物业管理新闻资料

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张惟越 | 共管楼宇谁说了算？

故2013年分层管理法令做了这样的设定：分层地契的共管楼宇每年都得办年会，俗称”业主大会“，再由出席年会的法定投票人透过公开的一人一票机制，票选最少3人，最多不超过14位业主出任该楼宇的管理委员，负责有关分层地契共管楼宇的管理层。笔者相信，每一位在物业管理公司工作的雇员，一定听过这句话：“我是业主，每个月准时缴管理费的业主，你是被请来服务我的雇员而已，你的薪水是我支付的，我才是老板，配合我是你的基本职务！” ，是这样吗？谁才是共管楼宇真正的“话事人”呢？都市地价高，分层地契高楼建筑物渐渐成了都市生活的居住方案，衍生了新新同居生活。陌生的人成了同一栋楼宇个别单位的独立业主，邻居关系也不仅仅是左邻右舍了，上邻下居也成了新常态。一群人集聚在同一栋楼宇生活也是一种难得的缘份。然而，这件事说来简单也不简单，就算经过月老牵线的夫妻，难免都会吵吵闹闹过日子，更何况是陌生的邻居街坊呢？同一个屋檐下集聚了许多教育背景、成长环境、族群、宗教信仰，以及过往生活上的点点滴滴都大不同的业主们，虽然都拥有一双眼、一张嘴巴、一对耳朵、一个鼻子，相同，也不相同，故人与人之间的摩擦与纠纷实难全无。 [vip_content_start] 这类的共管楼宇，除了业主拥有个别单位的同时，也拥有许多共有共用的公共设施与配备，住户们每天进出都需要的：绝对不是全自动化运行的“Automation”。它需要指示，需要决策，但是人多口杂的共管楼宇，每家每户都是合法的单位住户，都是按时缴付管理费的业主；每人都有话语权，都有权利参与楼宇的维护，毕竟它属于公款开支，故业主也有知情权。但是如果人人都参与发话的话，到最后，行政人员该听谁的呢？所以共管楼宇的管理工作经常离不开：缺方向，无重点，低效率，因听谁的都不对，不听更不对。故2013年分层管理法令做了这样的设定：分层地契的共管楼宇每年都得办年会，俗称“业主大会”，再由出席年会的法定投票人透过公开的一人一票机制，票选最少3人，最多不超过14位业主出任该楼宇的管理委员，负责有关分层地契共管楼宇的管理层。在2013年分层管理法令下，管理委员可选择：律法同时也定下，出任管理委员的“管家”如没依据2013年分层地契管理法的章程办事，就等于触犯分层地契管理法。一旦罪成，最高刑罚将是罚款不超过25万令吉，或坐牢不超过3年，或两者兼施，详细如下： 2013年分层管理法令第二章节第三（e）条文，如果委员涉嫌触犯以下罪行，将被革职： 1）涉及欺诈、不诚实或道德败坏的罪行； 2）犯下任何与腐败有关的法律所规定的罪行； 3）犯下本法令中的罪行；或 4）任何其他可判处有期徒刑（仅其本身或作为补充或代替罚款）的罪行，被判处坐牢2年以上。第 f 分段：如果“他/她（指委员）”的行为给管理委员带来名誉伤害，该行为不论是有关其委员职权或其他相关事务。结语：共管楼宇谁说了算，相信您读到这里就明白了。真正的“话事人”就是民选的管理委员，他们在任期内是最高的决策者。但是笔者提醒：

2年前

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张惟越 | 吃力不讨好的专业——物业管理人

因从事物业管理，受气是常态，尤其是基层员工。许多新人熬不过第一年便愤而辞职。每位就职人员无一例外，都会遇到素质不高的奇葩业主，自认为交了物业费便高人一等，对物业人员颐指气使。自从1985年分层地契法令推行后，马来西亚进入密集的都市化发展已经第37个年头。根据马来西亚土地与矿务局2021年发布的数据显示：分层地契发展项目已达： 1）21，254个个别项目；其中带有 2）1，749，152个大大小小的个别单位；坐落在中马的雪兰莪州拥有全马最多分层地契发展项目，以10，714个排在第一位，州内的个别单位有708，041个之多。首都吉隆坡位居老二，拥有3，357个建竣的分层地契发展项目，个别单位数达443，897。排名第三的是北马的槟城，一共拥有1，960个分层地契发展项目，个别单位数达262，361。南马的柔佛也紧追以上大数据，建竣的分层地契发展项目已达 1，749个，个别单位达174，105个。加上大众对物业管理者的直观印象，就是办事不利索，收取排第一，典型的“干啥啥不行，收钱第一名”的贬义，日常工作不外是进行简单的收钱、保安、保洁的基层工作。对物管专业不了解的民众认为这工作毫无专业可言，从事物管太丢人了。干物管的无非就是开门佬，干巡逻，坐柜台收钱，接待投诉电话，安排简单的协调工作，这有什么可学的呢？故物管专业的文凭，在马来西亚属冷门专业。这“吃力不讨好”的职业，都是二线人力资源才成为物业管理者，进而导致楼宇管理专业人士严重稀缺。 [vip_content_start] 殊不知在每一栋管理良好的建筑物背后，都有一群煞费苦心、无时无刻都在努力照料这些建筑物的物业管理经理。而官方数据显示，向马来西亚估值师、估价师、房地产经纪及物业管理局（Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta，简称LPPEH）登记在册的合规物管经理人却只有2，776位；有营业执照的合规合格物业管理公司也只有区区514家而已，面对庞大的市场需求，人力资源的稀缺该如何填补呢？这意味着到目前为止，市面上21，254个分层地契项目只能在2，776位物管经理及514家物管公司中寻求管理者。发展项目需要合格的房产管理经理，而且还在逐年增加中。雪兰莪州政府更是在今年3月份表示，大约50%左右的中低价共管楼宇属于脱管状态，因缺乏运行资金，联合管理机构也无法正式成立。这无疑是雪上加霜。而且，套句物业管理市场上广为流传的话：“上辈子作孽，这辈子做物业。”因从事物业管理，受气是常态，尤其是基层员工。许多新人熬不过第一年便愤而辞职。每位就职人员无一例外，都会遇到素质不高的奇葩业主，自认为交了物业费便高人一等，对物业人员颐指气使。每每一个电话，就得随叫随到。业主不开心一个官方投诉，或在“满意度调查”里一个差评，都会导致该雇员需面对内部纪律调查。还有，物管人通常都离不开“背锅侠”这称呼。如果遇到责任心低的甩手发展商，建筑缺陷，设计遗留等等难题，业主往往都是朝物管人开飙！代发展商受气，背别人的黑锅。虽然工作压力很大，从另一个角度探讨物业管理，其实属于刚需服务行业，楼宇的经济寿命可达60年，平均每位物业管理经理就得分担大约7.7栋楼宇。假设每栋楼宇平均有500个单位（现在新建项目几乎都超过800个单位），每个单位平均居住5人，那么7.7栋楼宇就累计了3，850个个别单位，那物管经理的间接服务群众就达19，250人。这推算显示了物业管理的服务人力资源与用户的比例之强度其实非常高。从马来西亚公务员数据推算，我们已经是高公务员国家，而公务员平均服务公民比例如下： 1）马来西亚是1对19.4人； 2）新加坡是1对71.4人； 3）印尼是1对110人； 4）韩国是1对50人； 5）中国是1对108人； 6）俄罗斯是1对84人； 7）英国是1对84人。注：物业管理人却是1对19，250人笔者个人觉得最麻烦的还是楼宇管理专业人士的严重缺乏。如果政府不开办更多物管的专业课程，栽培物管新人，不改善物管人的薪酬待遇，未来马来西亚将有更多共管楼宇面对人力资源稀缺的困境，这还不包括开办培训技术技工的需求呢。希望新任地方政府发展部长倪可敏与人力资源部长西华古玛正式入职后，可多多关注物业管理行业的人力资源培养课题，因共管楼宇居住着大约马来西亚三分一的人口。这不再是业主与管理层的摩擦与纠纷而已，而是人力资源不配位而导致的市场问题，进而演变成政治课题。

2年前

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张惟越 | 物业管理就像管理国家

一个强大的管理层需要懂得以”理“服人、以”情“感人、以”法“治人，同时组建一个有效率的核心团队与干部，才能让管理工作事半功倍！物业管理人管理的不只是建筑物，还包括了居民。正所谓一种米养百种人，每个人有相同之处，也有差异之处。要在物业管理站稳脚跟，就得明白人性，感化人心，建立文化，传承教育。一个强大的管理层需要懂得以“理”服人、以“情”感人、以“法”治人，同时组建一个有效率的核心团队与干部，才能让管理工作事半功倍！既然管的是人，让我们从人说起吧。小区的物业管理就像虚拟国家。居民就等于国民，居民委员就等于民选的国会议员，为管理自己的虚拟国家拟定策略，推行展望，而被委任的管理公司就像代工政府。 [vip_content_start] 物业管理要做得好，组织的协调和沟通能力非常重要。核心团队的质量将决定物业管理的成果，以便达到期许的绩效和目标，维护建筑和维持居民们的和谐。物业管理执行团队的三大基石分别为居民委员、物管职员及服务供应商。我们将个别详细分析每个基石的职责及挑战。小区 = 国家业主 = 百姓管理层 = 政府管理委员 = 国会议员物业管理的三大基石管理委员会的职责管理委员会也称为联合管理机构（JMB）或管理委员会（MC），可由最少3人到最多14人组成。他们需要通过AGM或EGM投票选出。管理委员会的成员包括： – 主席 – 秘书 – 财政 – 委员们管理委员是透过“大选”选出的民选代表，只不过他们不像国会议员有一堆福利，法律责任反倒是不少。他们的功能就像上市公司的董事会，主要负责的事项包括：管理委员要非常自律，因为他们代表的是团队，不是个人！凡事都需要以共同决议为核心决策，独裁主义万万要不得。简单来说，管理委员不能越过管理处下达或修改指示，或是下达还没在委员会议经多数票通过的裁决。这是为了建立有绩效的沟通管道，以避免出现指令模糊、朝令夕改、多重指示，对执行日常业务的人带来困惑。要知道，如果每个管理委员都擅自下达指令，管理处将面对执行上的难题。大楼的物业经理不但无法有效地执行任务，其威严更是受到了挑战，进而导致现有的指挥系统瘫痪。此外，管理委员也需要身教，划清公事和私事的界限，这样才有公信力及能服众。管理委员切忌：最后，管理委员若要站稳脚跟，就得明白人性，懂得如何感化人心，建立小区的生活文化，传承并教育居民和睦共享。简单来说就是3个道理：这也是我经常强调的“先讲理，后执法，情居中”这个比较人性化的管理模式。这里也要提醒居民，在投票给管理委员时，最好选择信誉良好，有良好沟通能力，能联系社区的人选。如果有物业管理，或是维修、财政、管理经验者更好。切莫把票投给那些在AGM或EGM不尊重其他业主者、咄咄逼人、爱投诉、有私心、有城府、“搞搞震，无帮衬”的人选，以免在未来引发事端。最后，总结：一个优秀的核心团队需要由一位领导能力良好的主席带领，并通过秘书、财政和其他委员人的行动支持，成为一个治理委员会。一个训练有素的管理团队和注册物业经理，将为您的楼宇提供最专业的服务。

2年前

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