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投资周刊

焦点策划│房市由买转租租金还会涨？

本地产业顾问普遍认为，2024年马来西亚房产领域基本偏向租赁市场。为何是租赁市场？根据他们在市场的观察，前几年经济走势低迷，收入不大稳定，一些受薪阶级在思考到底是要敲定购屋计划，或是选择暂时租屋？当中有过半的受薪者，特别是收入受疫情影响者决定继续租屋，也许再过一两年，到了2025年或者2026年才实现购屋梦想。需求殷切推升租金根据产业顾问公司的调查反映，虽然与2023年第三季比较，大马在第四季的租金下跌1.2％，但是与2022年第四季比较却上涨5.5％，主要是2022年第四季市场尚未全面复苏。如今，来到2024年首季，市场租客日渐增多，需求殷切之下将租金推高，目前的租金水平比疫情最严重时期高出7.4％。大马住宅平均租金每月1975 调查报告指出，大马住宅平均租金为每月1975令吉，雪兰莪州则是1855令吉，比全国的1975令吉平均水平稍低，主因是首都吉隆坡市中心平均租金在3000至3200令吉之间。至于槟城房产，特别是槟岛的租金，多数都比大马平均水平高，因而将全国平均租金水平推高至接近2000令吉的水平。来到雪兰莪的房产租金，多数地区比全国平均租金低，主要原因是雪兰莪郊区，或是州内的二线或三线城市，租金可能不到1500令吉，普遍比全国平均水平低。数据显示，大马房屋租赁指数已达到2020年初至今，超过3年的最高点，正走向复苏的道路，影响这些趋势的因素包括供需平衡、季节性需求变化、调整交易情况、投资者交投活跃。当然，租赁指数因地区而有不同，全国上升了5.5％，低于吉隆坡和雪兰莪的租金指数。2023年底，吉隆坡租金率比2022年第四季高出28.4％，但仍低于疫情前的29％水平。雪兰莪州市场显示稳定，租金比2022年第四季高出10.7％，同时比2019年第四季高5％，显示市场稳定，并且预期将适度成长。利率高难拥屋近年来贷款利率调高，导致拥有房屋代价较为昂贵，促使一些大马人选择租屋，以致租金在竞争激烈下被推高。无可否认的是，了解租金长期趋势的价值，被视为是房产市场消费者、投资者、业内人士，例如产业经纪、屋主和租客，甚至是当权者的重要资源。 “对投资者而言，租金上升可抵销高利率带来的高成本。根据Global Property Guide的数据显示，截至2023年第二季，大马平均租金收益率为5.16％。” “坦白说，投资者可在新山、依斯干达公主城、雪兰莪州八打灵再也、首邦市、槟城，特别是槟岛，物色到最高的租金收益率。” 按照国际标准，即使是最低的收益率也很有吸引力，槟城乔治市的收益率为4.02％，新山平均租金收益率为6.23％，依斯干达公主城和首邦市分别为5.67％和5.41％，八打灵再也一些地区的收益率保持在5.5％之间。租金收益率持续上涨基于2023年大马房屋租赁指数强劲复苏，预计租房需求将持续成长，鉴于大马租赁市场的弹性与疫情后的经济回弹，2024年租金收益率将持续上涨，特别是吉隆坡、新山和依斯干达公主城等高收益城市中心。此外，随着国际旅行和入境游客人次持续反弹，大马可能会有长期居民、短期租赁客户、国际学生的流入，估计将推动市场对租房需求相应增加。这种人口趋势，加上当地租房的转变，为投资者利用不断上升的租金收益率，提供了有利的机会，相信这将有助于取得租房需求。放眼租金收益率的上升，对于投资房产准备出租的屋主，不妨密切关注这些新崛起的趋势，包括掌握哪些地区，最有潜能享有较佳的租金收益率。租金涨幅屡创新高我们回到一个很简单的问题，当房屋租金上涨，对我们来说是好事还是坏事？如果像我这样是租客，肯定不希望租金上涨；不过，假如是房东或屋主，租金上涨对他们来说当然是好事！较早前，产业顾问公司IQI居外曾经对2018年以来的公寓、服务式公寓等类型房产，进行超过5万8000宗的住宅租赁交易进行分析，并发布了《房屋租赁指数报告》。租金涨幅诱人投资者蠢蠢欲动报告的数据指出，近两年租金涨幅屡创新高，平均租金回酬率已在2023年达到5.16％的不错水平。这是疫情结束后，房产市场复苏，反映马来西亚租赁市场表现强劲。这样的涨幅，不只对投资者来说是好事，也让许多潜在投资者，开始有了投资房产的欲望，正考虑是否在近期内进场投资房产。 IQI的房屋租赁指数报告，可以说是国家产业资讯中心（NAPIC）房产指数报告的补充，也是大马目前全面衡量租金趋势的指标。产业顾问表示，坦白说，很多人都知道，房价出现浮动是因为房子的供需、通货膨胀、人口的流动、不同时期政策因素的影响。那么，究竟是什么因素影响房租？其实房租与房价走势相似，影响房租走势主要有以下几个因素： ●出租房的供应量及租客的人数。 ●季节性因素，如学校假期、大学开学、节日连假等。 ●购买房产供出租投资者的活动是否有变化。简单来说，当市场上出现更多人在寻找出租房，如果出租房的供应量不足，房租就会上涨；相反的，如果市场上的出租房出现过剩情况，那么房租自然就会下跌。大专学府带动周边租房需求举个例子，霹雳州金宝的房价，房租过去并不高，自从有了拉曼大学总院，当地附近房屋的租金，在大学生大量增加，需求殷切之下，逐一将租金推高，还带动了附近的饮食业，在周末或假日期间出租车也大有市场。国内其他公立大学，例如槟城的理科大学、雪兰莪州的马来亚大学，附近公寓的出租率都相当可观，只是过去这些年，服务公寓供应量增多，住宿供应不足的情况已有所改善。此外，学校假期、节日长假、周末连假，对房屋租金的水平也有影响，因为多数人趁着假期出去旅游，而那些用作短期出租的房屋，例如民宿、廉价酒店、入住的客人满座，带动这些房屋的转手价格被推高。回想过去2023年租房市场的情况，那是疫情后房产市场复苏的第一年，不只是房屋价格逐渐走回正轨，房屋租金也回到疫情前的水平。租金走高2原因不可否认，前两三年租房市场受到疫情的影响，租金水平明显下降，2020年第一季至2022年第四季，可以说是出租房市场的低迷时期。疫期低迷疫后复苏一直到2023年，随着全球逐渐开放市场，大家可以自由进出各个国家，出租房市场的情况明显好转。就以IQI的《房屋租赁指数报告》为例，2023年租金指数达到了2020年第二季以来最高，也比出租房市场低迷时期高出7.4％。前面提及IQI的《房屋租赁指数报告》显示，2023年第四季，马来西亚房屋租赁指数比第三季下降1.2％，但仍比前一年上涨了5.5％。报告也强调，2023年租房市场对可出租房产的需求量依然不断增加，这预示2024年的需求量还会进一步上涨。IQI也认为，租金在未来12个月将走高，进一步证明租房需求持续增长。无论是租房需求或租金，为何在2024年会有走高的表现？根据早前的房产调查显示，房屋需求或租金走高有2个原因：一、隔夜政策利率3％，将使拥屋成本更昂贵，预计会有较多大马人，在过度期选择租屋，进而带动租金上涨。二、疫情后经济稳定并开始回弹，国际旅行和入境游客持续增加，更多国际工作者、国际学生和游客入境大马，无论是短期或长期出租房将会增加。以这两大原因来看，足以证明2024年的马来西亚出租房市场将有更好的表现。租房供应不足恐“价高者得” 说到租金上涨是好或不好的事，产业顾问公司认为，就表面上来看，租金上涨对房东或投资者来说是好事，租金收益率会比较理想，但是对租客来说肯定是坏消息，毕竟生活开销又提高了。不过，以整体房屋市场来看，隔夜政策利率自2022年5月以来便维持在3％的水平。对于这样的隔夜政策利率，如果我们打算买房屋出租，那就不必担心利率较高的问题。这是因为租金上涨能概括利率和房屋贷款分期，不过，假如是买来自住，预计购买房屋成本会稍微增加，由于这个原因，也有比较多的马来西亚人，尤其是年轻人，倾向于暂时租房解决住宿问题，也因此造成租赁市场出现更大的竞争情况。当大家都争着要租房时，假如出租房供应量不足，很有可能会出现“价高者得”的情况，造成租金不断上涨。但是，对市场上现有的房产投资者，或者是准备购买房屋来出租的购屋者，这肯定是好事，也是进场的好机会。买房出租地点很重要根据IQI的报告显示，购买房屋出租或自住，基本上，概念是一样的，地理位置是首要考量，这样才能最大化投资收益。报告指出，尤其是外国投资者比较多，比较繁荣，就业机会，高等学府多的州属，都是未来出租房产的热门地点，在2024年预计租金会持续上涨的地区包括柔佛新山、柔佛依斯干达公主城、雪隆多数地区。最近大马政府致力于发展柔佛，将依斯干达公主城打造成马新特济特区、推动柔新捷运及双轨电动火车，进而推动房产市场发展，房租将持续往上涨。如果决定在2024年买房出租，不妨在这些州属物色房子，可以顺利将房子出租、赚取不错的租金收入。许多时候，等待会失去不少机会，如果有心投资房产，条件和资格都符合，现在是理想的投资时机。是时候买房？购屋者协会中文组主任陈锺灵表示，对于尚未有房屋的年轻人，眼看租金持续看涨，应该设法进行购屋规划，尤其是政府为首次购屋者提供不少购屋奖掖。他说，市场人士对房产市场信心满满，产业公司收集受访者的意见，有91.1％表示，他们会建议朋友购买房屋，只有8.9％说，比较倾向于租房屋解决住宿的问题。他补充，在雪隆地区有不少新建，价格低于50万令吉的公寓，属于可负担房产，建筑材料价格起多跌少，指望接下来房价会下跌，估计是不可能的事。不过，实力产业经纪公司总裁陈建业认为，如果工作地点经常调换，好比每隔几年，公司会调换工作岗位，或者外派到不同的分公司，租屋是可以考虑的选择。假如个人有固定的住宿，特别是已有家庭的公司主管，当公司转换这位主管的任务，调派他到其他分行是可能的事，一般来说，公司会补贴他住宿和搬家费。对于一些单身的高阶职员，他们反而倾向于租屋，等待将来工作固定在一个城市，再来规划购买房屋也不迟。结语：随着疫情逐渐消退，市场将全面复苏，许多国家已经开放边境，如今大马政府为了吸引更多人才，开始发展经济特区，金融中心等等，预计接下来将有更多长期居民，短期租户和留学生前来本地度假、学习，他们对房产的需求是可期的。这无疑将创造更高的租房需求，如果打算在2024年购买房屋出租，或投资等待屋价上涨，那么就不要错过当前的良好时机。

10月前

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