银行的利息都是公平公正的，只不过如果我们缺乏这方面的知识，就很容易在这个公平公正的游戏里吃上亏，所以真的不要开玩笑。 最近市场传出国行有意废除个人贷款的固定利率，而且也有意废除银行使用 “78法则” 计算利息。对于金融界来说，这算是一个比较大的转变，但是对于普罗大众来说，天哥觉得大部份人应该不明白当中到底有什么分别。 其实别说大家了，连天哥这种浸泡在金融业的，也只能大概了解银行的利息算法，并不能100%完整搞懂，或许大家会觉得，天哥只涉及投资，借贷部分搞不懂也挺正常的。 这里跟大家分享一件趣事，天哥一位团队成员去银行洽询房贷利息时，从工作人员唯唯诺诺的语气，已经看得出该工作人员也不太确定了。天哥朋友问自己的房贷还差多少期没还时，该工作人员说很容易，直接用你现在的总欠款÷每月供款，就能得到答案。 听起来好像没毛病，但是这是假设该房贷不再算利息的前提下，而房贷的利息算法又不一样，它会每个月额外把利息加进户口，所以根据该员工的算法，算出来的结果就会完全不正确。还好我的团队成员抱持怀疑态度，便来问问我，不然她还真的满心期待可以在某个期限内还清，结果到时候居然还要多个10年8年，那就真的不是开玩笑了。 其实在不久之前，新闻也有报道过，有人买了一家RM 35,000的房地产，并且用17年还了RM 40,800后，打算从公积金提出RM 11,000来解决剩余的债务，但后来发现远远不足以解决。 虽然我们都有一个共识：买房子一间供完会变两间，但不是所有人都明白这个道理。 那么国行打算修正的78法则，又是一个什么法则呢？ 78法则通常不会用在房贷，反而会使用在一些直接通过总借贷额一次过计算未来几年利息的产品，犹如汽车贷款、个人贷款等等。有别于房屋贷款，随着我们还款母金逐渐下降后，利息就会更低，每个月的供款数额就会有更大一部分是用来偿还母金。 以上图为例，假设买房者借贷了一笔50万并且4.2%的贷款，虽然供款同样是RM 2,445左右，但是第一个月的贷款利息高达RM 1,750。然后，随着每月供款RM2,445，贷款总额逐步递减倒第12个月RM 491,000左右，利息就降低至RM 1,722了。 来到第301个月（第26年），总欠款已经降低至RM 130,000，虽然供款RM 2,445并没有变少，但是里头的资金只有RM 460左右是还利息，其他的都已经是在还母金了。 一般上的个人贷款或者汽车贷款，他们会直接使用借贷总额去计算利息，例如一个4%的个人贷款借贷了RM 50,000，还款期两年的话，那么他是直接使用RM 50,000和4%一年作为计算，两年的利息就是RM 4,000，看起来好像没啥毛病，但是我们换个角度去想：如果第一年我们还了RM 25,000+2,000的利息，第二年我们其实就只欠银行RM 25,000了，为何利息还是需要还RM 2,000？这就是固定利率产品跟房贷的差别了。 而所谓的78法则，其实是衍生于这种固定利率的产品，他主要的目的就是让大家提早还款时会更吃亏，因为如果按照上述的算法，利息一年RM 2,000的话，那么每个月就大约RM166.66左右，我提早一年还款应该可以省略RM 2,000的利息吧？ 但是很遗憾，算法并不是这样，最后只能节省RM 1,000左右的利息而已。 这里也有一份【星洲小词典】的截图，大家看过估计就能比较有一个概念了。其实这个法则的利息算法最后跟普通的固定利率贷款是相同的，只是他对于想要提前还款的贷款者不是那么划算而已，如果我们都是乖乖的正常还款，其实是没有差别的。 这里也跟大家分享一则天哥自己的真人真事，相信大家都知道，天哥其实也是房地产投资的爱好者，目前手中有6套房地产，大部分是出租用途，也都是交给我的蜜糖（太太）管理。有一天我们正好聊起，蜜糖说这家房地产的贷款是最划算了的，因为利息上涨后，它的供款没有跟着上涨。 听完之后我有暗暗吃惊了一下，因为我那种贷款配套是可以节约利息的房产我是有额外多还的，剩下的是那种多还后也只是变成Advance Payment（预付），不会多扣利息，所以我都是让蜜糖每个月乖乖跟着还款数额去做，不要被银行占便宜。而当听到她说这里其中一间是之前升息后也没有多还的，我就知道中招了。 蜜糖没有这方面的知识我是知道的，但是我也知道银行不会做亏本生意，计算一轮后发现，原来是 [vip_content_start] 真的。如果按照这样的还款数额去还的话，接下来只要没有出现降息或升息，我这个贷款可是白白多还了好几年，所以赶紧去把供款数额调整正确。 总的来说，银行的利息都是公平公正的，只不过如果我们缺乏这方面的知识，就很容易在这个公平公正的游戏里吃上亏，所以真的不要开玩笑。 如果大家有任何房贷是升息后也没有要求追加供款的，不要以为自己占了便宜，尤其是之前面对疫情，银行的免还期和利息高低换来换去之后…… 银行算过的账，永远都是草都生不出来的，自己还真的要好好计算下呢…… 那么我们真的没办法占便宜了吗？还是有一个特殊玩法的，就是打不赢就加入。当我在利息方面无法战胜银行的时候，我自己也买入该银行的股份，在银行获利的时候分一杯羹，从而缓冲我因借贷而损失的利息。 不过，这又衍生到投资的层面了，普罗大众还是不好胡乱尝试，以免赔了“利息”又折“亏”咯……
2天前
我们的体面支出跟他族的体面支出的概念偏差较大，而收入其实并不比其他族群高太多，促使很多人会有“钱比较难存”的想法。 前几天大马统计局推出了2023年生活成本指数报告，报告显示，目前在大马的体面生活基本开销为： 单身汉：RM 1,733/月；雪隆地区则需要RM 2,237-2,300/月 已婚的二人世界家庭：RM 3,157/月；雪隆地区则需要RM 3,637-3,765/月 育有两名孩子的家庭：RM 5,445/月；雪隆地区则需要RM 6,308-6,560/月 看完后天哥不仅感叹说，原来目前的生活水准已经那么高了哦？当然，上述的说法是过得体面，就是起码达成基础需求，该吃吃该喝喝该享受享受，而不是省吃俭用的活着，也难怪现在的年轻人总是说存不到钱。是问题是，这个数额是准确的吗？他们是如何计算呢？ 今天我们就来一起算算看吧，当然天哥不能代表全马人，因为生活成本本来就因个人生活方式、居住地区、家庭状况而异，我们不妨就算算看，一家四口在吉隆坡地区的成活成本吧。 首先居住是最关键的考量。如果在吉隆坡区域租间比较正常的公寓，租金大概是RM 1,500-2,000左右。而如果选择买房的话，供款可能会介于RM 2,000-3,000左右。当然，这个数额变化会因为地区更靠近中心或者更高级的公司而变得更高。 所以我们取个中庸，也就是租房大概RM 1,800，买房大概RM 2,300就好，当然买房会多了一些杂费，那么平均来说，每月成本可能就要RM 2,800左右，解决了一家四口的居住问题了。当然，这里说的是体面生活，而不是挤压式租个外劳区或买个残旧单位之类的。 解决了居住问题之后，下来就是最关键的生活日常，也就是食物和杂费（包括水电煤或者宽频和电话费等）。一般上来说，如果在普通茶室用餐，那么一顿饭的费用大概为RM 10-15之间，而如果是去其他餐厅的话，一餐的费用则介于RM20-30。 以早午晚3餐来算，一个星期总共21餐，2、3餐吃得好一点，其他则正常用餐的话，人均花费为RM 300一个星期，一个月就要RM1,200了。如果一家四口的话，完全在外面用餐，那么一个月就需要RM 5,000左右了。当然，小孩子因为食量较低，可以减半以上，但是RM2-3,000左右是免不了。 不过一家四口的话，应该不至于每餐都外用，假设是自己煮的话，一天的食材控制在RM 50以内，那么一个月也是RM 1,500左右，再算点奶粉钱，然后时不时出外用餐下，RM 2,500左右也是免不了。至于水电煤+电话费，RM 300-500也跑不了。还有幼儿院费用呢！两名孩子起码RM 1,500左右，这样都RM 4,000了。 再来当然是交通费用，买一辆“国民跑车”MYVI，月供、汽油、维护，甚至是停车费等，平均算下来RM 1,000-1,500应该跑不了，然后一些保险甚至医疗费用等等，RM 1,000左右应该也免不了，结果算下算下，天哥自己都软掉了，原来要稍微过得体面些，一家四口没有RM 7-8,000应该都不能算过得去。如果算上其他费用，可能还要多个RM 1-2,000，就要接近RM 10,000了。 当然，或许有些人会觉得，天哥上述算的好像太多了，又或者太少了。其实说真的，支出方面，并没有一个准确的数目，每个人各自都有自己的生活成本。上述是以过得去的数目计算，更节约的人，很多费用可以控制的更好；过得更精致的，上述费用则还要再往上添加。 政府的计算，其实是蛮准了，但因为数据涵盖各个种族，加上华人跟他族的 支出习惯不同，所以拉长补短下，就是我们所看到的数据。也因为华人的消费习惯更高，所以变相来说，我们的体面支出跟他族的体面支出的概念偏差较大，而收入其实并不比其他族群高太多，促使很多人会有“钱比较难存”的想法。 其实说真的啦，钱没有人是够的，只不过看我们优先选择怎样去花而已。以上述的例子来算，都花整万块一个月了，难道还挤不出500-1,000来存吗？就看我们如何调整自己的生活习惯而已。每个部分稍微减少1-200块，调整一点生活标准，其实要存个几百块也不是很难的事，只是很多人会认为，存那几百块有什么意思而已。 但是来到投资的世界，如果每个月能够存几百块，日积月累并复利再复利，只要稍微拿到一个正常的回报，几十万还是少不了的，因为投资理财讲究的是时间和复利而已。就好比我们的公积金，虽然好像没怎么特地存过钱进去，但是只要工作了个十来二十年，2-30万总是少不了的，这就是复利的威力了。 总的来说，生活成本已经够高了，未来恐怕只会越来越高，趁现在还有能力的时候，尽可能调整一点自己的生活态度，存钱肯定是不会错的，毕竟存到是自己的，有什么问题时最少还可以有得救命。莫要等到年老体衰的时候，才后悔当初？
1月前
明白了这些操作的背后逻辑，你就能够明白为什么VC/PE喜欢搞什么科技的独角兽企业，因为只有这些企业的商业模式才能够提供足够空间让大家吹捧估值。 最近，财政部透露国库控股（Khazanah）和国民投资机构（PNB）在本地知名时尚品牌dUCk的控股公司FashionValet（以下简称FV）共投资了4,700万令吉，而最后只能以310万令吉出售他们的股权。 此消息一出，可说是激起千层浪，让人再次对这两家机构的投资决策是否公允和透明提出质疑。而两家官联投资机构反复强调，这部分亏损和其他投资收益相比是微不足道，但他们依然坚持这出售决策只是投资组合上的调整。 其实在这则消息被报道之前，早在2022年就有媒体报道并提出质疑，FV作为一家累积亏损至少8,000万令吉的公司（FV在2020年的保留亏损高达8,344万令吉），究竟怎么拿到官联投资机构的投资。而我也曾听过从事时装零售业务的老板提及FV这家公司，他们知道官联投资机构正在寻求买家，该老板原本有意投资或收购，奈何估值上被狮子开大口而只能作罢。 那么，这是怎么一回事？是不是官联投资机构的投资都极度糟糕？ 要回答这道问题，我们首先需要搞明白资本市场在这类投资的运作逻辑。 说到投资，许多人马上想到的就是股票投资。而股票原本就是公司股份的一部分，股票交易所也只是提供一个场所供大家买卖上市公司的股票。当公司尚未上市之前，就被称之为私人企业，里面的大股东往往都是创办人以及一些在公司创立初期提供融资的投资者。 投资者为何愿意投资未上市企业？由于这类公司的股权交易成本极高（反之，上市后可能转变为溢价），加上许多资讯并不公开，只有当事人知道，因此，使得公司估值被大打折扣。此时入资，在未来上市后有翻数倍，甚至十余倍，乃至数十倍的潜力。 在这领域，有两种常见的投资机构，分别是风险资本（Venture Capital）和私募股权（Private Equity）。这两者虽然在一些投资细节上有些不同，但都是专注在企业早期阶段的投资（只要是还没有上市的企业）。由于我们会反复解释这两种投资的角色和思维模式，以下我们简称他们为VC/PE。 那么，VC/PE怎么赚钱？ VC/PE有两个主要收入，第一个自然是投资。在金融的角度来说，很多VC/PE都是玩这一个概率游戏。假设你把10个投资项目介绍给这些VC/PE，每个项目要100万令吉，共计1,000万令吉。VC/PE投出去1,000万令吉之后，心知肚明大部分的项目都会惨淡收场。不过，只要当中有一个项目能够赚到钱，而且是赚到10倍，那么他们就能够收回1,100万令吉。这笔收益就已经能够抵消其余9个项目的亏损。 当然，这一切都只是理论上。现实生活会更加复杂，例如有可能这10个项目都亏钱、或者是赚钱的项目所提供的收益无法抵消全部亏损、或者VC/PE在亏钱项目投入更多钱而赚钱项目投入更少钱、又或者VC/PE不断给已投资的亏损公司继续注资，希望能够转亏为盈。这些都会让许多VC/PE蒙受亏损。 而VC/PE的第二个主要收入则是管理这些投资项目的管理费（management fee）。假设管理费是1.00%，而VC/PE旗下的投资项目估值为100万令吉，那么一年的管理费则为1万令吉。严格来说， VC/PE和管理投资的团队是分开的，前者负责找客户筹钱，后者负责投资项目，但很多的VC/PE机构会同时处理这两项工作。 有些读者可能会发现，既然VC/PE可以收取管理费用，那么岂不是有强烈诱因把这些私人企业的估值给吹上天？ 是的，这就是这行业的道德风险。 假设A公司在第一轮融资时，以200万令吉卖出了20%股权，那么其估值就是1,000万令吉。在第二轮融资时，A公司以1,000万令吉卖出5%股权，意味着公司估值已经是2亿令吉了，第一轮的投资者就握有价值4,000万令吉的股权，账面盈利为3,800万令吉！而公司创办人则通过出售股权，拿到了1,200万令吉，身价也涨到了1.5亿令吉，然后开始策划各种 公关活动，时装拍摄、名人榜等等（某程度上，这些名人榜也是一个反向指标）。 你看，只要之后有人愿意更高价买入股权，早期入局的投资者在账面上就赚得盆满钵满。这也是为什么我们常看到新闻报道某些公司估值动辄几十亿，甚至是几百亿。市面上，许多商业独角兽都是依靠这种互相吹捧估值的灌水操作出来的。反正，早期的投资者看了开心，收取管理费的VC/PE也开心，后来入场的觉得自己有份投资了一家独角兽企业，可谓是皆大欢喜。 明白了这些操作的背后逻辑，你就能够明白为什么VC/PE喜欢搞什么科技的独角兽企业，因为只有这些企业的商业模式才能够提供足够空间让大家吹捧估值。而从许多资讯上来看，本地的官联投资机构似乎也更乐意去追逐那些高大上的行业，例如科技或者电商（包括这篇文章的FV），而鲜少去理会那些真的迫切需要融资的中小型企业。 企业向官联投资机构伸手要钱，除了钱，肯定也想得到后者在名气上的背书，因为能够打通很多官僚网络，而后者也是这般看待你，看看是不是能够给他们的投资组合增光。什么 “本地” 、 “扶持” 、 “独角兽” 、 “电商” 、 “科技” 等等……一切都是噱头。而FV能够拿到这两家官联投资机构，除了创办人的创业故事卖点，背后肯定少不了一些大人物的牵线。 当然，并非全部官联投资机构的投资都是失败的。就像是国库控股投资的Farm Fresh，可以说是相当成功，后者的盈利和业务板块也在不断地扩大。不过，我相信这也是Farm Fresh的生意模式符合国库控股投资的投资议程，那就是解决国民的乳制品供应问题，否则铁定难以有今天的规模和成就。 那么，你说是不是VC/PE都不投资就很好？也不是。VC/PE要明白一件事，一些生意一旦有了一大笔资金的介入，很快就会走样。很简单的，因为资本是看回报率和回本速度的。因此，企业一旦拿了资金，就需要快速扩展。往往，这是就是最容易出现问题的时候。 因为原本资源匮乏，所以创办人做任何事情都会精打细算，扩大业务的流水账也要尽可能严谨估算。但是，当创办人突然拿到几百万令吉到几千万令吉，就非常容易出现过于松散的判断，开设的店面地点就怎么贵，怎么来（更别说有些创办人会先装修办公室或者给自己生活做各种升级，WeWork也是一例）。这也是为什么VC/PE底下会有一堆败家子。 好了，今天暂时这么多吧！未来就看看FV的故事有何进展，再来和大家说说资本市场的其他故事吧！
2月前
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