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退休村住得起吗？

对马来西亚来说，退休村或退休房产的兴建，是否有一些可行的模式？澳洲被视为退休村经营实践得不错的国家，其经营概念和模式，是否值得其他国家仿傚？马来西亚退休村有一个共同点，就是标榜高档长者居住空间，属于利基市场（Niche Market），与澳洲的可负担退休房产不一样。在澳洲，土地宽广，当地的退休村，多数是单层房屋，户外有绿色空间，或是楼层不多，密度低的公寓别墅，也有一些是服务公寓。澳洲退休村经营模式可参考当澳洲人缩小家庭规模，通常认为退休房产是替代选择，因为比当地公寓便宜10%，一些退休的澳洲长者，他们的孩子组织家庭，或是因为工作的原因，搬去另一个地区居住。当家庭成员减少，就不需要太大的房屋。也有单身的退休长者，他们选择卖掉现住的房屋，套现搬进有人照应的退休房产，手上还可以保留一些现金。经营者出售居住权村民离开时转售在澳洲，退休村的经营是以出售居住权的模式经营，双方签署的是居住权协议（occupation right agreement），以便可以在独立居住单位（Independent Living Unit，简称 ILU）生活。假设经营者一开始以50万澳元出售，5年后，转售价值上涨至55万澳元。如果在这个时候，退休村有住民要搬出去，经营者只退给退休住民40万澳元，经营者会向退出村户的居民，收取建造退休村设施的使用费，例如公众休闲设施，有一个宽敞的休闲厅、饭厅、图书馆、商务中心、艺术和手工室、健身房、桌球室、室内或室外游泳池、咖啡厅、餐厅、小型电影院，或者是高尔夫球场的设施。因为使用这些设施的费用，并不是在退休村民入村当时收取，是让村民先享受这些设施及设备，等到村民退出村落时才征收的款项。所以称为递延管理费（Deferred Management Fee），是延后支付的费用。这费用必须列在进入退休村时签署的合约，让想要购买退休村单位的新村民明白。经营者收取递延管理费并从转售获利在离开或退出退休村时，存在需要支付这笔收费的项目，才能向村民收取。经营者从中收取10万澳元的递延管理费，以及从转售中赚了5万澳元。对马来西亚来说，退休村或退休房产的兴建，是否有一些可行的模式？澳洲被视为退休村经营实践得不错的国家，其经营概念和模式，是否值得其他国家仿傚？针对这点，莱坊产业顾问公司海外产业顾问多米尼表示，个别国家土地面积、气候变化和风土民情不同，其他国家经营妥善的模式，可以作为参考，但还是要以本身国家的情况量身订造。一个有春夏秋冬四季之分的国家，与一个热带国家，只有温热、潮湿之分，在房产计划的规模与兴建，还是有分别的。 [vip_content_start] 虽然说澳洲在退休房产的规划相当完善，但是以入住退休房产人口，占人口的比率，还是属于偏低。2022年澳洲总人口2600万人，375万或65岁以上老年人口，大约是6%或22万1900人，住在退休村。发展空间巨大缺乏相关专才谈到退休房产，双威集团医疗保健服务董事经理拿督刘明龙说：“作为马来西亚其中一家领先的医药保健服务集团，在医药保健和健康领域拥有超过20年经验，双威集团拥有完善的基本设施和充裕的资源，我们可善加利用，以提供优质医药保健支援服务。” Sunway Sanctuary以6大支柱作为营运基础，分别是：1、综合城市中的便利位置，就是地点方便，2、优先考虑整体健康。3、住户可以享受精心策划的体验，例如工作坊和庆祝活动，4、提供住户为拥有健康、积极生活方式所需的一切，意即拥有专用于健身、保健和休闲的周全设施，5、保证得到优雅生活，具备高雅家居的特色，以及6、为住户提供便利的优质医疗服务。除了专注全民健康，该计划将设有一个健康中心，医药保健人员提供全方位诊断协助，包括传统的中医药服务。假如遇到紧急情况，住民将被送到双威医药中心，就在Sunway Sanctuary隔壁楼。刘明龙也曾到澳洲和英国等市场考察，他说：“以我们丰富的知识，加上从其他国家，例如澳洲和日本等国家，掌握到发展退休房产的经验，将可以为Sunway Sanctuary设定发展蓝图，成为马来西亚退休长者护理住房的一个标准。” （注：Sunway Sanctuary开放给55岁或以上的年长者入住，除了马来西亚人，外籍人士和外国游客也可参与。基本配套每月从8050令吉起跳，可享有设施齐全，以及优质的医药服务。）老年房产计划陆续推出产业报告指出，一些已落实、规划中，或没有进展的老年房产计划，主要有：吉隆坡安邦路的Rei Seraya，发展商是国家资产投资公司和UEM集团，于2018年推出，不过进展有待观察。另一项建议中的退休村计划：Green Leaf，地点在雪兰莪的雪邦，发展商为Gracious Homes私人有限公司，报道指2015年推出，但进展不大明确。此外，位于彭亨州武吉丁宜的Aurel Sanctuary，预计在2024年完工，发展商为Aurelian置地私人有限公司，可是，冠病疫情改变了情况，没有按原定计划在2021年推出。与此同时，提供长者居住设施友善，适合多个世代的房产计划则有：Tuai Residence，位于雪兰莪实达阿南，发展商是Suntrack发展私人有限公司，预计在2023年完工。此外，The Parque Residences & Eco Sanctuary，位于雪兰莪哥打哥文宁，发展商是绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组），2018年已完成该项房产计划。另一方面，标榜崇尚保健生活方式，适合多个世代生活的房产计划，分别是：Gems Residences，位于布城IOI Resort City，发展商是IOI产业（IOIPG,5249,主板产业组）和三菱房产公司，预期在2023年完工。与此同时，AraGreens Residences，位于雪兰莪阿拉白沙罗，发展商是HSB发展私人有限公司，产业计划已于2015年完成。支援政策有限在马来西亚，发展和管理退休房产，所面对的风险，比其他房产计划来得高，这不只是管理房产计划，也关系到服务与休闲业的管理，这类型房产计划的支援政策有限，需要培养这方面的管理人员，纯退休村性质成功经营的例子并不多。虽然说，老年人口增多，老龄房产或退休村将跟随相应增加，但是国人对提供家居护理服务房产的重要性，认知的进度缓慢。 1990年代中期在吉隆坡推出的Mont Kiara Sophia，标榜那是一座低密度乐龄人士公寓，可是，缺乏购买兴致，较后重新定位为高档共管公寓。除了位于吉隆坡的Rei Seraya Residence，以及雪兰莪州Green Leaf退休房产计划进展不明确，位于彭亨的Aurel Sanctuary，原本预订在2021年推出，可是，也因为冠病疫情改变了计划。疫后通胀飙冲击退休族财力说到冠病疫情，实力产业经纪公司总裁陈建业说，这场疫情不只干扰供应链，造成通货膨胀升温，冲击退休人士的购买力，也削弱他们的财务状况，要保留储蓄安稳退休的风险进一步上升。英国退休城市特色：屋价中低空气治安好生活成本不高…… 英国房产周刊的一篇报道，根据访问调查反映，在英国较受欢迎的退休城市，主要的特色是：空气质量好、污染指数低、平均屋价在中低水平、生活成本不高、治安理想、犯罪率低。 1. 克赖斯特彻奇其中享有英国“退休之都”的克赖斯特彻奇（Christ Church），位于英格兰西南部的多塞特郡（Dorset），多塞特郡第一大市镇是伯恩芧斯，而克赖斯特彻奇与伯恩芧斯的距离只有4英里。在克赖斯特彻奇，空气质量：3/10（低空气污染），大约30%的人口都是退休养老人员，AgeCo调查发现，这里是最受欢迎的退休目的地，平均屋价39万3400英镑（约234万令吉）。除了与伯恩芧斯距离只有4英里，距离首都伦敦只是2小时的路程，伯恩芧斯是海边城市，风景宜人，这里是寻求平衡退休生活人士的天堂。犯罪率低、常伴安静轻松的感觉，而且紧邻海边。根据政府的每日空气质量指数，这座六星级热门退休小城，清新的空气堪称优秀。23%受访者表示，如果有机会在对健康更有利的地区生活，将会选择克赖斯特彻奇，该城清洁的空气是其中一大吸引力。 2. 安布赛德报告指出，排在第二的安布赛德（Ambleside）是英国的一座城镇，位于英格兰西北的坎布里亚郡。在历史上安布赛德则属于威斯特摩兰。安布赛德位于英格兰最大的湖泊文德米尔湖的最北部，是湖区国家公园的一部分。这里空气质量：2/10（低空气污染），平均屋价34万5000英镑（约205万令吉）。调查显示，61%受访者计划在65岁之前退休，也就是说人们还有漫长的退休生活。因此，被称为“远足者天堂”的湖区（Lake District），成为第二受欢迎的养老目的地，也就不令人意外了。这里是全英国最有风景如画的自然景观，也许正是其地处西北却排名第二的原因。除了近在家门口的无数户外自然美景之外，有竞争力的房价、活跃的老年社区、清洁的空气，也都别具优势。 3. 斯基普顿在最受欢迎退休城排第三的斯基普顿（Skipton）, 是英格兰北约克郡（Yorkshire）的一个城镇，空气质量：2/10（低空气污染）。 Skipton出入交通便利，养老社区繁荣，约克郡山谷近在咫尺，在Age Co的人气调查中，排名如此之高并不奇怪。除了犯罪率低，住房预算适合普通人之外，这座繁忙而悠闲的城镇，年降雨量低于平均水平。在山谷中漫步，成为退休者休闲的活动之一。平均屋价24万2000英镑（约144万令吉），是普通人容易负担的。 4. 威姆斯洛位于柴郡（Cheshire），旧称切斯特郡的威姆斯洛（Wilmslow），平均屋价大约44万英镑（约261万令吉），是富裕者比较属意的退休城，在调查受欢迎的城市，排名位居第四。柴郡小镇威姆斯洛出名，可能更因为这里住了很多足球运动员、名人、富人等，近年来这里作为养老胜地，名声开始大涨。虽然被称为英国除伦敦市中心以外，较为昂贵居住地之一，可能会让许多养老人士望而却步，但这个独特的小镇，空气质量：2/10（低污染）。在西北向所有主要城市交通联系方面得天独厚，在城市和乡村生活之间，可以取得完美平衡。此外也有大量零售和休闲设施，居民们选择丰富。17%受访者特别指出，更好的设施是退休人士选择搬家的原因之一。 5. 阿伯索赫调查反映，排名第五的阿伯索赫（Abersoch），位于格温内斯（Gwynedd）, 平均屋价49万5000英镑（约294万令吉），空气质量：3/10（低污染）。作为威尔士退休小镇之一，阿伯索赫的海滨社区优美，涵盖各种海滨度假胜地的优点，同时兼顾多种令人兴奋的娱乐活动，足以填满退休人士的时间。在受访者当中，有11%表示，一想到眼下居住城市的喧嚣，就想退休后搬家。无限文化底蕴、无限娱乐活动、无限轻松氛围，阿伯索赫样样达标。大马不乏理想地点打造退休村我们看完英国排名依顺序比较理想的退休城，不难发现，具备这些因素，就是空气质量好、污染指数低、平均屋价在可负担水平、生活费不高、治安理想和犯罪率低，个别城市还有不同的美丽景观，例如靠近海边、湖泊或是公园等等。在马来西亚，我们也有这样的地点，就是生活费不高、风景宜人、衔接交通便利、靠近海边或是湖泊、附近有公园，如果能善加利用打造一个退休村，或是规划兴建退休房产，估计会有一定的市场。也许我们不要规定只有55岁可以购买，而是50岁或45岁，就可以成为退休房产的买家，假如60岁退休，55岁才符合购买条件，这可能无法达到预期目标，除非个别买家有能力拿出大笔首付款，就是只贷款50%。假如一个退休房产单位，价格比普通房产更容易负担，相信可以吸引买家的目光，但这样的理想可能不容易实现，因为退休房产具备的条件或特点，会比普通房产单位多，例如社区内或附近，需要有医药护理设备，房产的格局与一般房屋不一样。【结语】老年房产是业者／发展商可以进行市场研究，探讨的领域，产业顾问提及在一个房产计划，兴建小小比例的养老房产，这样的模式是可以考虑的，以测试市场需求度开始，然后逐渐提高比例。如果要全面完善发展，需要区分有自理和没有自理能力者的需求，这可能需要另一份市场研究，如果是缺乏自理能力的房产，那么，兴建在靠近政府或私人医药中心，或许比较实际。至于说银发房产、养老房产在大马做得起来吗？估计还要一段时间，也许再过5年，就是2028年，或是再过10年，就是2033年或之前，将会有比较明确的答案。

1年前

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