2024年产业市场在平淡走势中结束，这一年没有重大的决策宣布，或是引起市场注目的数据，如果说2024这一年，有哪些与产业相关的新课题，缩小范围来讲，主要有城市重建，包括融入“15分钟城市”概念，增设数据中心、工业园，以应付数字时代的需求。 为配合2025／2026旅游年的到来，将会有比较多的粉饰酒店或翻新计划，一些属于商业地契的服务公寓，料将华丽转身，经过申请批准后，装修成短期旅客住宿单位，应付他们在这里“落脚”一周，或更长时间的入住需求。 政府相关部门在2024年6月公布“大马：我的第二家园计划（MM2H）”框架，料将吸引更多海外买家前来我国投资，位于城市地点的高档房产，将是他们放眼的目标。后续影响如何，仍需要一些时间观察。 税务优惠 首购族别错过 与过去几年的情况一样，可负担房屋依然是2024年房产领域的焦点，为了鼓励年轻人购买房屋，政府通过财政预算案的公布，准备推行一些措施或政策，以协助首购族购屋，减轻他们的财务负担。 政府在2024年10月提呈2025年财政预算案，建议给予首次购买房屋者优惠，例如购买不超过50万令吉的房屋，支付的房贷利息，可获7000令吉的税务减免。至于购买50万至75万令吉房屋的购屋者，可获得的税务减免则是5000令吉。 购屋者要享有这项税务减免优惠，必须符合几个条件：首先这间房屋不能出租以取得收入，必须是自住，购屋者不能为了享有税务减免，买了一间对自己不方便的房屋，然后出租给其他人，自己则住在另一间房屋。 其次，房屋买卖合约的签署，必须是在2025年1月1日至2027年12月31日之间，第三，个人可以连续3个估税年，享有这项优惠，从支付房屋贷款利息第一年开始计算。 第四：假设同一间房屋是由两个人联名拥有，可以根据利息支付比重享有减免。这项建议的有效日是2025年1月1日至2027年12月31日之间。 在这之前，政府曾经在2009年3月10日至2010年12月31日期间，给予签署房屋买卖合约的购屋者，提供为期3年的个人所得税减免，符合资格的大马和居民，每年可以享有最高1万令吉的房屋贷款利息减免。 随着政治经济日趋稳定，首购族对购买房屋的兴致较为浓厚，从更多90年代年轻人物色新屋、搜寻转手房屋以及申请房屋贷款增加可以看出。 说到90年代年轻人，实力产业经纪公司总裁陈建业说，假如是1995年出生的孩子，2025年已经是30岁的青年，正是购屋的适当年龄，如果领取30年的房屋贷款，到了60岁退休前供完，可以说是最好不过的安排。 虽然说有些银行给予贷款者35年的房贷分期，但是产业顾问认为，假如有能力不要这么长的贷款配套，25年或者20年更好，这样可以节省房屋贷款利息，当然也要看贷款者开始房贷供期的年龄。 百万房产印花税小增 与此同时，政府在提呈2025年财政预算案，有提出关于购买价格超过100万令吉的房产，买方需要缴付4%的印花税，影响层面如何的问题，针对这点，产业顾问邓志明说，对于有能力购买100万令吉或以上的房产买家，估计影响层面不大。 我们假设一位房产投资者，他购买的房屋价格是120万令吉，在2024年，他需要缴付的印花税总共是3万令吉，但是，如果是在2025年购买，他需要付的印花税则是3万2000令吉。 他说，产业买家或投资者缴付给政府的印花税，其计算法是这样：首10万令吉1%，就是1000令吉，接下来的40万令吉2%，就是8000令吉，下一个50万令吉，就是不超过100万令吉3%，需要1万5000令吉，再来20万令吉，也是3%就是6000令吉。 这几个数目加起来总共是3万令吉，就是1000+8000+15,000+6000=30,000。 假设房产价格是120万令吉，前面的100万令吉印花税是1000+8000+15,000，总共2万4000令吉。不过，超过100万令吉的印花税以4%计算，那20万令吉的印花税将是8000令吉。 因此，120万令吉的印花税总数是3万2000令吉（24,000+8000）。投资者或房产买家需要多付的印花税是2000令吉（8000-6000）。 假设房产价格是150万令吉，产业买家需要多付的印花税是5000令吉，如果是3%，50万令吉的印花税是1万5000令吉，而4%的印花税则是2万令吉，因此相差5000令吉（20,000-15,000）。 他补充，如果是超级高档、时尚，对一般人来说非常昂贵的房产单位，会有一些分别，只是同样的道理，如果买得起这些房产单位的投资者，他们也付得起那笔印花税 。 滞销数量下降 关于2024年产业市场的概况，根据国家房地产资讯中心（NAPIC）的数据，纵观我国2024年上半年的房地产市场，霹雳州的滞销房产数量最多，紧随其后的是柔佛和吉隆坡。 该中心在《2024上半年房产市场报告》指出，在2024下半年，我国将有2万2642万个滞销单位，涉及总值142亿4000万令吉。 不过，与2023下半年比较，住宅房产项目的过剩情况已逐渐改善，2023下半年滞销房产共有2万5816个单位，总值176亿8000万令吉。与此同时，房产交易量减少12.3%，交易价值也相应减少19.5%。 在交易价值方面，吉隆坡的滞销房产价值最高，达30亿6000万令吉，主因是首都吉隆坡房产价格较贵，未必是滞销房产单位多，其次是柔佛28亿令吉，槟城20亿2000万令吉，以及雪兰莪18亿5000万令吉。 与此同时，报告指出，公寓占全国滞销住宅单位总数大约60%，相当于1万3535个单位，其次是排屋占24.4%，相当于5524个单位。 在柔佛州首府新山 ，槟城和吉隆坡的公寓单位，占全国滞销住宅单位的大部分，大约是18.9%，或相当于4284个滞销房产。 报告指出，按照价格范围来看，30万令吉以下的可负担价格房屋，占全国滞销住宅单位总数的30.2%。 [vip_content_start] 欣慰的是，该数字在2024上半年，减至6840个单位，比2023下半年的7592个少一些。 此外，价格在50万至100万令吉的住宅单位排第二，占全国滞销住宅单位总数的29.6%或6694个单位，售价介于30万至50万令吉的住宅单位占28.2%，相当于6389个单位，至于售价超过100万令吉的滞销住宅单位占12%，相当于2719个单位。 经过几年冠病疫情的冲击，发展商在前两年减少推出新房产计划，同时努力清减滞销房产，这些房产单位已经相应减少。国家房地产资讯中心的数据显示，2024下半年的滞销房产数据，比2023下半年少，可以反映这一点。 第二家园极受欢迎 提到“马来西亚我的第二家园（MM2H）计划，自从政府在2024年6月公布“第二家园计划”最新框架之后，在房地产买卖已有积累多年经验的陈建业说，不少中国买家纷纷致电洽询房地产信息，过去数月的中国买家询问量，增幅高达70%。 中国顾客咨询房地产主要目的分别是：留学和投资创业为主，而大马我的第二家园计划，其中一项福利是：假如中国公民以留学目的来马深造，该公民的父母可陪同来大马暂时居住。 陈建业认为，外国人前来大马置产，不论是在第二家园计划下，或是购买房产供投资，预料将会带动本地的高档房产市场，估计在量和值方面将同步增长。 假设一如预期，本地高档房产将展现新气象。为何是高档房产？因为外国人在本地置产，必须是购买100万令吉以上的房产，一些地点例如吉隆坡、雪兰莪一些地区，甚至定下更高的价位限制，不过，也有限制不能购买超过2000万令吉的房产，超过2000万令吉的房产，估计数量并不多。 关于对外国人购买房产的价格限定，也要看个别州政府制定的最低价格，以及相关条件。 ESG房产成新趋势 提到ESG的课题，在环保事业经验丰富的陈钟灵说，产业计划融入ESG元素的步伐已经加速，在气候暖化，生态环境深受影响之际，我们需要提升城市的竞争力，改善城市的宜居性，当中包括重建城市，为城市注入新生命。 所谓ESG指的是环境、社会与治理，这是近年来国内外企业的一个流行用语，房地产领域也不例外。 说到ESG，陈钟灵说，这个起源于2004年的概念，在2024年已经足足有20年，那是从一次联合国会议提出的投资框架出发，进而转为全球资本市场的新潮流。 根据彭博社智库的预测，到了2025年，全球ESG资产预计将达到53兆美元（大约233兆令吉），占全球管理中投资总额的三分之一。从环境社会治理这个词来看，在某种意义上讲，ESG是衡量一家良好企业的标准。 这个概念离不开节能减碳，让房产项目具备绿色功能，例如在共用空间安装节能灯，配有雨水收集系统，以减少公共区域的用水量，产业大厦的建筑采用绿色设计，确保地上停车场自然通风等等。 发展商重质不重量 前面说到发展商在过去两年，调整营运策略减少推出新房产项目，并非指发展商停在原步，而是按情况推出，也许数量稍微少一些，但价值并不减少，虽减少房产计划，但是增加工业产业，包括进军数据中心领域。 2024年11月，本地两大产业集团，马星集团（MAHSING,8583,主板产业组）和绿盛世（ECOWLD 8206,主板产业组）宣布，分别斥资购买地皮，准备在近期内推出新的产业发展项目。 其中马星集团宣布以1亿1300万令吉，收购位于吉隆坡旧巴生路的土地，准备发展名为M Aurora的新产业项目，发展总值6亿6000万令吉，这是一个以交通为导向的产业计划。 绿盛世斥资7亿4240万7086令吉，收购位于雪州乌鲁冷岳的土地，以在未来发展名为“Eco Forest 2”的综合式产业计划。这两家产业发展集团重拳出手，反映大马房地产市场已逐渐复苏。 此外，百乐园（PARAMON,1724,主板产业组 ）在2024下半年推出4个新的房产项目，发展总值大约7亿8300万令吉，这4个房产项目分别位于雪兰莪州和槟城威省。 该集团首席执行员周胜忠较早前披露，百乐园目前拥有580英亩地皮，主要位于巴生河流域，潜在发展总值大约有75亿令吉，可以让公司忙碌7至8年。 该公司较早前脱售教育资产计划获得股东放行，为扩大房产业务铺平道路，并冀望在5年内将产业收入贡献比重，从目前的70%提升至85%。 周胜忠指出，未来产业臂膀业务重点将放在增加地库，扩展共享工作空间等领域。他表示，虽然产业市场放缓，但集团有信心全年营业销售目标可以达到10亿令吉。 2024年9月，IOI置业（IOIPG,5249,主板产业组）宣布推出全新的工业园系列，准备打造全新的获利来源，预计将成为该公司日后的首要营收项目，为集团贡献至少20%，大约4亿令吉的年度营收。 这是该集团扩大工业产业组合的规划，首阶段将推出3个工业园区，重新塑造柔佛“iSynergy”品牌，并在更名为依斯干达IOI工业园后推出。 另外两个项目分别为2025年第二季的万津IOI工业园，以及将于2025年杪推出的马六甲工业园区，借此巩固其工业领域地位和影响力，以及迎合市场的需求。 产业顾问补充，与数据中心相关的交易，是过去一年的热门话题，2024年6月，绿盛世集团独资子公司绿盛商业园，与微软付款（马）私人有限公司，签署附条件合约，以4亿零230万令吉，脱售位于柔佛古来，面积123英亩的土地，预期交易将在2025下半年完成。 与此同时，马星集团也加入参与数据中心的发展，该集团宣布与贝恩资本旗下的Bridge数据中心签署合作协议，联手扩大发展马星在Southville城数据中心枢纽，进一步巩固该枢纽作为大马数字基础设施的地位。 【结语】 从本地产业集团在2024年的购地和规划，可以预见他们将继续按原定计划前进，涉足工业园、数据中心等计划，不像过去市场有比较多的共管公寓待推出，目前还有一些卖剩公寓单位待清减；当然也有低密度的高档公寓推出市场，位于吉隆坡安邦路，由百乐园发展的Ashwood是其中一个典型的例子。
7小时前
未来的趋势无疑是以科技为核心，而科技的发展离不开网络，而网络的高效运行则依赖于基站（站点）的支持。对于电力与设备解决方案供应商──TPTEC控股（TPTEC,03061,LEAP市场工业产品服务组）而言，其所在领域在科技大趋势的带动下，蕴藏巨大的成长潜能。 目前，该公司正研发结合发电机、电池与太阳能板的技术，预计将进一步缩短发电时间，并显著提升碳减排成效。这项技术有望使该公司也从环境社会治理（ESG）趋势中受惠。 TPTEC控股起初是以服务建筑业为主，但冠病疫情促使公司重新审视发展策略。董事经理刘宝强指出，尽管建筑业颁发的项目众多，但收款周期较长且行业波动较大，因此公司在疫情期间逐步将发展重心转向电讯业。 他提到，电讯业的收款周期约为120天，相较建筑业超过180天的周期更具优势。 “此外，建筑业波动较大，经济繁荣时合约较多，经济低迷时合约骤减；相比之下，电讯业则较为稳定。” 他认为，未来是网络的时代，而5G的普及意味着更多站点的建设需求。由于部分站点无法获得国家能源（TENAGA,5347,主板公用事业组）的电力供应，这将直接推动该公司发电机租赁服务的需求增长。 “我们所服务区域不局限于乡区，就算是城市地区，只要国能无法供电，我们都会提供支持。电讯公司的网络设备需要稳定的电力供应，而我们的存在正是为填补这一市场需求。” 目前，公司超过80%的收入来自电讯业，客户群涵盖国内电讯领域的主要领导者，包括明讯（MAXIS,6012,主板电讯媒体组）、马电讯（TM,4863,主板电讯媒体组）、天地数网（CDB,6947,主板电讯媒体组）和U Mobile等。 拥两大竞争优势 首席执行员周子豪表示，公司具备两大竞争优势。其一是利用数字化技术实时监控发电机运行数据，为客户提供高效便捷的服务，客户无需亲临现场即可获取相关信息。 第二个优势是能为客户提供从传统发电机（第一阶段）到混合电力（第二阶段）的多元化解决方案。他解释，传统发电模式需要在每个站点配置两台发电机，并24小时运行。 “混合发电模式则结合一台发电机和电池，每天仅需运行8至10小时，不仅大幅缩短运行时间，还能减少超过50%的碳排放，顺应ESG的发展趋势。” 刘宝强透露，混合发电模式已完成为期一年的测试，效果良好，公司计划在今年大规模推广此服务。 此外，公司正探索第三阶段发电模式，即将发电机、电池与太阳能板结合使用。这项技术预计能进一步缩短发电时间并提升减碳效果，并计划今年在几个站点试验这一模式。 刘宝强补充，这三种发电模式各有适用场景，传统模式因其特殊需求不会被取代，这是因为某些站点并不适合使用混合电力模式供电。 提供电讯公司发电机租赁服务 周子豪表示，发电机的维护需要专业技术支持，而电讯公司通常缺乏相关资源，自行培养团队不仅成本高昂，还需长期积累经验。 刘宝强补充，电讯公司选择租赁服务的另一原因在于部分站点无法获得国能的电力覆盖。这主要因为在这些区域投资的回酬率较低。国能可能需投入高额成本建设站点，但由于当地用电需求有限，需要耗费更长的时间才能开始赚取盈利。 [vip_content_start] “通过发电机租赁服务，公司有效填补了这些未覆盖站点的供电空缺，为电讯公司提供灵活且高效的解决方案。” 谈及城市与乡村的服务比例，周子豪提到，5G建设主要集中于城市，而国家数字网络计划（JENDELA）则聚焦在乡村。尽管乡村的需求较高，因为许多区域无法接入电源，但城市的网络站点数量更多。 “因此，我们服务的具体区域取决于合约，无论是城市还是乡村，我们都会根据需求提供优质的服务。” 5G站点大增 填补电力缺口 刘宝强表示，公司未来将专注于电讯行业，其中一个主要原因是政府正大力推行5G政策，预计今年将启动Jendela 2项目。 “与3G和4G相比，5G的站点密度更高。随着5G普及，站点数量将大幅增加。站点增多意味着部分区域可能无法获得国能的电力供应，这将进一步推动对发电机租赁服务的需求。” 他补充，全马主要电讯业者，如马电讯、明讯、天地数网及U Mobile均是公司的客户。无论5G合约花落谁家，公司都能从中受惠。 在建筑领域，公司仍会维持一定的发展，但不会作为重点。谈及公司如何为建筑业服务？他回答，公司主要为高楼建设的开发商提供服务。在施工期间，由于尚未通电，这些开发商通常需要临时供电，公司则为其提供电力解决方案，直至项目竣工。 刘宝强认为，2025年是平稳的一年，预料无明显的重大挑战，公司将专注于提升服务质量，并通过良好的口碑吸引更多客户。 此外，他也提到电费上涨对公司来说属于是利好消息。假设国能电费提高，客户可能更倾向于选择公司的服务方案。 柴油成本占40%视情况转嫁 刘宝强表示，公司每台发电机每月需加油2至3次，每隔1至2个月将进行一次维护。柴油成本占总成本的40%，若柴油价格波动超出合约规定范围，公司可根据条款将额外成本转嫁给客户，而其他费用则遵守合约执行。 他提到，东马地区的发电机租赁收费通常高于西马，主要是由于当地基础设施相对落后。此外，大部分电讯公司的合约为2+1年或3+2年形式。 对于合约延长期的收费是否有调整？他解释，尽管合约收费是固定的，但公司已提前考虑未来数年的通胀因素，以确保公司在合约延续期间的收益稳定。 至于是否有海外发展计划，他表示，公司目前暂无此计划，现阶段的重点是借力政府推动5G服务的机遇，进一步巩固并扩大在电讯市场的业务占比。 放眼2027年转创业板 TPTEC控股去年12月在LEAP市场上市，并定下目标在2027年申请从LEAP市场转至创业板上市。刘宝强表示，公司目前手握总值1亿1000万令吉的合约，只需专注完成这些合约，基本上即可满足创业板上市的要求。 在最近一轮的私下配售中，公司通过发行2500万股，筹集250万令吉资金。这笔资金中的40%将用于上市费用，其余150万令吉（60%）则用于购买发电机，以支持业务扩张。 具体而言，公司已采购52台20KVA发电机和26台30KVA发电机，总计78台新设备。这些新增设备将显著增强服务能力，进一步巩固公司的竞争优势。 刘宝强补充，目前公司的发电机产能利用率已超过90%。一旦发电机闲置，通常会在短期内重新出租。
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