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张惟越 | 马来西亚的共管楼宇健康吗？

根据马来西亚半岛土地注册局在2021年12月份公布的数据，西马半岛共有21, 254项分层地契楼宇项目竣工，并拥有174, 152个个别单位，马来西亚半岛有近73%的房屋属分层地契。这意味着，市场对物业管理经理的需求也因都市化效应而不断提升，未来要保障消费者的权益，官方管制是必须的。吉隆坡市政厅（DBKL）根据1974年街道、排水和建筑法令第85A条文（Section 85A Street Drainage and Building Act 1974）制定了新的建筑检查指南，自2018年起生效。这些指南要求任何5层以上的建筑物（地下室的每一层都被视为1层），从发出合格证书（CF）和完工与合规证书（CCC）之日起开始，每10年进行一次强制性定期检查，以确保建筑业主对其物业的安全负责。这是按照1984年建筑统一法（Uniform Building By-Laws），国家所规定标准下进行。这同时也包括了建筑物的全面审查，例如：地基工程、土木工程、水管、排水、地面整修、街灯和指定处的消防安全，以确保该建筑物是否安全入住或使用。故，此后共管楼宇自第一次检查之日起，也需要每十年进行一次后续定期检查，来保障住户与居民的安全。但是，到目前为止，对于完成了相关检测的共管楼宇却少得可怜，这是为何呢？谁才该为楼宇的健康检测负责呢？是管理委员？还是被委任的物业管理经理呢？ [vip_content_start] 政府的这个决定主要是因为截至2017年，我国人口已超过3100万。当中，定居在西马半岛的国民大约有2200万人，其中的850万人或接近40%的人口是居住在分层地契的楼宇。如果没有进行管制，很容易演变成为民生纠纷。根据马来西亚半岛土地注册局在2021年12月份公布的数据，西马半岛共有21, 254项分层地契楼宇项目竣工，并拥有174, 152个个别单位，马来西亚半岛有近73%的房屋属分层地契。这意味着，市场对物业管理经理的需求也因都市化效应而不断提升，未来要保障消费者的权益，官方管制是必须的。谁才是共管楼宇健康检测的第一负责人呢？答：管理委员您可能会问，管理委员都是民选的街坊邻居，他们不一定是懂得楼宇技术的专业人士，这样的设定是不是对管理委员太苛刻了呢？笔者对于法令的编制无法给予过多的点评，毕竟每一个通过的法令都是经过宪法的指定两院三读加上国家元首签署后才算是完整通过的，但是笔者身为拥有营业执照的物业管理经理可给予的建议就是谨慎责任。按照大马估值师、估价师及地产代理和物业管理经理局在2016年发布的马来西亚物业管理标准，其中的标准4：楼宇管理（Standard 4: Building Management）与标准9：健康、安全和应急管理（Standard 9: Health, Safety & Emergency Management）明列了执业物业管理经理对于标准操守所要注意的工作内容。所以您聘请的物业管理经理身为楼宇的专业人士，是具有专业注意义务（professional duty of care）的。如果我们没有按照马来西亚物业管理标准执行我们的专业职务，就算执业物管经理的疏忽了，是要负上法律责任的。

2年前

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张惟越 | 共管楼宇亟需克服的一大难题：内耗

当管理者与住户陷入这类的立场对峙，不就是内耗的一种吗？这样的干耗对双方都没好处，双双都是输家。笔者提醒您，房子并不只是为您遮风挡雨的家，它也是拥有价值的资产。和谐的居住环境，管理良好的房子，带给您的不只是优良的居住环境，更能为您累积财富。家本是我们的避风港，为我们遮风挡雨，让我们能休整生息，繁衍后代的住所。但是，国人却陷入了各种各样的民事纠纷事件，同居在一个屋檐下的左邻右里，不但无法和谐共处，反而还处于敌对的紧张状态之中。每每内耗事件发生时，怎么办？谁能管？笔者发现共管楼宇经常出现管理错位的现象。管理者身在其位却不谋其政，往往都错位发挥，因管理委员对角色定位搞不清楚，搞混了自身的职责与权限。明明是管理层，却被职能部门的事（Operational Matters）拖着手脚，上头忘了做管理，下面的人成了无头苍蝇，毫无方向地四处乱撞，绩效则难以达致。管理者最重要的职务就是时间管理。当管理者的时间被消耗在做下属的工作，自身的本职工作将被忽略，这就是降级发挥的一种，而共管楼宇的内耗事件频繁，也是因为住户本身不了解共管楼宇这新型的同居生活方式，把过多的个人喜好带入这个大家庭，无视这大家庭共同秉持的“家规”。每当住户有过多的违规违例行为，不断地占据着管理者的时间与精力，疲惫的协调开导让管理者无暇顾及楼宇的维修维护工作，这样的内耗日复一日的重复，陷入恶性循环的深渊。 [vip_content_start] 对，房子是您真金白银购买的，是您的私产，但是别忘了，您购买的是拥有共有空间、共有设备的共管楼宇，它是您的，同时也是每一位单位业主共同拥有的共有资产。您有使用权力的同时，其他业主也拥有与您一样的使用权。当一群多元文化背景的人聚集在同一个屋檐下的共管楼宇一起生活，是马来西亚的特色国情，同时也是到目前为止还在纠缠着各个族群与宗教问题的根。虽然大家都知道，只有相互尊重并包容多元所产生的差异性，才有可能促进各族的和谐相处。但是各族群的宗教信仰不一样，民族惯性的差异，如没有一套常规来管理，则容易乱象横生，搞到国非国，家非家。正所谓“无规矩不成方圆”，国有国法，家有家规，大至一个国家，小至一个家庭，很需要一套适宜的规矩来管理，故马来西亚政府针对共管楼宇的形态，在2015年分层管理（维修与管理）条例中拟定了一套相当完整的住屋条例。该条例中的第三列表共列明了30条住屋条例（House Rules/ By-laws），统一化及正规化个人单位和共有资产的控制、管理、行政、使用及享有，来确保业主们的共同权利与利益。管理者，即管理委员的职责就是向住户们推广住屋条例的详情，让住户了解如何有规范地使用共享设备，还有单位业主在私人单位内如何不制造过多的噪音，如何避免过于个性化的行为导致街坊邻居们的滋扰等等。单位业主也需要了解，管理委员对您进行约束不是看您不顺眼，更不是玩针对。很多时候，很可能是您不小心抵触了家规，或是在不自觉的情况下，您的行为超越了住屋条例允许的范围。这时候笔者提醒您，当管理处尝试约束您的行为或尝试纠正的时候，别第一时间就反驳，或尝试撇清关系。这时您需要做的是打开并翻阅住屋条例，了解您是否不知不觉地犯规了。如果真的违反了家规，请第一时间纠错，并给予管理者尊重和配合，以纠正错误。管理者，如果您发现某个单位业主抵触了家规，笔者并不建议您直接开罚单。很多时候，单位业主并不熟读家规，更别期望他们背起来。偶然的无心之过，并非十恶不赦，过于坚持立场的得理不饶人，只会让街坊下不了台，逼急了就很可能狠心对着干了。当管理者与住户陷入这类的立场对峙，不就是内耗的一种吗？这样的干耗对双方都没好处，双双都是输家。笔者提醒您，房子并不只是为您遮风挡雨的家，它也是拥有价值的资产。和谐的居住环境，管理良好的房子，带给您的不只是优良的居住环境，更能为您累积财富。

2年前

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张惟越 | 新手出任管理委员第一要务是什么？

有绩效的委员会议都是建立在妥善的事前筹备的。每一次的会议必须有所裁决，这样职员才能获得明确的指示去执行任务，而执行团队需要优先或是事前收集数据充分的资料，方可方便委员做决定。马来西亚共管楼宇的管理者是透过一年一度召开的业主大会，并由出席的法定投票人，一人一票的方式公开遴选的业主代表，即管理委员。按照2013年分层管理法令的条文，出席年会的法定投票人可先定下委员人数，然后投票遴选合适的业主出任管理委员。议程如下：如果您出席共管楼宇的年会，您将不难发现，遴选委员这项议程所需要的时间通常都蛮长的，这是为何呢？因为管理委员是义务服务，没入息，还耗时间与精力。所以，共管楼宇的管理委员极大可能是在半推半就的情况下被群众推上去的。如果该年会是因为前任管理委员无法呈报会计审计报告，面对群众讨伐的压力后被推翻，这也是笔者特别强调的一点。笔者特别提醒，身为自愿服务的管理委员，您没有领取任何一分薪金，义务地服务大家，而共管楼宇的管理不是商业活动，它是非盈利为核心的住家管理，而且就是因为非盈利，所以有两件事非常重要！ 1）交接账目务必明明白白； 2）传承自己务必清清白白。唯有清白之身，您才有话语权，您的话才有公信力，街坊才会敬重您的人品。完整的交接，好处多多，希望新手委员多放些心思。当您半推半就地被群众推上了管理委员这位置，您需要做些什么呢？ [vip_content_start] 笔者建议您： A）如果是联合管理机构第21条文，联合管理机构的职务与权力（Section 21, duties and powers of joint management body）与第15条文，发展商与联合管理机构的交接（Section 15, handing over by developer to the joint management body） B）如果是管理机构第59条文，管理机构的职务与权力（Section 59, duties and powers of management corporation）与第55条文，管理机构权力交接（Section 55, handing over of control to management corporation）根据笔者的观察，新手委员经常面对会议没有效率，进度缓慢的难题。2013年分层管理法令对共管楼宇的裁决方案是以“少数服从多数”投票进行表决，所以管理委员并无独裁权。而每一次的委员会议记录都需要公开在布告板让业主跟进了解。但是，为何管理委员会议却经常以漫长、无决策、无方向收场呢？这是因为会议重点不清晰，所以讨论才无法达成共识，要裁决的事物不能获得多数的同意票而导致的，结果就是执行团队没有明确的方向去执行职务。建议学习”时间管理“ 笔者建议管理委员去学习“时间管理”。有绩效的委员会议都是建立在妥善的事前筹备的。每一次的会议必须有所裁决，这样职员才能获得明确的指示去执行任务，而执行团队需要优先或是事前收集数据充分的资料，方可方便委员做决定。每一次的会议，会议主席发挥着至关重要的作用。他不能让讨论在没有尽头的圆圈里空耗，继续进行下去只是燃烧大家宝贵的生命而已。主席必须是敏锐的，他必须让团队把注意力集中在痛点，把讨论拉回轨道。但是如果脱轨的是主席呢？那么其它的委员，特别是秘书应该即刻阻止他，并重新引导讨论重点。勿多个会议同时进行还有一个经常出现的问题就是“多个会议同时进行”！如果一场会议里有多个委员，个别讨论其它课题，这对管理是没有帮助的，主席得出面制止！我们建议主席尝试有礼貌地告诉他们，在会议期间要注意，而不是用私人的谈话来扰乱会议的进度，因这有可能会拖延该会议，而导致很重要的信息被忽略，严重的就是导致会议变得毫无效率。一个常见的个案：没有获得足够资料的维修报价单。每当资讯不足，报价单不明确的情况下，主席更应该直接停止该项目的讨论，因大家都做不到决策。在这种情况下很难期待委员下决定，这时候持续讨论该项目只会拖延，最终陷入瘫痪的恶性循环，最后就是没有行动来改善。确保会议绩效的重任就落在主席的肩膀上。果断裁决适当行动记得，结果来自行动力，果断裁决，适当的行动，是非常重要的！还有不要太心急地在一次会议中挤进太多课题，这是不好且没有效率的做法。有效率的会议，主席需要知道小组讨论要优先考虑哪些课题。某些小课题不需要特意在会议中讨论。次要的问题或是决策可以通过电子邮件解决。笔者建议会议需“重裁决，轻形式”，重点是决策要出来。一个典型的议程如下： 1. 主席宣布开幕； 2. 阅读上一次的会议记录； 3. 财务报告； 4. 问题/进度报告； 5. 任何其他事项； 6. 主席结束。如果可以，时间不要超过2小时。记得，效率才是王道。

2年前

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张惟越 | 共管楼宇谁说了算？

故2013年分层管理法令做了这样的设定：分层地契的共管楼宇每年都得办年会，俗称”业主大会“，再由出席年会的法定投票人透过公开的一人一票机制，票选最少3人，最多不超过14位业主出任该楼宇的管理委员，负责有关分层地契共管楼宇的管理层。笔者相信，每一位在物业管理公司工作的雇员，一定听过这句话：“我是业主，每个月准时缴管理费的业主，你是被请来服务我的雇员而已，你的薪水是我支付的，我才是老板，配合我是你的基本职务！” ，是这样吗？谁才是共管楼宇真正的“话事人”呢？都市地价高，分层地契高楼建筑物渐渐成了都市生活的居住方案，衍生了新新同居生活。陌生的人成了同一栋楼宇个别单位的独立业主，邻居关系也不仅仅是左邻右舍了，上邻下居也成了新常态。一群人集聚在同一栋楼宇生活也是一种难得的缘份。然而，这件事说来简单也不简单，就算经过月老牵线的夫妻，难免都会吵吵闹闹过日子，更何况是陌生的邻居街坊呢？同一个屋檐下集聚了许多教育背景、成长环境、族群、宗教信仰，以及过往生活上的点点滴滴都大不同的业主们，虽然都拥有一双眼、一张嘴巴、一对耳朵、一个鼻子，相同，也不相同，故人与人之间的摩擦与纠纷实难全无。 [vip_content_start] 这类的共管楼宇，除了业主拥有个别单位的同时，也拥有许多共有共用的公共设施与配备，住户们每天进出都需要的：绝对不是全自动化运行的“Automation”。它需要指示，需要决策，但是人多口杂的共管楼宇，每家每户都是合法的单位住户，都是按时缴付管理费的业主；每人都有话语权，都有权利参与楼宇的维护，毕竟它属于公款开支，故业主也有知情权。但是如果人人都参与发话的话，到最后，行政人员该听谁的呢？所以共管楼宇的管理工作经常离不开：缺方向，无重点，低效率，因听谁的都不对，不听更不对。故2013年分层管理法令做了这样的设定：分层地契的共管楼宇每年都得办年会，俗称“业主大会”，再由出席年会的法定投票人透过公开的一人一票机制，票选最少3人，最多不超过14位业主出任该楼宇的管理委员，负责有关分层地契共管楼宇的管理层。在2013年分层管理法令下，管理委员可选择：律法同时也定下，出任管理委员的“管家”如没依据2013年分层地契管理法的章程办事，就等于触犯分层地契管理法。一旦罪成，最高刑罚将是罚款不超过25万令吉，或坐牢不超过3年，或两者兼施，详细如下： 2013年分层管理法令第二章节第三（e）条文，如果委员涉嫌触犯以下罪行，将被革职： 1）涉及欺诈、不诚实或道德败坏的罪行； 2）犯下任何与腐败有关的法律所规定的罪行； 3）犯下本法令中的罪行；或 4）任何其他可判处有期徒刑（仅其本身或作为补充或代替罚款）的罪行，被判处坐牢2年以上。第 f 分段：如果“他/她（指委员）”的行为给管理委员带来名誉伤害，该行为不论是有关其委员职权或其他相关事务。结语：共管楼宇谁说了算，相信您读到这里就明白了。真正的“话事人”就是民选的管理委员，他们在任期内是最高的决策者。但是笔者提醒：

2年前

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张惟越 | 共管楼宇难题之一：糊涂账

共管楼宇的管理课题，不再是个别楼宇的家事，加上属于非营利机构的管理机构收取的是公摊公款，一旦演变成账目不清的糊涂账，就成了扰民的民生课题了。共管楼宇的日常运营开销，其实就是透过年度会议，管理层向出席的业主们汇报年度财政预算案后，再由出席的法定投票人共同商议，然后投票表决的结果。简单来说，每位共管楼宇单位业主所缴付的管理费和储备金都属于维护该楼宇日常运行、保养、维修等等所需的开销后，按照持有的单位面积大小公摊费用。按照2013年分层管理法令第52条文，缴付管理费是每一位业主的法定责任，并需得在获得催款发票（Invoice）后的14天内缴付，逾期者将面对不超过10%的逾期利息并以每日计算。既然缴付管理费是法定责任，为何我们经常听到共管楼宇的账目是”剪不断理还乱“的一本难念的经呢？根据笔者身为物管经理的职场经验所得，主要可分3大原因： [vip_content_start] 一、管理委员不熟悉会计这是因为2013年分层管理法令把管理财政的权力授予了出任管理委员的业主，这些业主不一定受过专业的会计训练，对于钱财的管理并不熟悉。如何妥善地管理这笔透过业主共同缴付的公摊收入“公款”的同时，还要兼顾街坊邻里的生活质量，确保楼宇的机械与电子配备、楼宇内部的安保工作、保洁工作等等大小事物已经非常累人，还要将收入开支明细公开，对于义务性服务的管理委员无疑是增加负担。同时还得保障单位业主的知情权，而难处则是许多业主日常极少接触到楼宇的维修与保养服务商，对于这类的行情所知甚少，容易引起因不了解而导致的摩擦。二、滥竽充数的管理公司物管人素质上不去的另一原因，在于有些物业经理把辛苦得来的执照，出租给第三者抽成。这些租牌公司根本没有经过BOVAEP的审核，没有实在的营运经验，更没有提供员工培训。最重要的就是执照不是自家的，根本就无需为专业负责，出事了，再向另一个持牌人租就是了。而这些没有实战经验的公司，经常采用廉价策略，透过低廉的报价换取委任状，然后雇用廉价劳工，薪资无法吸引人才，服务品质根本就上不去。俗语说得好：“如果你只肯付花生，那你就只拿得到一堆猴子（you pay peanut, you get monkey）”。低廉价格只能换来劣质的服务，这是无可否认的事实。而缺乏利润的物管企业，也没有能力为员工提供培训，就直接让他们上前线“打仗”。不了解物管流程，更不懂物管法令，又如何能胜任这份工作呢？雇用这类的物管公司如何能确保账目清楚呢？三、执法力度不达标执法单位监管不严是马来西亚国民对官方机构的直观印象。马来西亚国内的共管楼宇归个别地方议会的建筑总监所管辖，基于马来西亚的土地法令是以地方政府为准，进而造成各个市议会的建筑总监都对2013年分层管理法令的诠释有别，或者不统一的处事作风，导致管理纠纷。每每官方介入后，不只解决不了分层楼宇的管理权纠纷，还带有为事端添乱的成分，最后只好花钱请律师把纠纷带上法庭审理，费劲、劳财，还伤感情。职业物管经理经常得面对建筑总监“错误的指示”后的僵局，笔者呼吁负责协调各地方议会建筑总监运作的地方政府发展部得正视这难题。目前建筑总监部门官员的素质参差不齐，不但无法及时协调，还火上浇油，进而发展成难以收拾的僵局。而且到目前为止，除了梳邦再也市政厅，极少其他地方议会的建筑总监会积极针对触犯或违反2013年分层管理法令者采取行动，很多时候甚至连开罚单的勇气都没有。结语共管楼宇的数量已经超过21, 254个项目，一共拥有1, 749, 152个个别单位，居住在共管楼宇的人口也突破8百万了。共管楼宇的管理课题，不再是个别楼宇的家事，加上属于非营利机构的管理机构收取的是公摊公款，一旦演变成账目不清的糊涂账，就成了扰民的民生课题了。

2年前

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张惟越 | 动用储备金需业主大会表决吗？

多数的业主总认为如果管理层要动用储备金，不是管理委员说了算，而是需获得年会或特别会议表决通过才行。其实不是哦！按照2013年分层管理法令的设定是管理委员（management committee），而不是业主。共管楼宇的资金动用权一直都是具有争议性的课题。身为共管楼宇管理服务者，笔者希望提醒业主们动用储备金（Sinking Fund）需知。到底什么时候才可以动用储备金？答：这是市场多数人的认知误差之一！多数的业主总认为如果管理层要动用储备金，不是管理委员说了算，而是需获得年会或特别会议表决通过才行。其实不是哦！按照2013年分层管理法令的设定是管理委员（management committee），而不是业主。管理委员只需要透过合法的委员会议，并透过一人一票的投票表决后获得基础多数票（simple majority）即可动用储备金于（a）至（e）授权的项目。 [vip_content_start] 不过，基于管理委员只不过是区区的最少3位至最多14位民选管理委员而已，每每动用楼宇的储备金时如果不以透明化的操作方案，很容易被诟病并导致流言蜚语不断。故市场常见的做法就是管理委员透过年会或特别会议动议储备金的使用项目，并争取业主们的认可后才动用储备金。这样的处理方案可在避免黑箱操作的同时获得民意，让储备金的运用更能满足多数人的需求。而且街坊邻里也有参与感，可提升整个社区的和谐共处度。请详细阅读以下的律法条文：按照ACT757，2013年分层管理法令第24条文的第2副条文，储备金账户应仅用于满足关于下列事项之实际或预期资本支出（The sinking fund account shall be used solely for the purposes of meeting the actual or expected capital expenditure in respect of the following matters）： a) 用于共管楼宇或共用资产的部分或整栋楼重新粉刷 the painting or repainting of any part of the common property; b) 购置或添置或替代损耗在共用设备与产业使用的可移动性资产（家具或运动设备） the acquisition of any movable property for use in relation to the common property; c) 更新或更换任何在共用产业的固定装置或配件 the renewal or replacement of any fixture or fitting comprised in any common property; d) 共用财产的升级和翻新 the upgrading and refurbishment of the common property; e) 任何联合管理机构认为需要的其他资本支出 any other capital expenditure as the joint management body deems necessary. 律法原文如下： Section 24 Joint management body to establish sinking fund account (2) The sinking fund account shall be used solely for the purposes of meeting the actual or expected capital expenditure in respect of the following matters: (a) the painting or repainting of any part of the common property; (b) the acquisition of any movable property for use in relation to the common property; (c) the renewal or replacement of any fixture or fitting comprised in any common property; (d) the upgrading and refurbishment of the common property; or (e) any other capital expenditure as the joint management body deems necessary. 还有， Section 51 developer to establish sinking fund account in the name ofmanagement corporation (2) The sinking fund account shall be used solely for the purposes of meeting the actual or expected capital expenditure necessary in respect of the following matters: (a) the painting or repainting any part of the common property which is a building or other structure; (b) the acquisition of any movable property for use in relation to the common property; (c) the renewal or replacement of any fixtures or fittings comprised in any common property and any movable property vested in the management corporation; (d) the upgrading and refurbishment of the common property; and (e) any other capital expenditure as the management corporation deems necessary. 最后，呼吁业主在开炮发飙之前，请先认清楚自己的律法权限，不要因流言蜚语就跟着大队发飙，这对楼宇的维修维护是毫无帮助的哦。市场的惯用章程则是将该项目推去年度会议（AGM）让业主表决，或遇到紧急的抢修项目时，就召开特别大会（EGM）让业主参与决策，一起表决。这固然是好事，但是每一次举办年会都需要时间、人力、物力等大前提。关键性的维护工程也可能因流程所需的时间而导致严重的延误，故请思虑清楚再决定如何办才能把伤害降到最低。毕竟共管楼宇，大家居住在同一个屋檐下共享楼宇的设备与资源，笔者认为和谐才是王道。相信没人希望自己居住的家，闹哄哄的争执不断。

2年前

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张惟越 | 共管楼宇内部矛盾的导因

管理者需要考量大众利益，一切决策都以服务大众为主。虽然采用少数服从多数的原则，还是比较容易伤害或牺牲少数人的权益。而单位业主是个别体，他们没站在管理整栋楼宇的角度考量，故容易进入单一的诉求环节。共管楼宇的管理层与业主们经常容易出现矛盾，进而摩擦不断，到底是为什么呢？其实有很多可产生矛盾的导因，但归根结底的话，还是离不开人的狭隘自私、敏感多疑、刚愎自用等人性弱点。许多人在思考问题的时候，很习惯从自我出发，主观性太强，也缺乏妥善的沟通与求证，遇事总觉得自己才是对的，错的都是别人。这都是由于不同人利益不一致、经历不一致、价值观不一致等导致的，所以综合起来矛盾的根源，大致上可被分类为以下几点：这是产生矛盾的主因，因为观点不同导致意见分歧，从而相互攻击，最终势不两立。管理者需要考量大众利益，一切决策都以服务大众为主。虽然采用少数服从多数的原则，还是比较容易伤害或牺牲少数人的权益。而单位业主是个别体，他们没站在管理整栋楼宇的角度考量，故容易进入单一的诉求环节。 [vip_content_start] 有句民间谚语：”一种米养百种人“，世间百态，什么事都会有。同样生活在这世间的人，也是什么样的人都有，有好有坏，良莠不齐是正常的现象。也有些人说话的语气、方式以及行为是会让对方感到厌恶的，虽然他们并无恶意。因为每个人的兴趣不一定一样，故每个人对于事物的先后缓急的第一判断也会不同，决策起来就很靠领导者的功力与火候了。急性子和慢性子的人之间就容易发生矛盾，急性子人对慢性子磨蹭看不惯。如果欠缺良好的协调来缓和两者之间的摩擦，事情就很难办了。特别是急性子的领导，极其容易因思虑不周全而面对秋后算账，而慢性子的却因磨磨蹭蹭的严重延误，导致伤害更大。因为某些事情信息不对称，导致人与人之间产生误会，而生活中也经常发生这样的事情。虽然多数人都知道求证、验证的重要性，但是人毕竟还是人。很多时候，我们会面对情绪的波动，而被情绪带着走。偶然的吐槽或是过多的吐槽，本无意伤害，却因讲者无心，听者有意，瞬间被情绪占据了主导，瞬时气炸了，立刻怼回去。生活中不乏因为这样的事情而去为别人承担他的情绪，典型的祸从口出。邻里之间不乏因一点小事就产生口角之争，加上堆积已久的不满情绪最终爆发，甚至还发生肢体冲突，导致人身伤害，最后发展成世仇的地步！矛盾对所有人都是不利的。生活在同一个屋檐下的共管楼宇，业主们需要知道当矛盾产生时，第一时间是探讨其根源，而非问责；先止血，后疗伤，再问责。笔者呼吁读者要从源头将矛盾化解！因生活在都市的人，除了生活节奏快、工作压力大，每日仿如生活在战场之中，想喘一口气也很难。每天为五斗米折腰已经很压抑了，如果不善于调节自己的心境，很易出现情绪遮盖了双眼这个大问题——小事也变大事！最后，呼吁读者尝试寻找适合您自己舒缓情绪、让自己冷静的方法。遇事要避免无止境地胡思乱想，这样极大可能会变成钻牛角尖，事情越变越糟。真实个案：楼宇预算难办管理委员尝试在年会通过来年的财政预算案，却被出席的业主推翻该预算案。 146户的微型公寓，居民在享受了所有的好处后，就是钱在做怪了。之前发展商定下来的管理费是每户250令吉，就是每月管理费收入3万6千500令吉。现在我们来计算开支： 1）电梯2架，保养费每月1千200令吉，总计2千400令吉； 2）楼宇的共用电费4千500令吉； 3）楼宇的共用水费2千200令吉； 4）清洁工3位（有准证），每位2千300令吉，总计6千900令吉； 5）保安6位，早晚各3位。每小时的保安费8令吉50仙，一个月总共1万8千666令吉（3×8.5×12×30.5×2）； 6）两位行政人员的薪酬未纳入计算。算到这里，总开销已经达3万4千666令吉，收入根本不足以支付该楼宇每月必需的开销，财政赤字，这也是为何这类型公寓选择聘请： 1）无牌清洁工，每个人头可节省至少1千令吉以上的外劳人头税金； 2）便宜的保安公司，不然就是砍人头，所以该公寓早晚只有一名保安执勤，根本无暇顾及楼宇的保安工作，勉强地坐在入口处而已； 3）机械配件几乎不保养（无经费），等坏了才修； 4）无物管人，所有的政府批文（CF）过期了也没有更新。但是，不在管理委员岗位的业主，因不了解行情而集体投反对票，让该楼宇的行政管理十分艰难。笔者祝福新任管理委员，因他们将接手这烫手山芋了。

2年前

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张惟越 | 同个屋檐下的安宁生活有那么难吗？

共管楼宇生活，最麻烦的就是同一个屋檐下生活的人无法和谐共处，纠纷通常包括固执、唠叨、霸道、无理取闹、与邻居不能相处、患有精神分裂等等太多太多的理由。共管楼宇是一个群体生活，大家能作为邻居集聚在同一栋楼宇生活也是一种难得的缘份。然而，这件事说来简单也不简单，就算经过月老牵线的夫妻，难免都会吵吵闹闹过日子，更何况是陌生的邻居街坊呢？共管楼宇生活，最麻烦的就是同一个屋檐下生活的人无法和谐共处，纠纷通常包括固执、唠叨、霸道、无理取闹、与邻居不能相处、患有精神分裂等等太多太多的理由。从事共管楼宇物管人后，我发现我们做的不止是楼宇的维护与保养工作，更多时候我们更像是关怀社会的爱心义工，经常得协调街坊邻居们的摩擦和纠纷。在这个过程中，我观察到人们都有选择性糊涂的时刻。 [vip_content_start] 选择性失明：“家规”里的规矩白纸黑字，条款分明，街坊却硬说“不知者不罪”来寻求开脱。敢问您在领钥匙时所签收了的那本“家规”，到底放去哪里了？选择性失忆：每位买家在购买房子前都是阅读了公共契约（Deed of Mutual Covenant），并在每一页签名后才完成买卖合约。明明是自己同意了条款才签署协议，如今却扮失忆，表示自己不清楚“家规”。朋友，您在签合同时真的不看内容就签名吗？选择性失聪：管理处或保安人员循循劝导都是刺耳的耳边风，典型的“说了您不听，听了您不跟，跟又跟错，错了又不认，认了却不改，改又改错”。您叫管理处如何给您方便开通融的先例呢？奇葩街坊邻居横行霸道除此之外，物管人经常会遇到各种“病患”，像是有些住户患有严重的被害妄想症，每天都活在自己的幻想里，怀疑这个，怀疑那个，搞到管理处职员接待也不是，不接待也不对。这些住户天天要求我们调查这个，调查那个。拜托，物管人不是警察，就算警察也不会理会这样奇葩的要求，管理处职员的时间经常就这样被浪费。工作进度被拖延时还来“马后炮”。更气人的就是遇到有“臆想症”的街坊，经常无中生有，搞三搞四。之前就有位阿姨天天发投诉照片，投诉清洁工没好好扫地。经过调查后发现投诉的阿姨做贼喊捉贼——原来是她随手把垃圾扔在地，还拍照投诉走廊肮脏。当她到管理处尝试理论时还扮失忆，直到我们调出监控视频片段出来，她就恼羞成怒。让我最傻眼的就是“假舍己为人症”。搞了一堆事，煽动群众，把原本的保安公司“唱”到一文不值后，终于换了他自己经营的保安公司，结果服务品质也是一样差。先前的热血相助，热心服务社区，都是为自家生意开路而已。得标后却成了保安的代言人，只会安抚街坊，却不加强服务品质。引狼入室得不偿失还有花钱请管家，结果迎来饥饿的豺狼，不但家没管好，后院还失火，正是赔了夫人又折兵！在我接手管理的公寓中，就有一栋约900个单位的高密度共管楼宇，因为聘请了无牌物管公司，非但管理工作没做好，还出现中饱私囊的行为。经特许会计师审计查账后，竟有RM567,873.89的款项下落不明。我们在接受委任后，便要求对方进行交接，结果他们不但拒绝交接，还把办公室搬空，然后失联。由于交接受阻，没了账目的我们一时间也难以开工。公寓的日常运行被迫中断，情况一片混乱，民怨沸腾。我们唯有重新整顿，包括雇用特许会计师审计查账，并对楼宇进行了建筑物状况评估（Building Condition Assessment）及建筑资产评估（Building Asset Assessment）。结果，特许会计师列出了整整17页有问题的账目，并显示RM567,873.89的资金下落不明。让人惊悚的是，我们在进行建筑物状况评估时发现：更令人吐血的是，有些无辜受害的业主不知道管理处已经换了新管家。在我们开业不到7天，竟然送大便给我们，吓坏了我的前线人员。更加荒唐的是，他们还敢发律师信要求赔偿！老实说，花钱请了这样的管家，根本是把钱丢进大海，也让管理处成了街坊邻居的箭靶，被骂到臭头。管理委员告诉我，当初他们在面试该加管理公司时，对方说谎完全不打草稿，猛夸自己经验丰富，什么奇难杂症都能处理，神勇到老虎也能打死几只，但在执行任务时却完全是另一回事，不但不了解楼宇法律，报告也做不出，账目乱套，天天上班的都是新面孔。管理委员变成了这些管家的“辅导员”，为他们安排工作，编排工作时间表，说明工作内容和住宅条例，费尽唇舌，怎是一个“累”字可以表达。

2年前

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张惟越 | 共管楼宇业主委员谁来做？

很多时候很想潇洒的一句话：我不干了！不过这是家，为您挡风遮雨的家，虽然很想潇洒走一回，但是这是您一生之中最昂贵的购买了，还背负着几十年的房贷，放不下啊！马来西亚物业管理面对最大的难题，离不开以下几点： 1）讲话的太多，做事的太少！2）多事的太多，干事的太少！3）欠钱的太多，还钱的太少！4）吹水的太多，理事的太少！5）到米的太多，建设的太少！故管理委员难当啊！ [vip_content_start] 马来西亚许多买房新手不知道，出任共管委员律法责任重，单看账目这一块，律法在第62条文就明文列出管理机构对账目的职责，并表示如果管理机构无法在管理期内，呈报经特性会计审计师，批阅的会计审计报告，一旦定罪，每一位委员将面对不超过马币250,000.00的罚款，或不超过3年的牢狱之灾，或两者兼施。 S．62 duties of management corporation in relation to accounts if the management corporation fails to comply with subsection (1), (2), (3) or (4), every member of the management committee commits an offence and shall, on conviction, be liable to a fine not exceeding two hundred and fifty thousand ringgit or to imprisonment for a term not exceeding three years or to both. 我知道居民委员真的不好当！因关心自己的家出席了年会，却突然间半推半就的被选上了自家公寓的居民委员，本是抱着我为人人，人人为我的心态出发，既可服务大家，也对自己家有所贡献，但从此以后，好像成了24小时的客服热线，出任委员后经常需要抽出时间，接待居民，处理投诉，调和纠纷，还得监督劳工的工作进度，楼宇的管理是十分耗时，且耗精力！然而每天就只有24小时，搞到身心疲惫不说，还有最磨您的心智的，就是全都得免费干，没有领取任何一分钱薪免费为街坊服务，还要遭到邻居白眼和冷嘲热讽，甚至是诬赖，及面对律法责任，请问值得吗？很多时候，居民委员向我们申诉说：大家都是街坊邻居，为何就不能和和气气的相处呢？非得搞到那么僵吗？很多时候很想潇洒的一句话：我不干了！不过这是家，为您挡风遮雨的家，虽然很想潇洒走一回，但是这是您一生之中最昂贵的购买了，还背负着几十年的房贷，放不下啊！自愿成为居民委员，协助自治家园，就是因您爱这个家，您希望可以在这里看着您的孩子长大，您也希望毕生积蓄买来房子是有价值的资产啊。根据笔者过去的经验，我了解您经常为这些难题而烦恼：自己本身已有家庭得照顾，如今再成为居民委员，你根本无暇顾及，分身乏术。你在专心打拼事业的同时，需要在百忙中抽出时间接投诉电话，后知后觉的情况下先挨顿骂，这让你忙得焦头烂额，无暇兼顾事业与楼宇管理。 3. 因为对分层地契管理不了解，自身也不是楼宇管理专科，唯有道听途说到处向人请教。也无法明辨得到的信息与方案是否正确。所有2013年分层管理法令，在第59条文中，第2附属条文明文列出了管理机构的权力。向所有单位业主收取按照责任额比例，其单位所公摊的管理费；向所单位业主收取相当于管理费百分之十的储备金；核准用于该楼宇维护和管理所需的花费与开支；向任何拖欠费用的单位业主追讨该单位所拖欠的款项；购买、租用或以其他方式获取可移动资产以供所有的单位业主或住户使用和享有；雇用或安排及委任任何人士或服务商的服务，以维持及管理该共管楼宇；在不违反第70（2）款的前提下，为适当维护和管理该共管楼宇及共有财产制定额外的家规；管理机构可为执行权力或履行职责时所需的资金进行借贷；以可转让票据或向赡养账户收取未付费用（不论是否已经征收），或以对归属于养护账户的任何财产收取费用，或以上述任何手段的组合，担保其借入的款项的偿还和利息的支付；和为履行本律法规定的职责和执行家规，采取一切合理必要的措施。 (2) The powers of the management corporation shall be as follows: to collect the charges from the proprietors in proportion to the share units or provisional share units of their respective parcels or provisional blocks; to collect the contribution to the sinking fund from the proprietors of an amount equivalent to ten percent of the charges. to authorize expenditure for the carrying out of the maintenance and management of the subdivided buildings or lands and the common property; to recover from any proprietor any sum expended by the management corporation in respect of that proprietor’s parcel in complying with any such notice or order as referred to in paragraph (1)(e). to purchase, hire or otherwise acquire movable property for use by the proprietors in connection with their use and enjoyment of the common property; to employ or arrange and secure the services of any person or agent to undertake the maintenance and management of the common property of the subdivided building or land; subject to subsection 70(2), to make additional by-laws for the proper maintenance and management of the subdivided buildings or lands and the common property. to borrow moneys required by the management corporation in the exercise of its powers or the performance of its duties; to secure the repayment of moneys borrowed by it and the payment of interest thereon by negotiable instrument or by a charge of unpaid charges to the maintenance account (whether already imposed or not), or by a charge of any property vested in it or by a combination of any of those means; and to do all things reasonably necessary for the performance of its duties under this Act and for the enforcement of the by-laws. 笔者呼吁业主，如果您有意出任管理委员，共同携手打理自己的家，记得买一本2013年分层管理法令，细心阅读，并多留意市议会举办的委员教育课程，充实自己的相关知识，让自己具备打理共管楼宇需要的能力。

2年前

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张惟越 | 共管楼宇民选管理委员，任重道远！

共管楼宇民选的管理委员，就是该楼宇业主的合法管理层，他们是由出席年会法定投票人一人一票所遴选的楼宇代议员，他们将代表业主对该共管楼宇的维护工作以及管理工作服务街坊邻里。共管楼宇民选的管理委员如同，代表该楼宇业主的民选代议员，2013年分层管理法令的设定，就是选出至少3位或最多14位法定业主成为该共管楼宇的管理委员（简称管理层）而很多参与竞选的自愿人士，当上了管理委员却不一定知道2013年分层管理法令下管理机构所授予的职责，笔者希望透过这篇文章，让您可以了解管理机构的职权范围：根据2013年分层管理法令，第59条文，管理机构的职权与权力，管理机构被律法授予以下的职权： [vip_content_start] 管理机构需要妥善的维护以及管理该共管楼宇的土地与共用设备，并保持良好以及可维修的状态；确认并征收需要公摊的管理费用，并存入法定管理账户，并用于该楼宇的维护与管理用途；确认并征收需要收取的储备金（律法规定是管理费的10%），并存入法定储备金账户，并用于支付第51（2）条文所指定的用途；对共管楼宇投保（火险）以及特别决议案所表决下通过的其它投保项目；遵守地方政府或其它官方机构所发出的指令或指示或修改，并尽量减少给指示或指令其该共用设施或业主所产生的滋扰。（注：因新冠疫情发动的行动管制令）定时对该分层楼宇维持整齐与完整的土地局业主名册；按照2013年分层管理法令的指令，管理机构需为该共管楼宇的会计账目进行会计审计审核，并把会计审核报告呈报给每一位业主；执行属于该楼宇的家规；对该共管楼宇与共用设施进行适当维护和管理，或针对其它有关分层管理有必要的事务以及权宜之事务做出适当的判断。管理机构有自主权共管楼宇民选的管理委员，就是该楼宇业主的合法管理层，他们是由出席年会法定投票人一人一票所遴选的楼宇代议员，他们将代表业主对该共管楼宇的维护工作以及管理工作服务街坊邻里。 2013年分层管理法令为了避免一人一张嘴，口水多过茶，特别明文列出管理机构的职权就是要授予管理机构决策权。管理机构只要透过委员会议，并以少数票服从多数票的表决方案通过后，即可执行职权，无需另外征取业主们的意见了。业主不满意委员独裁共管楼宇的单位业主经常以管理委员独裁不征取业主意见，故投诉不断，其实这也是笔者所感到不解之处。笔者刚主持了一场年会，该楼宇共有819个个别单位，而可投票的法定投票人达667位，可出席年会的业主，不包括在任的唯一仅仅8人而已，麻烦的是现任的管理委员已经连任三届，按照2013年分层管理法令，他们都以满任，这届都得卸任了，这就是共管楼宇所面对的困境，投诉的人远远比乐意付出的多，处理街坊的违规行为，不是简简单单的依法办事就能解决问题，开单罚款，上庭题告。这样处理，不但无法改善街坊的违规行为，更可以引发一系列的复仇行为，顿而陷入恶性循环。要知道，只要对方一天还是业主，恼怒的他将是公寓里的一颗毒瘤，时时刻刻可危害大家的安危，破坏和谐的居住环境。居民委员经常纠结与人事纠纷，不知如何是好？到底是“ 人情大于法度 ” 还是 “人情不可驾驭律法”呢？面对违规行为：～如果“从轻发落”将被街坊批评姑息养奸；～如果“铁面无情”却又会被街坊讽刺毫无人性。。到底，什么是好？而，什么才是坏？笔者认为没那么简单，大家都想当类似郭靖那样的大侠，镇守襄阳为国为民。殊不知他曾经在蒙古大汗帐下那位赫赫威名的金刀驸马，率领蒙古大军，攻下多个座城池府邸，多少人命因郭靖没了。所以啊，居管理委员经常左右为难。而且人非圣贤，都不是完美的人，管理委员也是人，虽是公开投票的民选代表，但都不是有学习过物业管理法的职业物业管理人，谁人无过呢。律法条款英语版 S59.duties and powers of management corporation 59. (1) The duties of a management corporation shall be as follows (a) to properly maintain and manage the subdivided building or land and the common property and keep it in a state of good and serviceable repair; (b) to determine and impose the charges to be deposited into the maintenance account for the purposes of proper maintenance and management of the subdivided buildings or lands and the common property; (c) to determine and impose the contribution to the sinking fund to be deposited into the sinking fund account for the purposes of meeting the actual or expected expenditure specified under subsection 51(2); (d) to effect insurance according to this Act or to insure against such other risks as the proprietors may by special resolution direct; (e) to comply with any notice or order given or made by the local authority or any competent public authority requiring the abatement of any nuisance on the common property, or ordering repairs or other work to be done in respect of the common property or other improvements to the common property; (f) to prepare and maintain a strata roll for the subdivided buildings or lands; (g) to ensure that the accounts required to be maintained by the management corporation under this Act are audited and to provide audited financial statements for the information to its members; (h) to enforce the by-laws; and (i) to do such other things as may be expedient or necessary for the proper maintenance and management of the subdivided buildings or lands and the common property.

3年前

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