吉。拍卖价不断走高刘志贤说，约10年前，大马屋价走高，房产蓬勃，有一股购屋投资潮。新屋用两三年建竣，再用一两年时间迁入和处理，到出现有人欠贷无法偿还，相关程序持续多个月，然后银行交托拍卖行竞标，好几年就过去了。 “拍卖底价是根据银行发出的估价报告，通常第一次拍卖的底价，就是当初的买价或市价。因此现在看到的一些高价拍卖屋，是几年前高峰期买下。而且，在我们看来，目前超过70%的拍卖产业，都是因投资目而买下的。” 当初建得最多房屋类型，现在被拍卖的几率就相对高，例如公寓。同样道理，人口密集、房产活动蓬勃的州属如雪兰莪和柔佛州的拍卖产业也最多。 “本地的百万价位房屋，比率毕竟不大，占拍卖物业的数量也只有约7%，但是价值还是令人侧目。” 刘志贤说，事实上目前大部份拍卖屋的价格是在30万至40万令吉左右，这也和市场上的平均屋价相符。房产为何被拍卖？ ●过度借贷拍卖物业激增，除了是经济复苏后的反弹，部份原因是房市高峰期太乐观的“后遗症”，例如过度借贷。过度借贷有很多做法，包括一些看好房市的买家尝试“压缩贷款”，意思是同一时间向不同银行贷款，购入多间房产。之后，一旦资金周转不灵，还不出房贷，最终几间房产都被拍卖。针对这点，刘志贤说，这个现象在2019年之前就出现。同一个人有多间房产被拍卖，通常他们都是买发展商的新项目。 “今年拍卖活动回弹，以上现象再现，也许是前两年有暂缓还贷优惠，如今救济计划陆续结束，支撑不住者就正式落入拍卖。” 不过他说：“据我了解，银行放贷条件严格，近年各银行在审查贷款申请时，特别严谨，在发放贷款之前会一再确认，以防申请者做压缩贷款。” 什么是压缩贷款（Compressed Loan）？按照政策，银行是根据申请者的信贷条件来审批贷款。通常，贷款人的负债和收入比率不能超过70%。举例来说，净收入5000令吉的人，每月最高还贷额约3500令吉左右。如果只贷款购屋，总房贷大概是75万令吉（以30年供期计算）。不过，有的房屋买家，出于各种目的同时订购几间，为不同房产向不同的银行申请房贷，趁着各个银行尚未有房贷记录，有机会同一时间获得批准。如此一来，总贷款额就超出了本身的贷款能力。这是不被允许的，且存在欺骗行为。 ●疫情影响贷款违约的原因因人而异，如今又多了一个，那就是疫情打击。刘志贤透露，长茂拍卖行接到银行交托，在9月开始拍卖位于雪邦黄金海岸Canary Palm的43间水上度假屋，总值1600多万令吉。 “其中20间，第一轮拍卖底价是41万令吉，每间都由不同的屋主持有，竞标者可以一次过标下全部，或个别竞标。这是最近比较特别的例子。也许还有其他原因造成违约，但是旅游业的确受到疫情冲击，直接影响度假屋入住率和收入。” 他补充，被拍卖的的物业，通常已经违约了好一段时间，利息叠利息，经过银行一番标准处理程序，确认无法还贷，才落入拍卖。所以，尽管旅游业开始复苏，该批度假屋的财务情况也已积重难返。 ●新常态疫情期间商业活动多次停顿，而且在新常态下，人们习惯线上购物，远程工作者增多，造成办公室和店铺供过于求，连带拍卖的商铺比率有所上升。马来西亚房地产经纪人协会（MIEA）主席曾爱珍说：“无可否认，前两年疫情，对商业店铺造成蛮大的打击，况且有的房产投资者过度借贷。” 不过她说，拍卖屋数量增加、更多高价房产出现在拍卖平台，是由各种不同因素造成，不一定是大环境所致，不少是个别问题，例如借款人本身的问题和个人财务情况，任何价格范围的房屋都可能发生这样的事。” 她建议贷款者，不要等到无法偿还贷款时才找方案。重要的是，房主要了解自身情况，时刻持有足够的储备金应付房贷。 “如果真的出现难题，觉得未来几个月可能面临挑战，当下就要迅速行动，主动找贷款方商量，寻求重新安排或重组贷款。” 通胀升息拍卖屋难缓和对于接下来的拍卖趋势，刘志贤认为，拍卖屋数量还在反弹中，未回到3年前的量，意味着接下来拍卖物业量可能会再增多。刘志贤表示：“相信还有不少人在暂缓还贷中，政策帮助不少人渡过难关。” 他说，国行处于升息周期，银行贷款利息回升，加上通胀，接下来有收入问题的贷款者恐怕会受影响。他提到，疫情前很多住宅项目如火如荼进行，现在陆续建好交屋。根据国家产业资讯中心数据，2021年的房屋交易量正反弹中。 “虽然身为拍卖业的一分子，我们不希望看到越来越多贷款者违约，把珍贵的产业沦落到拍卖的地步。” 然而从另一个角度来看，他认为拍卖市场扮演着协助者的角色，为银行和违约者双方把物业售出，有望解决欠贷问题。 “我们能做的是，致力让更多人知道，市面上有什么产业在拍卖。平台越大则越有机会吸引更多竞标者，把价格标上去并成交。违约者减轻债务，银行可以收回欠款。” 他建议贷款者，在财务问题趋向严重之前，就要主动找银行。要谨记，拖越久，利息和违约金越高。拍卖产业价量齐高如今拍卖产业价量齐高，拍卖市场的行情如何？刘志贤说，长茂拍卖行自1987年营业以来，一直见证这个市场存在，不大受行情影响，任何时候都会有拍卖屋，也会有具购买力的人。“前两年拍卖屋减少，需求还是在。相对地，成交率更高了。虽然出现不少高价屋，但30万令吉以下的低价拍卖屋一直有货。” 他解释，屋价随着人口逐年增长只会越来越高，况且人们的收入会增多，对价位的看法会改变。例如以前30万令吉的公寓属于中价，现在40万令吉的才是中价。如果百万令吉房屋在拍卖市场是70万至80万令吉，有购买力的人会觉得很值得。他指出，2017年开始，高庭允许线上竞标，甚至可以通过网络转账首期款，方便不少，疫情也使大家习惯线上竞标，无形带动交易量。找回房价支撑点 “关键是竞标的价格。高价的物业，投资者觉得价格不吸引，没有人竞标，下一回底价就会降低。” 刘志贤说，很多时候，当一间屋子降价几轮，低于市价30至40%左右，有的甚至是50%，自然吸引竞标者入场。 “在竞价氛围之下，价格又一次次地标上去。有时会回升到接近原价，也是常发生的事。” 他说不久前，吉隆坡帝沙城市园一间公寓底价是108万令吉，标到115万令吉，接近市价120万令吉。 “中标的价格，就是该屋子的新合理价位，是买家能接受和能付出的，通常仍比市价低廉。就如某只股票价格下跌，只要基本面还在，肯定有人趁低入购，到时价格又会回升。” 制衡市场屋价成交之后，由于是拍卖屋，市场上同区同类型的房产，也不应有更便宜的出现了。这代表该房屋有了定价，成为该类物业的支撑价格。 “站在房市的角度，拍卖屋价可说是一个制衡点，平衡之前过高的屋价，并找到最低的支撑点，也就是找到供需点。” 刘志贤说，尽管拍卖市场只占整个产业市场的5至6%左右，但是交易价格能成为一个指标。市面上同区同类的房产，会跟着这个水平移动，逐渐找到合理的租金和卖价。 “因有了买家，被创出新需求，连带四周的二手房，出租或转售都有一个标准。随着时间过去，该区人潮和设施成熟后，原本空置的情况会改善。” 结语拍卖屋虽是小众市场，看似产业回收站，却是照妖镜般，反映前几年的房市现象，透过实在的竞价，制衡原先过高或过低的屋价，让弃如敝履的拍卖屋有机会再展新价。文／许晓菁下一期：房贷违约者何去何从？

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